答：物业公司收取物业管理费一般分两种方式：①从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费。②物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费。来源：百度

一般一个新建物业管理项目操作过程通常需要以下几个阶段：①参与招投标：无论是前期物业管理还是后期物业管理，在市场经济情况下，参与物业管理招投标是物业公司介入项目的必经途径。参与招投标包括项目前期调查了解、编写管理方案和预算、致送标书等。②签定委托管理合同：确定中标后，与开发商或业主委员会签定合同。③前期介入：在前期物业管理过程中，通常需要在正式接管之前进行前期介入，在接管项目之前做到对项目的充分了解。④接管验收：在项目竣工并通过竣工验收后，物业公司即可根据开发商通知安排对项目进行物业管理接管验收。接管验收的侧重点是代业主进行使用功能和从物业管理的角度进行，而且应该在项目已经通过竣工验收之后进行。⑤物业移交：通过接管验收后，即可与开发商进行物业移交，移交包括实物与资料、软件等。在后期物业管理中是与前期物业管理单位或业主委员会进行移交。移交通常以物业钥匙的交接和签字为完成标志，完成移交后即为接管。⑥入伙手续：物业竣工并移交物业接管后，买受人持开发商入伙通知书到物业公司办理入住手续。⑦装修监管：通常业主需要对所购买的房屋进行二次装修，物业公司需要对装修过程中各种对有损物业结构和外观的行为以及装修人员的出入、装修现场的安全等进行监督管理。⑧正常管理服务：即对物业实施公共管理服务和各种专项及特约服务等。来源：百度

答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。来源：百度

发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。来源：百度

承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是显主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。来源：百度

答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司代收的酬劳，应按政府颁布的有关规定执行。来源：百度

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。来源：百度

答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一 业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二 物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。来源：百度

答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。来源：百度

答：房屋共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。来源：扬州物管中心

答：如已缴存商品房专项维修资金的房屋，按照以下程序办理：（1）实施物业管理的由物业服务单位、未实施物业管理的由相关业主提出使用维修资金建议；（2）专项维修资金使用建议经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过(应急情况除外)；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市物业管理中心（邗江区的向邗江区房管局,江都区的向江都区房管局）申请列支； （5）审核同意后，管理部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。如已缴存公有住房售后维修资金的房屋，由于公有住房售后维修资金属于原售房单位所有，因此在需要使用公有住房售后维修资金对房屋共用部位进行维修时，经售房单位同意后，按照以下程序办理：（1）原公有住房售房单位提出使用维修资金建议；（2）原公有住房售房单位组织实施使用方案；（3）原公有住房售房单位持有关材料，向市物业管理中心（邗江区的向邗江区房管局,江都区的向江都区房管局）申请列支，但申请列支比例不得超过维修费用的50％，且业主分户账面维修资金余额不得低于首期交存额的30％，其余部分由产权人按房屋建筑面积均摊；（4）审核同意后，管理部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知；（5）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至原公有住房售房单位。 专项维修资金使用，根据法律规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方可申请使用，由于一些业主不能理解与支持，造成专项维修资金使用难。由于房屋共用部位、共用设施设备属全体业主共同所有，法律规定维修责任由全体业主共同承担，业主应主动承担起公共责任。来源：扬州物管中心

答：当专项维修资金余额不足应归集维修资金总额的30%时，由业主委员会提交续筹计划，经业主大会审议通过后，按业主所占房屋建筑面积的比例向业主续筹，缴存至市维修资金专户。来源：扬州物管中心

物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。来源：百度

新建住宅小区，包括分期建设或者有两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。来源：百度

根据最新《江苏省物业管理条例》发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。另：根据2010年第6次扬州房管局业务会办会议纪要精神，列出了以下5种情形列为应急使用专项维修资金的：（一）房屋损害严重危及人身安全，不能正常使用的；（二）电梯发生故障，不能正常使用的；、（三）消防设施发生故障，不能正常使用的；（四）监控设施受损，不能正常使用的；（五）自然灾害影响房屋居住安全的；来源：扬州物管中心