房屋共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。　 共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

专项维修资金专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修及更新、改造工程。专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　　基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；　　供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；　　电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：　　（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；　　（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；　　（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；　　（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；　　（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物：改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；　　（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

我国住宅房屋多数属于集合式楼房。住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人员自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范。因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并按照相关规定和《管理规约》等约定，对业主的装修活动进行监督管理。

小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响业主、使用人，还会影响到相邻业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维修时，业主应当配合。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。

业主确需改变公共建筑和共用设施用途的。应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施养护责任，保修期内由建设单位承担，保修期外由业主共同承担。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。相关单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域秩序维护和公共财产的看管，包括：

　　（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全的地方有明显标志和防范措施；

　　（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

　　（3）看管公共财产：包括楼道内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、小品、花、草、树木、果实等；

　　（4）对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

基本物业服务是针对市区部分未实施市场化物业服务的老旧小区无人管理而提出的一种物业服务模式。这种模式是由街道（乡镇）成立物业服务中心为业主提供服务，主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理。

为进一步改善市区老旧住宅小区生活环境，提高小区管理和服务水平，推进和谐社区建设，市政府办于2011年4月下发了《关于在市区老旧住宅小区开展基本物业服务的实施意见》。《意见》要求各区政府（管委会）在各街道（乡镇）成立民办非企业性质的物业服务中心，为辖区内2000年以前开发建设，设计建设标准较低，配套设施不健全，物业服务用房、社区用房不达标，不具备实施市场化、专业化物业服务条件的住宅小区，以及经市物业行政主管部门会同各区政府（管委会）共同勘查认定的其他不具备实施市场化、专业化物业服务条件的居民小区提供有偿的基本物业服务，从而解决老旧小区无人管，管理困难的问题。

由各街道（乡镇）按照相关规定成立民办非企业性质的物业服务中心，在各相关社区成立分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式，为业主提供基本物业服务。建立街道中心－分中心－小区的三级网络构架。

（1）负责改善辖区内老旧住宅小区生活环境，提高小区管理和服务水平，推进和谐社区建设。

　 （2）负责在相关社区成立分中心，指导和协助各分中心针对各小区不同情况，分别制定基本物业服务实施方案，包括服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等。在广泛征求业主意见后组织分中心实施，并对分中心进行考核考评。

　 （3）负责牵头组织召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，并指导、监督其日常运作。

　 （4）负责指导、组织各分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式。

　 （5）负责积极引导规模较大、具备条件的老旧住宅小区逐步向专业化、市场化物业服务模式过渡。

　（6)负责辖区内物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，调解本辖区物业管理方面的投诉，完善社区公共服务体系。

（2003年8月20日　[2002]民立他字第46号）安徽省高级人民法院： 你院〔2002〕皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。经研究，答复如下：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。

发布部门：最高人民法院