物业驻场负责人职责及工作指导

总则

一．本《驻场负责人手册》是在公司《员工手册》基础上，结合本公司的实际情况而制订，所有驻场负责人均按本手册所规定的各项条款执行。

二．凡被第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司录用之驻场负责人，均须详尽地了解本手册和《员工手册》，在完全清楚明了并同意的前提下方可与公司签订《劳动合同》。

三．本手册实施后如有必要，公司有权修订本手册的条款和内容并以书面形式尽快通知全体驻场负责人。

第一章服务范围

物业管理范围可以是整个住宅小区的物业，也可以是综合性的办公与写字楼、商业大厦、别墅等。

一．写字楼

商务写字楼的核心产品是写字间，而它的辅助产品和连带产品则是以服务为核心的配套设施。包括：停车场、健身房、商务中心、会议室、洽谈室、洗衣房、美容美发、中西餐厅等。

二．公寓

公寓包括如下配套设施：停车场、健身房、洗衣房、美容美发、中西餐厅、商场、会所等。

三．住宅小区、别墅

住宅小区、别墅包括如下配套设施：停车场、中西餐厅、商场、洗衣房、美容美发、会所等。

第二章工作内容

一．负责物业的所有计划、统筹、政策、各部门的协调、布署内部工作。

二．监察和控制各部门运行达到原定的方针和目标。

三．负责与各政府部门的联系，与各界人士保持良好的公共关系。

四．组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求、备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。

五．监察物业设备的保养、大修计划的执行情况。

六．负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。

七．组织物业设备的事故分析和处理，制订安全防火、事故防范措施并督促落实执行。

八．定时走访客户，了解客户的需求以确定所提供之服务。

九．审阅大厦之管理日志及每天之投诉记录，跟进处理情况。

十．跟进处理突发事件和紧急事故。

十一．定期召集管理处部门经理之工作会议。

十二．定期检查和督导管理处各部门员工的培训工作。

十三．开展有效的社区文化活动和为客户提供特色服务，提高大厦的整体形象。

十四．组织拟定管理处年度物业管理预算方案，呈送总公司、业主审核，组织落实执行。

十五．检查、监督管理处各项费用的及时收缴和管理，保证管理处的正常运转。

十六．每月、每季审核各种会议报表和统计报表的分析报告，检查预算的执行情况。

十七．定期组织大厦客户进行消防演习。

十八．每月向总公司和发展商提交工作报告。

十九．代表管理处发布有关大厦的信息，执行总公司和发展商的各项决议。

二十．定期与发展商举行会议，讨论总体管理事宜。

第三章工作权限

一．大厦支出项目必须在每个营运年度预算范围以内。

1．全权委托管理

所有支出项目报总公司审批后方可实施。

2．授权委托管理/驻场顾问管理

所有支出项目报发展商审批后方可实施。

二．超预算项目一般情况不予支付。必须支付的需填制超预算项目审批单，属预算外购买物料用品的需填制超预算项目审批单。经驻场负责人签字后，上报总公司和发展商同意，方可支付。

三．支票额度在人民币50万元以上的项目需总公司事先审批，再报发展商审批方可支付。

第四章工作汇报形式

一．每月向总公司和发展商提交工作报告。

二．每月向总公司提交大厦突发事件和紧急事故报告。

三．代表管理处发布有关大厦的信息，执行总公司和发展商的各项决议。

第五章工作质量标准

驻场负责人必须服从公司的工作安排，按总公司的质量标准执行工作。同时需按物业管理合同的要求履行工作，使大厦的物业管理服务水平达到既定目标及服务承诺，且与发展商保持良好的合作关系。

第六章公司管理酬金的催收

驻场负责人有义务每月及时催收公司的管理酬金，管理酬金的催收遇到困难和发展商的财政出现问题，驻场负责人需及时把情况向总公司汇报，以便公司做出相应的对策。

第七章修订及解释

一．公司有权根据实际情况和需要，按照政府有关规定、公司有关规定对本《驻场负责人手册》的条款进行修改。

二．公司做出的规章制度、《员工手册》的条款，同样视作员工应遵守的行为准则，与本《驻场负责人手册》具有同等效力。

三．本《驻场负责人手册》自下发之日起执行。

四．本《驻场负责人手册》解释权属第一太平戴维斯综合物业顾问(北京)有限公司人事部。