物业服务中存在的主要问题

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理服务合同，则是由业主和物业服务企业关于对管理区域内的物业管理内容进行约定及业主按规定缴纳物业管理费、物业服务企业进行有偿服务的权利、义务相一致的书面约定。物业管理服务合同一般是以某某小区为一个物业管理服务区域。

从物业管理服务合同的合同相对性来讲，表面上是指业主委员会与物业服务企业之间的合同关系，但从实际生活中及审判实践中来看，它除上面的主体外，它还涉及到方方面面的情况，包括小区开发商、地方政府相关部门，其他物业承租人、借用人、或物业使用人等等。

物业服务中存在的主要问题

近年来，随着国家经济的不断发展，社会的不断进步，人民群众生活水平的不断提高，城市化建设的不断扩大，各种住宅小区像雨后春笋一般不断增加，各方在权力和利益的驱使下，物业管理服务合同纠纷也大量产生，就笔者所在庭2010年至今年8月份受理的该类案件达到74件（注：该庭收案只占全院四分之一不到），大部份案件（68%）在审判人员的主持调解下双方达成了谅解后原告撤回起诉。归纳他们引起纠纷的原因和存在的问题主要有以下几种：

1.开发商只注重建设，忽视房屋质量和后续物业管理。

开发商在销售商品房时大多对小区的各种优势如环境、小孩上学、离城市中心距离、就医方便、公共绿地、公共设施等等通过广告形式大肆宣传，促使主业购买。一旦商品房销售完后，将小区通过前期物业管理合同甩给物业服务企业（该物业服务企业有些是开发商聘请、委托来的，有些则是开发商下属企业），对房屋质量、公共设施未完工、配套设施的完善再也不管了，而引起纠纷后开发商和物业服务企业又互相扯皮、推诿，给业主带来不便和损失。

2.政府管理滞后，未成立业主委员会。

每个小区根据属地管理原则，归属某某街道、某某社区管理，在未形成小区前，均由居委会负责管理，成立小区后就变成都不管了。开发商房屋卖完交给物业服务企业，走人不管，居委会因小区业主来自五湖四海，人虽居住在小区，但户籍和工作单位均不在辖区，无法管理，物业服务企业虽与业主有前期物业管理服务合同的约定，但仅仅对物业进行管理、服务。由此可见，开发商、社区居委会、物业服务企业在此期间，谁都无法对小区进行有效管理，这时就需要相关政府部门，如房地产主管部门或者街道办事处出面指导成立业主委员会，代表全体业主行使权利，这也是我国物业管理条例的规定。

3.主管部门不作为，只收费不办事、不监督。

小区形成之前，在开发商建设、销售过程中，有许多相关职能部门在收费、监督，如质监部门负责房屋质量监督，房地产主管部门收取质量保证金，房屋维修基金，环保部门监督小区环卫设施建设并收取相关费用。但小区一旦形成，开发商一撤走，上述等等相关部门也就万事大吉，出现问题都推倒开发商身上，去找开发商处理，好象他们不是职能部门，他们变成了收费公司，至使业主与物业服务企业产生纠纷，物业要收费，业主则认为问题不解决只能拖欠物业费引起相关部门重视。

4.物业服务企业管理服务不到位，工作不规范。

物业服务企业按规定应当具有独立的法人资格。目前有些物业公司虽有独立的法人资格，但其开展服务的区域太大，跨市、县服务，有的甚至跨省，导致某一具体小区工作中存在的问题得不到具体、及时的解决。其分支机构工作人员责任不强，培训不到位，素质不到位，沟通能力不强，将物业管理服务理解为只收费、管理，缺乏服务意识，特别是有的需要与相关职能部门协调解决的，起不到协调作用，如与业主委员会沟通，加强监控、公共设施的保护，与房屋维修基金管理部门协调，争取维修基金对已过质保期及公共设施的维修。

5.业主事不关己，高高挂起，缺乏大局意识。

俗话说院荣我荣，院耻我耻，作为小区的业主，对整个小区的环境、安全、幸福指数都涉及到每个业主的切身利益。在所有引起物业管理服务合同的纠纷中，有的是因为房屋质量问题引起，有的是因为公共设施安全问题引起，有的是因小区整个的安全问题引起的，而有的却是因个人私利未达到而引起的，如装防盗网不符合规范被物业公司制止的、有改变房屋用途影响公众被物业公司制止的，有因小孩损坏公共设施被物业公司制止的、由此产生对物业服务企业不满，故意拖欠物管费。

以上是引起物业服务合同纠纷的主要原因和存在的问题，也不排除其他特殊原因。