物业公司计税与开票问题各地如何规定

物业公司计税与开票问题各地如何规定

河南国税

物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费确定纳税义务发生时间问题

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认纳税义务发生。

按照收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。物业管理公司预收的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费的，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。

青岛国税

1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

因此，可以按照不同税率分别开具。不同税率可以在同一张发票上开具。

2.若由物业给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。一般纳税人适用税率为11%；小规模纳税人适用征收率为5%。

福建国税

物业公司向所有权归业主所有的停车位随同物业费一并收取停车管理费应按照物业管理缴纳增值税。

海南国税

按照纳税业务发生时间的规定，物业公司取得的属期为4月份的物业费收入应在地税机关申报缴纳营业税；取得的属期为5-6月份的物业费收入，若为按月申报的纳税人，应于分别于6、7月份的申报期在国税机关申报缴纳增值税；

若为按季申报的纳税人，应于7月份的申报期在国税机关申报缴纳增值税。

北京国税

1.物业企业收入主要包括四类：

（1）物业服务费，按照合同约定收取；

（2）停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用；

（3）代收代付的水费、电费，部分存在差额；

（4）其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等。

2.上述收入如何缴纳增值税？

（1）物业服务费，按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

（2）停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（3）代收代付的水费、电费，按照经纪代理服务缴纳增增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

（4）其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.按照相关规定办理税种登记、票种核定、税控发行、购买发票、纳税申报、文书申请等业务。

4.（1）物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取

得不动产；

（2）物业企业在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产；

（3）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在4月30日前可以按建筑工

程老项目。

5.停车位租赁和服务费分开核算的，服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。

6.物业费的欠缴部分已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税。

7.物业企业代业主委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。

8.原国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）是否有延续的优惠政策按照财税〔2016〕36号文件执行。

9.向消费者个人销售服务，不得开具增值税专用发票。

10.如果由物业企业开具水电供暖等发票，均需要按照销售水电暖气燃气缴纳增值税。

大连国税

1.对于物业管理公司，2016年4月30日之前开发商将小区的管理交给物业公司，其中包括停车场经营，但对于物业公司来说，该停车场不属于文件中列举的“取得”的描述，可以享受简易计税。

2.物业管理企业一次性收取全年物业费，如5月1日收取物业费，开发票全额缴纳增值税，如果购买方不需要发票，企业没开具发票，可以分期确认收入。

厦门国税

1.物业管理公司兼营房屋租赁业务，不同税率项目可以在同一张发票上开具。

2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

3.物业公司受业主委托将电梯轿厢出租给广告公司发布广告取得的公告收入、小区内地面提供给外来商户摆展收取的场地费收入、小区地面停车费均按出租不动产征税。

4.物业公司提供物业管理服务同时也向业主提供其他服务，如向业主提供车位租赁、日常生活物品销售、入户维修服务等业务，属于兼营行为，不属于混合销售，企业应分别核算销售应税服务、货物、劳务的销售额。

提供车位租赁，按照出租不动产征税；销售生活用品按照销售货物征税；提供维修服务的，按照加工修理修配劳务征税。

5.物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司应向第三方（承租人）开具发票。

6.转租”也是不动产取得的一种方式，若物业公司转租的是2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。

7.车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，物业公司可以向主管国税局申请领用定额发票。

甘肃国税

1.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

国家税务总局货物劳务税司《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考资料》中对“先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天”做了如下解读：“纳税人发生应税行为，由于增值税实行凭专用发票抵扣税款的办法，购买方在取得销售方开具的专用发票后，即使尚未向提供方支付相关款项，仍然可以按照有关规定凭专用发票抵扣进项税额。

因此，如果再以收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天作为销售方的纳税义务发生时间，就会造成增值税的征收与抵扣相脱节，即：销售方尚未申报纳税，购买方已经提前抵扣了税款。此外，为使纳税人开具增值税普通发票与开具专用发票的征税原则保持一致。本条规定：如果纳税人发生应税行为时先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天。需要注意的是，以开具发票的当天为纳税义务发生时间的前提，是纳税人发生应税行为。”

根据以上规定物业公司一次性收取物业费，开具发票的，要在开具发票的当期申报收入缴纳税款，不能分期纳税。

河南国税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号公告）文件规定，增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为。