住户家庭安装 维修标准作业规程

一、目的

规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内住户家庭的安装/维修工作。

三、职责

1、机电维修部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况，负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。

2、机电维修部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。

四、程序要点

1、水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求

（1）水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

（2）水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：

a、自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；

b、不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长，请求支援解决。

（3）水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

（4）水电维修员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引韦住户投诉。

（5）水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。

（6）水电维修员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

（7）水电维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布或废报纸等）。尽量例噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

（8）进入住户家庭，应将住户准备好的鞋换好后方可进入住户家庭。

2、家庭维修

（1）日光灯维修：

a、检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

b、检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

c、检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

d、检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管理管座，整修后达不到要求的应更换；

e、检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

f、维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。

（2）开关维修：

a、计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

b、拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，多面手再逐一检查，直至故障排除；

c、拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时就逐条线路检查，直至故障排除；

d、故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

e、试验开头应开闭正常。

（3）电表维修：

a、计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

b、对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；

c、电表安装应方正牢固、无倾斜、无松坳，注意进、出线的正确接法；

d、安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

e、会同服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。

（4）水咀、闸阀维修：

a、关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀：

b、拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；

c、在水咀或水管螺丝牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；

d、开水试验，螺牙连拉处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。

（5）水表维修：

a、关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

b、拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；

c、装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；

d、水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；

e、会同服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。

（6）煤气热水器维修：

a、开机时不着火：检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火电厂总成；检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶子阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。

b、开机时有“嘭”的爆炸声：先关闭煤气瓶阀门；用电风筒吹干高压打火线；调整点火间隙：开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；打开煤气瓶阀六。开机点火正常，反复试3-5次。

c、燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；

d、先导阀门控制的煤气热水器维修：开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。

（7）煤气灶维修：

a、开机不着火：开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清除空气进气门脏物。

b、燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物；清除空气进门脏物。

c、漏煤气：

如软管拉头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

（8）坐而水箱维修：

a、水箱浮球阀漏水：

用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b、水箱出水胶塞位置；

电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

（9）电热水器维修：

a、开关跳制：

电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

b、电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

（10）抽油烟机维修：

a、检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；

b、检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；

c、检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

d、检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

（11）空调器的维修：

a、询问住户关于空调器的故障情况；

b、检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；

c、观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

d、观察管路接头处有无油污，如有则说明此部份泄漏，此时应将接头处拧紧；

e、用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

f、观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；

g、用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

h、用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30。C）；低压为0.49-0.54MPa，高压为1.17-1.37MPa；

i、用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；

j、全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

3、给水管的安装

（1）根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。

（2）安装水管前的准备工作：

a、根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；

b、辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）；

c、借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。

（3）给水管安装要领：

a、整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；

b、给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；

c、给水管每米垂直偏差应＜2mm，横向偏差应＜1mm（吊线尺量）；

d、冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应冷水管面向的左侧；

e、给水管每两米及拐弯处应加管码固定；

f、刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；

g、试水时应整个管有一处渗漏水。

4、安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边止。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。

5、全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于3次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。

6、确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户作出详细的解释，消除住户不必要的疑虑。

7、水电维修员离开住户时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

8、水电维修员回到机电维修部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。

9、机电维修部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。

10、公共场及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维修员做好《维修整改工作音》与《公共设备设施维修（制作）通知单》的记录。

五、记录

1、《住户家庭安装/维修通知单登记表》

2、《公共设备设施维修（制作）通知单登记表》

3、《维修整改工作单登记表》

六、相关支持文件

《物业管理处员工服务管理标准作业规程》