物业设施设备管理

1总则

1.1通过对物业服务中心管辖区域内的各种设施设备的管理，保证设施设备的安全运行，防止意外事故的发生，确保为客户提供服务的设备设施能满足服务要求。

1.2本规定适用于物业服务中心管辖区域内各种设施设备的运行、维护、保养、应急抢修管理。

1.3凡从事工程运行、巡检、维护人员以及涉及设施设备管理范围内有关工作时应按本规定执行。

2管理职责

2.1运营管理部经理负责对各物业服务中心各项目对设施设备维保计划审核,以及计划执行状况的监督。

2.2运营管理部工程主管负责对各物业服务中心设施设备维保计划初审,发布维保指令,并进行信息跟踪和提供技术支持。

2.3运营管理部工程主管负责对各物业服务中心所管辖项目设备的运行工作发布运行指令,并进行信息跟踪、提供技术支持、分析运行数据和处理应急事件。

2.4各物业服务中心经理负责管辖范围内设备设施的综合管理。

2.5各项目工程负责人负责对项目设备设施进行全面管理，并编制设施设备维保计划，建立设备管理台帐。

2.6各项目工程主管负责年度计划的分解，制定月度计划，并安排维修人员对各种设备进行保养、维修。

2.7各项目工程主管负责设备运行的组织实施和数据的采集。

3设备管理的基本要求

3.1根据国家技术要求和行业规范，以及设备运行的实际情况，按照物业公司运营管理部制订的相关维保养工作规程开展设施设备的运行、维保工作。

3.2各项目工程负责人在项目接管后的三个月内应建立该项目“设备管理台帐”。凡已经交付使用的设备管理必须按《设施设备编码管理规定》执行编码。必须做到台台设备标识标牌明显，都有完整的设备卡、使用手册、维保规程。

3.3以保证设施设备稳定运行为原则，以满足客户最佳舒适度为前提，结合设施设备在运行、维护、安全、环保、节能、经济等方面的作用和技术经济性，对设施设备管理实行：一级、二级、三级管理。将设备划分为：重要设备、主要设备、一般设备三个级别。将设备保养分为精密、定期、日常三级。以便于规程的编制和设备的分级管理。

3.3.1一级管理设备：

a)凡在日常运行工作中没有备品备件用于更换的设备、部件；

b)为满足客户基本生活使用、最佳舒适度的要求，不能够停止运行的设备、部件；

c)在两年的时间内到了使用期后必须要更换的设备、部件；

d)巡检时间间隔不得超过2-4小时。

3.3.2二级管理设备：

a)凡在日常运行工作中有备品备件或在24小时内能够采购到位，用于更换的设备、部件；

b)能满足客户基本生活使用的要求，并且能够停止24小时运行的设备、部件；

c)在2-5年的时间内到了使用期后必须要更换的设备、部件；

d)巡检时间间隔不得超过24小时。

3.3.3三级管理设备：上述一、二级管理设备以外的设备属于三级管理设备。

3.3.4设备保养分级：

a)精密保养：设备的主要部件、运转部件的拆解、检查、保养、更换。

b)定期保养：设备非主要部件的拆解、检查、保养、更换以及油脂介质的更换。

c)日常保养：清洁、润滑、参数记录和检查，巡检时发现松动部件的紧固。

3.4设施设备的运行管理：一级设备在运行工作时巡视检查人员应能够保证2-4小时巡检一次。二级设备在运行工作时巡视检查人员应能够保证一天巡检两次。三级设备应保证发现损坏及时维修。

3.5设施设备的维保管理：精密保养和定期保养内容应在“年设备设施保养计划”中应予以明确规定，并在“设施/设备维修保养记录”上统计确认，并在每台设备的“设备管理台帐”上记录。日常保养内容在日常设备设施巡视计划中完成，并记录在“设备巡检表”。

3.6为保证设备的最佳运行环境，各机房的管理，应按照对应的机房管理规定执行。

3.7设备设施的资料管理由客服模块按照《客户资料管理工作规程》的要求执行。

4设备运行管理

4.1运营管理部工程主管应在各项目接管后一个月内，建立与项目相适应所需的运行记录表单。运行、值班人员在巡检中，按要求在运行记录表单中作好记录。

4.2运营管理部工程主管应根据现场情况和相关数据每周起草发布工作指令。

4.3运营管理部工程主管应参照《服务质量评价规范》的要求，每季度对各物业服务中心的设备设施运行执行情况进行一次全面检查。

4.4各项目工程主管应每月一次全覆盖检查设施设备，并在“设备巡检表”中签字，检查情况记录在“管理工作检查表”中。

4.5在对运行设备的巡检过程中应注意跑、冒、滴、漏、异声、异味的检查，各项目工程主管应在每月上旬将上一月的各类巡检表等记录进行审阅签字，并汇总至物业服务中心客服模块。

4.6凡有人值守的设备机房应设置“值班日志”，值班人员应将当班工作情况、设备运行状态、物品（钥匙）移交、领导要求等情况填入日志中。

4.7凡有人值守的设备机房应设置“设备房外来人员出入登记表”。外来人员进入机房时应填写“设备房外来人员出入登记表”，进入无人值守机房时，应将具体情况记录在“值班日志”中。

4.8任何外单位参观重要机房需得到公司批准，凭“参观申请表”方可进入机房参观，值班人员应在“设备房外来人员出入登记表”做好记录。

4.9值班人员必须按各系统规定的时间和项目巡查各区域的设备设施，应认真如实记录相关要求的内容，发现问题、隐患及时处理，一时无法处理应立即向上级领导汇报。

5设备维保管理

5.1运营管理部工程主管在每年11月下旬，对各物业服务中心“年设备设施保养计划”进行初审，并报公司运营管理部经理审核，经分管领导审批后执行。

5.2运营管理部工程主管应根据现场情况和年度计划每周起草发布系统维保工作指令。

5.3运营管理部工程主管必须对保养工作进行指导监督，参照《服务质量评价规范》的要求填写“管理工作检查表”。每月上旬将上月的“管理工作检查表”汇总后存档。

5.4各项目工程模块负责人在每年11月初，编制“年设施设备维保计划”，11月上旬报运营管理部工程主管初审。

5.5各项目工程主管在项目接管后一个月内负责建立该项目“设备管理台帐目录”。

5.6各项目工程主管按照“年设备设施保养计划”的内容，在每月月末分解年度维保计划交由维修人员执行。

5.7各项目维修领班每月初应将上一月的“设施/设备维修保养记录”汇总交工程主管审阅签字，并由工程主管汇总后存档。

5.8维修人员完成维保工作后应填写“设施/设备维修保养记录”交由工程主管签字确认，并在“设备管理台帐”填写内容。

5.9设备在运行过程中出现故障，各项目工程主管应安排维修人员及时修理，并将维修情况记入“设备管理台帐”。

5.10重大设备维修应在第一时间报告公司运营管理部经理，运营管理部工程主管应到现场进行指导。对重大设备的维修，各项目工程主管应组织进行验收，并填写“设备管理台帐”和“工程竣工验收单”。

5.11各项目工程模块不能自行解决的故障及维保项目，需外委人员维修时，必须填报“设备外委维修保养工作申请表”并汇报公司运营管理部，经运营管理部经理审核，总经理审批后，方可进行办理有关外委手续，具体办理由运营管理部联系落实维修单位。

5.12外委维修完成后，应由各项目工程主管组织对所维修或保养的设备进行功能性检验，合格后填写“工程竣工验收单”并报工程负责人确认，同时填写“设备管理台帐”。

5.13设施设备购置、更新、报废的管理工作按《物资采购管理规定》的要求执行。