物业管理前期介入

根据现场施工情况看，目前行政管理服务中心设施设备安装及全面二次装修已完工。

管理要点：

为保证进驻工作的顺利，在此期间，物业公司抽调有经验的强电、暖通、给排水、弱电等专业工作人员进一步了解设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，及早发现可能影响大楼使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。

工作内容：

（一）与施工管理方的协调

由委托方作出安排，物业公司与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间物业公司工作内容和工作方式，并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。

（二）现场介入

1、熟悉现场和各类施工图纸。物业公司有关人员应尽快了解设计和施工状况，。根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。对影响大楼功能、危及设备及大楼安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题向行政管理服务中心市政府有关主管部门报告。物业公司工程部就现场管理的情况以书面报告的形式分别上报玛丽大厦有关主管部门及施工管理方。

2、参与设施设备调试

物业公司委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的工作小组进驻到现场工作，除对将来的大楼现场管理工程技术人员进行专业培训工作外，还与工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通报工程管理方。

管理要点：

组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的工作上。

工作方式：

工程技术人员由工程部经理带队，参与设施设备的现场调试工作，学习、了解设备特性和调试操作方法，虚心听取建设单位的专家意见并同专家们密切配合。

工作内容：

1）、行政人事方面

住前招聘工程部计划中的管理和技术人员、技工，边培训边参与现场管理工作，必要时应派人到设备厂家培训。同时开始制定或修订完善物业管理处的各项管理制度、工作规程、公众文件等。

2）、参与设施设备的调试

将工程技术人员分成五个小组，分别参与大楼的高低压供配电、空调（包括采暖、空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、机房网络、会议系统、保安电视监控、综合布线）、电梯等五个项目的调试、尽最大可能全面掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，并进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据各种设施设备的构造特点和了解的实际情况，开始编制今后的设施设备维修规程和各项作业指导书。

（三）物业接管验收

物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向建设单位移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是建设单位向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能的合理使用和安全使用检查。但为了更有效的合作，节省交验时间、提高效率、及时发现问题并落实解决问题，可以集中建设单位和物业公司的技术力量一起同施工单位进行交验。

物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接和接管验收注意事项等四方面。

1、现场验收：

1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。

2）装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

3）供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等。

4）给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。

5）电梯系统：各系统运行、梯门、井道、机房及电机等。

6）空调通风系统：各风管及风口；各检修口及控制系统等；

7）弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（BA系统、BMS系统模块控制的空调、采暖、电力等）；弱电检查井内管线、接线箱；门禁等。

2、资料交接:

1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。

2）工程施工技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、采暖）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水及供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套行政管理服务中心综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、使用合格证、电话保养及验收协议等。

3、其它交接：

1）设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

2）具有保修期约定的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

3）各办公室、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

（四）接管验收注意事项

1、在接管验收前，物业公司应与市行政管理服务中心主管部门（施工管理方）协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等）。同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料等的类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

3、针对初验发现的问题，属于必须整改的，双方书面确认后由市行政管理服务中心主管部门（施工管理方）通知并敦促施工单位整改返修，一时无法返修的项目要确定今后整改维修的期限，施工单位应书面报交物业公司和市行政管理服务中心主管部门记录备案。

4、设施设备试运行

为保证业主进驻后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，物业公司的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由物业工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

5、业主全面进驻的准备

在玛丽大厦全面进驻之前，物业公司应该全力以赴地配合，包括确认各办公室内的照明、风机盘管、温控开关、新风补充、门禁、通讯以及电脑网络等配置设施是否正常；确认公共区域、照明、洗手间、停车场、标识等是否正常。在迁入完成后，物业公司立即拜会市行政管理服务中心主管部门，征询意见后跟进改善服务。