办公楼管理处组织架构及人员配备、培训和管理

办公楼管理处组织架构及人员配备、培训和管理

1、组织架构

A.办公楼管理处组织机构以精简、高效为原则，采用直线--职能制形式设置，具有纵向垂直领导，横向协同运作的分级管理特点。这种模式有利于减少管理环节，提高工作效率。

B．管理处实行公司领导下的管理处负责制。由公司派出高级别的专门人员担任管理工作。

C．管理处设主任一名，分属管理层。下设各部为操作层。操作层的配置按实际特点实行综合工时制度。

D．人员素质要求作风良好、工作踏实，并拥有全面的、先进的专业知识技能，提倡"高门槛进、高门槛出"。所有员工既是自己所在岗位的行家里手，同时又是其他岗位的多面手。

E．在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，充分运用激励机制，调动全体员工的工作积极性、严格考核，并实行末尾淘汰制，确保办公楼委托管理目标得以实现。

2、培训管理：

A、要实现办公楼物业管理目标的有效达成，我公司必须输出一流的人才、一流的管理和一流的服务。

B、上海安必盛物业一贯注重培训，且具有规范、完善的培训制度，先进的考核与评估制度。

C、通过培训，员工综合素质全面提高。我公司逐步形成了入职培训、上岗培训、定期培训和发展培训等四大模块，强调入职培训要做到三落实，即培训内容落实、培训责任人落实、培训效果落实。

D、上岗培训体现个性化方案，针对每一位被提任员工要有个性化的培训方案。定期培训是针对不同岗位的员工定期的知识巩固和知识添加。发展培训要结合员工职业发展的要求、企业对员工素质、能力、知识的要求进行的，这类培训更体现共性化的课程、个性化的选择，以学分为考核内容。

E、今年的培训工作在以上四个模块都开展了不同程度的尝试，目前正在根据这样的线索制定明年的培训计划。

我公司针对办公楼管理特点，将制定极具针对性的培训计划。通过培训尽快培养出一批能适应办公楼物业管理需要的管理人员。

1）培训目标

培训的目标是对办公楼人员服务态度、业务知识、专业技能三个方面强化教育，从而提高管理人员的素质、技能及管理水平，以达到胜任物业管理的目标，使之能为办公楼提供尽善尽美的服务。

2）培训方式

1．公司组织培训；

2．管理处组织培训；

3．操作部门组织培训。

3）培训内容

1．仪容仪表、文明礼貌培训

2．管理制度培训

3．质量管理理念培训

4．技能培训

5．岗位责任培训

6、岗位操作技能培训

7、设备系统、工具使用培训

8、安全作业程序培训

培训程序按上海安必盛物业ISO9001：2000程序文件，〈培训程序〉进行

3.物业管理处组织机构设置及人员配置

3.1物业管理处组织机构设置和人员配备

3.1.1岗位设置的原则

满足办公楼物业管理运作需要，达到合同所承诺的服务标准，避免设立无效岗位。

3.1.2物业管理处组织架构

拟设的管理处组织架构

管理处的机构设置是根据管理服务的总体设想及贵司办公楼的规模、管理重点、要点，依据精干高效的原则建立的。管理处是在公司本部领导下的经理负责制，实行以管理处为整体管理，各部门为分体管理的管理模式。管理处设主任一名，直管环境清洁部、工程技术部、保安部、和客户内务部。管理处内部实行垂直领导，经理构成管理处的核心层，各部门主管属于中坚层，部门下设班组为操作层。

3.1.3主要部门的职责及任职资格

驻场主任职责

驻场主任代表公司对项目管理全权负责，对管理中的一切重大问题做出最后决策，负责组织和协调各部门的工作。

工程技术部职责

1、做好季节性养护工作（如：梅雨季节的通风、干燥；雷雨季节对避雷设施的检查，台风季节对高空及室外建筑的检查以及防漏等）；

2、做好办公楼的维修工作；

3、负责办公楼内配套设施设备的运行维护管理；

4、搞好办公楼的各种空调、机电、消防、给排水、供电、网络、通讯、自控、电梯等设备的管理；

5、负责办公楼工程管理计划的制定和落实，做好设施设备的档案资产管理。

客户服务部职责

1、客户服务部是在驻场主任领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查各部门的工作，处理驻场主任交办的事宜。

2、调查了解物业管理情况，及时向驻场主任汇报，做到"上情下达，下情上达"；

3、负责客务、接待、及档案管理；

4、负责接受客户投诉，与客户沟通和提供特约服务；

保安部职责

1、负责办公楼的治安管理，为业户提供安全的生活环境；

2、负责办公楼的消防管理，制定应急消防预案，搞好业务训练，减少业主财产损失；

3、负责办公楼的车辆交通管理，确保有一个良好的交通秩序和安全环境；

4、搞好技能训练，不断提高员工的业务素质，为业户提供良好的安全服务。

环境清洁部职责

1、负责办公楼的园庭绿化、公共环境卫生及室内保洁工作；

2、负责垃圾的收集、清运；

3、做好办公楼内的虫害的消杀；

4、做好委托的清洁代理服务。

各部门员工任职资格

1、管理处主任：具有大专以上文化程度，管理组织能力强，有很强的协调处理经验，具有独立工作的能力，懂得法律法规和先进的管理理论。

2、客户专员：具有大专以上学历，35岁以下，三年以上相关工作经历。

3、工程技术维修工：具有高中以上文化程度，多工种专业上岗证书，三年以上专业工作经验，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。

4．保安员：具有高中以上文化程度，20-40岁，身体健康，五官端正，身高1.70米以上，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。

5、清洁工：初中以上文化程度，身体健康，品德优良，自觉工作意识强，有办公楼或清洁公司工作经验者优先。

人员来源

高档次的物业必须要有高素质的人才和专业化的队伍来管理，才能塑

出品牌形象，提升物业的附

我司将成立前期物业管理小组，组长1人，由品保部经理担任，组员4人，包括管理处主任以及机电工程、管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴现场与管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的《财富广场5号楼作业指导书》等。

为保证办公楼工作顺利开展，我们将有50%的操作员工是来自我司管理的其他的基层骨干员工，采取在岗培训的方式以老带新，迅速进入工作角色，保安员主要来源于退伍军人，其他操作人员为当地人员。