质量手册：业主和住户财产控制程序

质量手册：业主和住户财产控制程序1目的对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。2适用范围适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。3职责3.1管理部经理负责组织成立物业验收接管领导小组；3.2管理部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作；3.3各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作；3.4工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等；3.5保安部负责各类车辆的综合管理。4程序4.1业主和住户的财产一般包括：a.接管的物业、包括各类建筑物及公共设施；b.业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品。c.管辖区内车辆的管理；d.其他与业主和住户有关的财产。4.2验收接管物业的控制应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。4.2.1物业验收应具备的条件4.2.1.1新建物业验收应具备的条件：a.建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格；b.供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；c.房屋栋、户编号经有关部门确认。4.2.1.2原有物业验收应具备的条件a.房屋所有权、使用权清楚；b.土地使用范围明确。4.2.2在公司管理部经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理部负责日常事务运作。a.各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。管理部副经理组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施；b.各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。4.2.3参与竣工验收的物业4.2.3.1在验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。4.2.3.2物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、配套施工单位、设计院等依照《城市住宅大厦竣工综合验收管理办法》（1993.12）、《房屋接管验收标准》（1991.2）等规定组织的竣工验收工作。4.2.4对已竣工、再用物业的验收接管工作：a.各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防、管线等）进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理单》；b.验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理单》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。4.2.5物业移交内容：4.2.5.1建筑物移交：a.各类房屋清单及配套钥匙；b.单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；c.住宅区规划图、竣工总平面图；d.其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽工程验收签证）。4.2.5.2公共设施及公共场所移交：a.公共设施及公共场地清单；b.机电设备操作、维护说明书；c.绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）；d.其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽工程验收签证）。4.2.5.3资料移交移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写物业交接验收表格，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交管理部归档保管。4.2.6对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。4.2.7加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到：a.房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》的有关规定；b.建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定；c.房屋完好率应达到98%以上；d.无违规建筑；e.封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定；f.房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度；g.代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行《物业管理、服务费用收缴控制程序》的有关规定；h.房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定。4.3业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制：对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。4.3.1工程部及各专项服务组（如房屋装饰等）负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。4.3.2当工程部收到管理部转来的业主、住户《服务登记表》时，工程部经理填写《派工单》，并在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持《派工单》前往业主、住户处提供维修服务。a.维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装。b.对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在《派工单》上"维修结果"栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装。c.维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在《派工单》上"维修结果"栏内签名方可离开。《派工单》第一联由维修班归档保存，第二联交财务按《工程部维修收费标准》收费。4.3.3公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和利用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写《顾客财产问题反馈表》及时反馈给顾客，妥善处理。《顾客财产问题反馈表》由各服务部门自行保管。4.4保安部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。4.4.1车辆管理服务登记a.长住业主、住户的车辆，应在保安部填写《固定（非固定）车位登记表》，并按时到财务部交纳场地使用费，领取车辆停放卡或IC卡；b.业主、住户的摩托车、自行车应到保安部办理停放手续，填写《摩托车、自行车停放登记表》，并按时交纳管理费和领取停放卡。4.4.2外来车辆的管理：外来车辆进入管辖区时，保安员应在《轿车进出时间登记卡》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定收费。4.4.3车辆在辖区内的行驶管理a.为确保车辆在区内行使安全，保安部根据有关交通规则，设置各种道路交通标识；b.在道路上适宜位置应设置减速坡，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生；c.区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速，保安员应按规定对违章者给予教育或处罚；d.机动车辆在区内行驶时造成服务设施或其他人财产损失的，由保安员协调处理。4.4.4车辆停放管理a.区内设置停车场或在适当位置划分停车区；b.租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由车管员指挥按序停放；c.对区内汽车违章乱停放，保安员发出违章通知书给车主，并按有关规定处理。4.4.5摩托车、单车停放管理：摩托车、单车应停放在指定的区内。5相关文件5.1《文件控制程序》5.2《工程部维修收费标准》6质量记录6.1《物业接管计划》6.2《物业交接验收表》6.3《物业分户移交验收表》6.4《物业分户交验问题处理清单》6.5《服务登记表》6.6《派工单》6.7《顾客财产问题反馈表》6.8《固定（非固定）车位登记表》6.9《摩托车、单车停放登记表》6.10《轿车进出时间登记表》</p>