物业服务中存在的主要问题

物业服务中存在的主要问题

近年来，随着国家经济的不断发展，社会的不断进步，人民群众生活水平的不断提高，城市化建设的不断扩大，各种住宅小区像雨后春笋一般不断增加，各方在权力和利益的驱使下，物业管理服务合同纠纷也大量产生，就笔者所在庭2010年至今年8月份受理的该类案件达到74件（注：该庭收案只占全院四分之一不到），大部份案件（68%）在审判人员的主持调解下双方达成了谅解后原告撤回起诉。归纳他们引起纠纷的原因和存在的问题主要有以下几种：

1.开发商只注重建设，忽视房屋质量和后续物业管理。

开发商在销售商品房时大多对小区的各种优势如环境、小孩上学、离城市中心距离、就医方便、公共绿地、公共设施等等通过广告形式大肆宣传，促使主业购买。一旦商品房销售完后，将小区通过前期物业管理合同甩给物业服务企业（该物业服务企业有些是开发商聘请、委托来的，有些则是开发商下属企业），对房屋质量、公共设施未完工、配套设施的完善再也不管了，而引起纠纷后开发商和物业服务企业又互相扯皮、推诿，给业主带来不便和损失。

2.政府管理滞后，未成立业主委员会。

每个小区根据属地管理原则，归属某某街道、某某社区管理，在未形成小区前，均由居委会负责管理，成立小区后就变成都不管了。开发商房屋卖完交给物业服务企业，走人不管，居委会因小区业主来自五湖四海，人虽居住在小区，但户籍和工作单位均不在辖区，无法管理，物业服务企业虽与业主有前期物业管理服务合同的约定，但仅仅对物业进行管理、服务。由此可见，开发商、社区居委会、物业服务企业在此期间，谁都无法对小区进行有效管理，这时就需要相关政府部门，如房地产主管部门或者街道办事处出面指导成立业主委员会，代表全体业主行使权利，这也是我国物业管理条例的规定。

3.主管部门不作为，只收费不办事、不监督。

小区形成之前，在开发商建设、销售过程中，有许多相关职能部门在收费、监督，如质监部门负责房屋质量监督，房地产主管部门收取质量保证金，房屋维修基金，环保部门监督小区环卫设施建设并收取相关费用。但小区一旦形成，开发商一撤走，上述等等相关部门也就万事大吉，出现问题都推倒开发商身上，去找开发商处理，好象他们不是职能部门，他们变成了收费公司，至使业主与物业服务企业产生纠纷，物业要收费，业主则认为问题不解决只能拖欠物业费引起相关部门重视。

4.物业服务企业管理服务不到位，工作不规范。

物业服务企业按规定应当具有独立的法人资格。目前有些物业公司虽有独立的法人资格，但其开展服务的区域太大，跨市、县服务，有的甚至跨省，导致某一具体小区工作中存在的问题得不到具体、及时的解决。其分支机构工作人员责任不强，培训不到位，素质不到位，沟通能力不强，将物业管理服务理解为只收费、管理，缺乏服务意识，特别是有的需要与相关职能部门协调解决的，起不到协调作用，如与业主委员会沟通，加强监控、公共设施的保护，与房屋维修基金管理部门协调，争取维修基金对已过质保期及公共设施的维修。

5.业主事不关己，高高挂起，缺乏大局意识。

俗话说院荣我荣，院耻我耻，作为小区的业主，对整个小区的环境、安全、幸福指数都涉及到每个业主的切身利益。在所有引起物业管理服务合同的纠纷中，有的是因为房屋质量问题引起，有的是因为公共设施安全问题引起，有的是因小区整个的安全问题引起的，而有的却是因个人私利未达到而引起的，如装防盗网不符合规范被物业公司制止的、有改变房屋用途影响公众被物业公司制止的，有因小孩损坏公共设施被物业公司制止的、由此产生对物业服务企业不满，故意拖欠物管费。

以上是引起物业服务合同纠纷的主要原因和存在的问题，也不排除其他特殊原因。