陕西省如何做大物业管理这块“蛋糕”？

晓春海花/陕西日报

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近年来，物业管理作为一个新兴的融管理、经营、服务为一体的服务性行业，在我省已快速发展。我省《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确提出，要实现社会化物业管理覆盖面达到80

％的目标，使其成为新的经济增长点。

根据国家统计局与陕西省统计局最近发布的《第一次经济普查主要数据公报》资料，2004年末，全国物业管理法人单位3.2万个，物业管理法人单位从业人员143.4万人；物业管理法人单位总资产2779.6亿元，负债1736.1亿元，平均资产负债率为62.5％；主营业务收入682.1亿元，利润总额41.2亿元，主营业务收入利润率为6.04％；在管房屋建筑面积288252万平方米。陕西物业管理法人单位432个，物业

管理法人单位从业人员13286人；物业管理法人单位总资产19.02亿元，负债11.82亿元，平均资产负债率为62.15％；主营业务收入3.93亿元，利润总额0.39亿元；在管房屋建筑面积2015.13万平方米。

我国的物业管理在80年代从沿海起步，至今已有25年的发展历程。与沿海及东部发达地区相比，陕西的物业管理大多起步在90年代，起步晚，发展缓慢，物业管理覆盖率低。深圳市的物业管理起步于1981

年，目前全市有国家资质的物业管理公司891家，物业管理总建筑面积1.89亿平方米，覆盖率为78％，物业管理公司平均管理面积21.21万平方米。陕西1984年至2004年国有经济单位建成的城镇住宅面积达到10177.<st1:chmetcnvw:st="on"tcsc="1"numbertype="1"negative="False"hasspace="False"sourcevalue="60000"unitname="平方米">6万平方米</st1:chmetcnv>，而实行物业管理的仅2015.13万平方米，覆盖率为19.8％。陕西432个物业管理法人单位平均管理面积为4.66万平方米，远远低于深圳物业管理公司的平均管理面积；人均在管房屋建筑面积为<st1:chmetcnvw:st="on"tcsc="0"numbertype="1"negative="False"hasspace="False"sourcevalue="1516.73"unitname="平方米">1516.73平方米</st1:chmetcnv>，低于全国物业管理法人单位人均在管房屋建筑面积24.5％。而行业内人士普遍认为，物业管理作为微利行业，没有规模就没有效益。

国家《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确提出，加快发展服务业；“大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构”。同时提出，“规范物业管理行为，提高市场化程度”。陕西的物业管理虽然起步较晚，但正在成为陕西经济新的增长点。2004年度陕西的物业管理主营业务收入占生产总值的比重为0.14％，不及全国0.5％的平均水平，更不及一些发达地区，如上海1.35％、北京3.83％，但是，由于目前物业管理覆盖率仅为19.8％,发展空间较大,其潜力也十分巨大。特别是“十一五”期间，陕西房地产投资将达到3000亿元左右，更为物业管理提供了大的发展空间。

应该说，作为一个新兴行业，物业管理在总体上还处于发展的初期阶段。陕西物业管理的发展既有国家政策支持，也有发展机遇、发展空间，完全可以成为陕西经济新的增长点，发展成为一种有效提高城镇居民生活质量、提高需求、建立和谐社会的新兴产业。

陕西的物业管理有发展机遇和发展空间，但是存在的问题也不容忽视，如咸阳市，2004年物业管理主营业务收入700万元，亏损200万元，物业管理企业亏损问题值得关注。如何做大物业管理这快蛋糕，需要多方面采取措施。

规范物业管理，促进法律法规的落实刻不容缓。这里所说的规范物业管理，推进法制建设，不是仅对物业管理服务企业而言，其范畴应包括整个社会。应进一步加强《物业管理条例》的宣传力度。如果我们认真分析一下业主与物业管理服务企业之间的矛盾、物业管理服务企业与社会上各个方面的关系和利益冲突，其实都可以从《物业管理条例》及相关法律、规章、规定中找到解决问题的法律依据和办法。

提高物业管理的市场化程度。提高市场化程度包括两个方面：首先，全社会都应认识到，物业管理服务是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律。服务与被服务者存在着平等的法律关系，是两个平等的主体，物业管理服务也是一种“商品”，它包含了物业管理企业所投入的劳动、资本，以满足业主对居住条件的各种需要，它的好坏影响物业的价值。其次，要通过招标投标把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，这实际上也是提高物业管理市场化程度的具体体现。物业管理的招标投标不仅为业主提供了选聘高素质物业管理企业的较大空间，同时也为物业管理企业提供了公平竞争的机会，“优胜劣汰”，有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理的合理定价。物业管理企业的效益一方面来自企业自身的管理服务，必须形成规模效益；另一方面还取决于物业服务这个“商品”价格的合理确定。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。而目前政府对物业定价指导原则不尽合理，测算缺乏合理的参考依据，各地确定的普通住宅物业管理服务合理利润也不尽相同，如江苏规定最高不超过8％，湖南规定最高不超过7％，上海规定最高不超过15％。物业管理服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证，形成恶性循环。上海市从2005年10月开始实行的“菜单式”收费办法值得借鉴和关注，有助于按质论价，按座就位，减少业主与物业管理服务企业之间的矛盾。

物业管理企业不合理的负担也应尽快取消。《物业管理条例》规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。但是，基于目前公用事业的垄断性，物业管理企业毫无代价承担了代收代缴水电费的责任。由于最终用户拒交、欠交现象普遍存在，物业管理企业不得不为住户承担了大量的费用。同时，物业管理企业面对物价、市政、市容、工商、公安、环保、税务、劳动、民政、消防、城建、规划、电力、水务等部门，缺乏一个统一协调的机构，社会事务性工作多，负担重。这些也是目前限制物业管理企业发展的主要原因之一。