物业服务监督管理办法

第一章总则

第一条为保障和提升过桥新村项目品质，保证过桥新村项目开发顺利实施，加强物业服务的监督管理，根据国家法律法规、《过桥新村项目管理规范》、《过桥新村项目财务监督管理办法》和项目经营管理实际，特制定本办法。

第二条物业管理内容包括：保定市秀兰置业有限公司（以下简称公司）办公经营场所的保洁保安、后勤保障、物资采购、物业公司的组建和运营、过桥新村项目前期和过渡期物业服务的管理与监督、公司资产的经营管理等工作。

第三条监督管理是指：在物业管理工作开展过程中，物业公司的组建、职责、用工、报酬、分配、采购、资产租赁和经营管理、资金支付、审批程序、处罚等行为的监督管理。

第四条物业公司发展目标

（一）近期目标：建立一支具有高水平、高素质的物业管理队伍，做好过桥新村项目前期和过渡期的物业管理工作，维护项目品质品牌。

（二）中期目标：不断提升物业服务质量和管理水平，项目B地块交付使用后物业公司能够自负盈亏，实现接管整个过桥新村项目目标。

（三）长期目标：在做好过桥新村项目的物业管理工作以外，同步力争在本地区接管更多的物业项目，建立ISO-9000质量管理体系并通过认证，成为在本地区具有一定知名度和市场竞争力的品牌物业公司。

第二章机构和职责

第五条物业服务工作按照总经理负责制原则，由物业部组织和实施，接受分管副总经理、财务总监、财务部的监督与管理。

第六条物业部职责

（一）组建物业公司实施过桥新村项目的物业管理工作。

（二）拟定物业公司的组建方案、公司经营预算方案、用工

方案、用工报酬方案、物业公司经营管理制度和财务管理制度等具体实施方案。

（三）编制物业公司投资经营预算和资金使用计划等。

（四）负责对物业公司的物业管理工作进行指导和监督。

（五）负责公司的后勤保障和物资采购、公司资产的监督管理等。

第七条物业服务公司职责

（一）按照“三级收费、四级服务”的标准制定过桥新村项目物业服务协议和相关制度。

（二）严格按照物业服务协议和相关行业规范实施项目物管工作。

（三）负责公司固定资产的经营、租赁和管理工作。

（四）按照现代企业制度原则，积极参与市场竞争，实现企业自我约束、自我发展、自负盈亏。

第三章物业服务管理

第八条物业服务公司的组建

（一）为保证过桥新村项目开发顺利实施，保障和提升项目品质，特组建保定市秀兰物业服务有限公司（以下简称物业公司）。

（二）物业公司以公司为独立出资人的形式组建，性质为独立企业法人，并以物业部为组建主体，物业公司经理原则上由物业部负责人兼任。

（三）物业公司的财务、用工、分配、报酬、经营管理等接受公司的领导和监督管理。

第九条人力资源管理

（一）物业公司实行经理（或物业主管）负责制，进行独立人事管理。其中经理、财务人员由公司统一选聘并任命。

（二）物业公司人员实行聘用制，除特殊岗位外，全部采用劳务用工形式。

（三）根据具体业务需要，可阶段性聘用临时工作人员或进行单项业务外包。

（四）物业公司组建初期，不设财务部，财务工作暂由公司财务部兼任，并根据需要，可委托一名出纳，负责费用收取、现金支付、工资发放及备用金管理等工作。

（五）部分特殊岗位可由公司工作人员兼任，业务工作接受物业公司管理。

（六）物业公司的用工、分配、报酬等人力资源管理，由物业公司拟定方案，报分管副总经理审核，总经理审批。

第十条采购管理

（一）物业公司根据经营管理需要采购物料、设施、设备，实行申请制度。单项金额1000元以下的，由财务监管人审核、物业公司经理审批；单项金额1000元以上5000元以下的，由物业公司经理、财务监管人审核，分管副总经理审批；单项金额5000元以上的，由物业公司经理、财务监管人、分管副总经理审核，公司总经理审批。

（二）采购人员可兼职或专职，采购工作必须2人以上进行，采购资金由财务人员直接支付。

（三）采购的物料，必须经保管员验收；设施、设备经公司工程技术部验收。

第十一条工程管理

（一）工程管理包括公司资产、公司开发的住宅小区及其它公共项目需要进行维修、维护或建设的工程项目。

（二）凡需要公司进行建设和维修、保修的工程项目，由公司工程技术部实施，纳入公司工程项目监督管理。

（三）凡属物业服务范围内的维护项目（如景观设施维护、花木养护等）、维修项目（如水、电、门、窗等的维护修理等）、应由公共维修基金承担的维护和维修项目等，纳入物业公司工程项目监督管理。

（四）由物业公司实施的工程项目和分部分项承包项目，应由物业公司提出申请。金额1000元以下的由物业公司经理审批；1000元以上5000元以下的，由公司分管副总经理审批；金额5000元以上的，由公司总经理审批。5000元以上的工程项目原则上应由公司开发信息部进行价格审核或进行招标价。

第四章财务管理

第十二条财务管理工作严格遵守国家法律法规，严格执行《过桥新村项目管理规范》和《过桥新村项目财务监督管理办法》。物业公司进行独立财务核算，建立完善的财务管理体系。

第十三条建立物业管理费、代收代缴费用收取明细账薄，开设对应的公司专项账户，定期与公司财务部进行账务核算。严禁物业公司坐支现金或设立小金库。

第十四条物业公司未经公司许可不得对外进行任何形式的担保、借贷、融资等相关活动。

第十五条资产管理

（一）公司、物业公司的固定资产由物业公司经营和管理，不得进行资产出让、抵押、质押、处置等。公司的固定资产经营收益归公司所有，物业公司的资产经营收益归物业公司所有。

（二）物业公司对资产进行租赁时，租赁合同必须报公司法律顾问、综合部、分管副总经理审核，总经理审批。

第十六条物业公司对公司固定资产的经营、租赁实行代理制，收入定期交入公司账户，公司对物业公司的代理费用根据资产情况具体制定细则。

第十七条资金审批、支付管理

（一）资金审批范围包括物业公司所有付款事项的支付通知单、现金报销单、借款单及工资清单、业务管理费用、行业规费等。

（二）支出金额在1000元以下的由公司财务部、财务监管人审核、物业公司经理审批支出；支出金额在1000元以上5000元以下的由财务部、物业公司经理、财务总监审核、公司分管副总经理审批支出；支出金额在5000元以上的由财务部、物业公司经理、财务总监、分管副总经理审核，公司总经理审批支出。

（三）物业公司建立备用金制度，备用金金额5000元。

第五章监督管理

第十八条物业部负责人为物业管理工作监督管理第一责任人，在物管工作实施过程中，凡违反本办法的行为，按照国家法律法规和项目管理规范、项目财务监督管理办法进行处理。

第十九条物业公司在实施项目物管工作中所涉及的财务问题由公司财务部、财务监管人负责监督管理。

第二十条物业公司成立初期，实行目标管理，按照项目经营预算划拨经营补充资金。在具体实施过程中，如因物价水平变动或公司认可的其它原因，报总经理办公会议审定后，据实调整经营补充资金，具体管理目标分年分项另行制定。

第六章附则

第二十一条本办法解释权、修改权为项目股东会。

第二十二条项目管理规范与本办法有抵触的，以本办法规定为准。

第二十三条本办法经股东会审议后实施，若总经理不由董事长兼任时，本办法由股东会重新修订。