2011年，某大厦连续发生建筑物玻璃幕墙爆裂坠落事件，砸坏楼下停放的车辆，造成一定的社会影响。坠落事件发生后，大厦业主的生命财产安全受到严重威胁，大厦物业公司应该如何处理呢？ 一、处理措施 1、立即提示全体业主，现场设立警戒线和警示标志； 2、向全体业主公告此事件，并会同开发建设单位，联系施工单位查找原因，施工单位认为：经验收，幕墙材料符合国家标准，验收合格，且超过保修期限。 3、物业会同开发建设单位组织施工单位搭设脚手架，对爆裂处的外墙实施围合封闭，施工正在进行中； 4、组织人员用望远镜观测整个玻璃幕墙，逐一排查，发现3户的外墙出现裂纹，及时采取措施排除险情； 5、上门对业主开展工作，对动用维修资金进行决议，彻底解决玻璃幕墙的险情。 二、解决要点 建筑物玻璃幕墙爆裂坠落是一起社会公共安全事件，不但对大厦全体业主，也对周边道路行人的人身安全产生严重威胁，一旦出现重大事故，后果不堪设想。大厦物业公司在面临的重大风险前，充分认识到事件的严重性，思想上高度重视，把维护全体业主的生命财产安全作为出发点，采取了积极有效的措施，正当行使管理职能，主动化解矛盾。 一是迅速通过警示、疏散、分流等措施控制事件的进一步升级，及时向广大业主公布事件详情，动员业主积极主动配合物业工作； 二是查找责任单位，在明确保修期限后，会同开发建设单位、施工单位分析原因，寻找解决问题的办法； 三是仔细查找隐患，采取封闭、观察等方法，及时对有可能发生事故的幕墙采取措施排除险情； 四是依据相关法律法规，敦促业主大会通过动用维修资金的决议，彻底解决玻璃幕墙的险情。上述做法不但有效化解了一起社会公共安全事件，还使得物业服务企业迅速摆脱风险，取得社会各界的认可，树立了物业管理行业的良好形象。

邹先生停在小区内的宝马车反光镜片被盗，他认为物业失职，将小区物业告上法庭要求赔偿其损失。近日，上海一中院就该案作出终审判决，驳回邹先生诉请。 2011年4月18日晚，某小区内停放的19辆宝马车的反光镜片被盗，业主邹先生是受害者之一。根据警方调查，该案由曾在小区地下车库做过洗车工的郭某等人共同实施。邹先生认为，物业未按管理公约提供安全保卫服务，其损失与物业的失职有直接关系，故诉至法院要求物业赔偿损失18800元。物业辩称已根据相关规定对小区楼宇、停车场等区域进行一个半小时一次的巡更，对小区的防范性安全保卫工作已然尽责。

一审法院审理认为，根据查明的事实难以认定物业对邹先生车辆损坏存在过错，判决驳回邹先生诉请。邹先生不服，提起上诉。

上海一中院二审认为，根据物业提供的自2011年4月18日0时02分起至2011年4月19日0时的巡更记录表明，物业在案发时段对小区及停车库提供了巡更服务，履行了一定的防范性安全保卫义务。邹先生车辆反光镜丢失系由他人故意实施的盗窃行为所致，邹先生称系物业违约未履行安全保障义务所致，依据不足。经确认，邹先生被盗的反光镜1片价值为2500元，案发后该反光镜已予追缴并发还，邹先生在本案中仍要求被上诉人赔偿其损失达18800元，同样缺乏充分的依据。

二审判决驳回上诉，维持原判。

开发商为折抵全体业主的维修资金，将其所有的车位转让给业委会。由于车位无法以业委会名义进行产权登记，故暂被登记于业委会成员吴某名下。吴某却擅自将车位以明显低于市场价格的价位转让给第三人，被业委会告上法庭。近日，虹口区法院作出判决，车位买卖合同无效。

【案件回放】 2001年11月，开发商景祺公司与虹泰花苑业委会签订协议，约定将其所有的地下车位转让给业委会，折抵其应付的维修资金。按规定，车位不能登记于业委会名下。因此，2002年2月，景祺公司与业委会成员吴某签订合同，将车位登记至吴某名下，但吴某并未实际支付对价。2010年7月，吴某擅自将车位以明显低于市场价格的价位转让给许某。但许某并未支付对价，也未办理过户登记手续。业委会发现后诉至法院，要求确认吴某对车位的处分行为无效，该车位所有权应归全体业主所有。

吴某辩称，车位产权是以买卖形式登记在自己名下的，他是合法权利人，有权处分该车位；许某则述称，对于该车位，他属于善意取得。

法院审理后认为，吴某对车位无实际处分、收益权利，但全体业主也不符合法律规定的登记权利主体资格，故对业委会确认“车位所有权归全体业主所有”的诉请难以支持。此外，车位转让时的市场价格远超过早前评估确定的价格，许某以明显低于市场价值的评估价格购买车位，不构成善意取得。因此，法院作出判决：买卖合同无效；将车位拍卖、变卖以折现为维修资金。 【以案说法】 问：小区地下车位产权归谁所有？ 答：小区车位分地下和地面两种：地面车位占用的是业主共有的场地，产权属业主共有；地下车位一般由开发商建造，产权归开发商所有。业主可通过与开发商签订买卖合同，取得地下车位所有权。吴某未按合同约定支付对价而进行产权登记，因此不存在真实的车位买卖行为，现车位虽登记在其名下，但实质上他对该车位无实际处分、收益的权利。

问：许某购买权属有争议车位的行为是否有效？

答：车位等不动产经过产权登记即具有公示效力。根据相关法律规定，第三人基于对产权登记的信赖而与登记显示的权利人（非真实享有所有权）签订买卖合同，需符合以下三个条件，才能依善意取得该车位：1、购买时是善意的；2、支付了合理价款；3、业已完成车位转让登记。许某以明显不合理的低价侥幸购买产权存在争议的车位，主观上不构成善意，且未支付对价、未办理过户登记手续，所以不能取得车位所有权。 【法辞典】 《中华人民共和国物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

业主未与物业公司签订合同，并以物业服务不佳为由拒绝交纳物业费，是否能得到法律支持？2013年2月19日，黑龙江省虎林市人民法院对这起物业服务合同纠纷案进行了公开宣判，判决被告郭晓成给付原告虎林市康利物业公司2011年物业费210元、违约金21.48元，合计231.48元；驳回原告其它他诉讼请求。 原告虎林市康利物业公司系为虎林市中心小区从事物业管理的企业，该小区被市政府物业办确定为二级住宅小区，该小区成立了小区业主委员会，被告郭晓成系该小区一门市业主，房屋建筑面积为49.92平方米。2009年6月20日，原告与该小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定将该小区委托原告进行物业管理，原告向业主收取的物业费按二级服务标准收费：按建筑面积0.35元/平方米/月，业主按年交纳物业费，每次交费的具体时间为1 月1日-6月30日，业主逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三承担违约金。因被告未交纳2011年度物业费，经多次索要无果，故原告诉至法院，要求被告给付2011年度物业费348.50元、违约金28.23元，共计376.73元。 在诉讼中，被告则认为自己的门市房系小区外门市，属于非住宅，物业费收费标准应按照市场调节价，由业主与物业公司在物业服务合同中约定，因其未与原告签订物业服务合同，所以不同意交纳物业费。另外，原告存在管理不作为：被告门市卫生间墙体开裂和二楼平台漏水，多次找原告，至今没有维修。小区春天楼顶掉冰，被告找过原告多次，原告从没有正面回答解决问题的办法。被告门市门口车辆乱停乱放，被告找原告时，原告答复不在其管理的范围内，原告没有提供相应的服务，没有理由收取服务费。

法院经审理后认为，该小区业主委员会代表该小区业主与原告虎林市益民物业管理有限公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受法律保护。被告作为该小区业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，被告应按照合同约定按时缴纳物业费，对于被告称其属于小区外门市，物业费应按照市场调节价与原告协商后确定的抗辩主张，不予支持。原告向被告主张2011年度的物业费及违约金，符合合同约定，应予支持，物业费收费标准应按被告的门市房建筑面积即49.92平方米，每平方米每月0.35元计算，共210元。根据物业合同约定，被告每次交费的具体时间为1 月1日-6月30日，故被告应自逾期之日起每日按应缴费用的万分之三承担违约金。虽然被告辩称物业公司未尽管理义务，但被告未提交有效证据证实，且原告即使有管理未到位之处，但未根本性地违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。

综上所述，被告以未与物业公司签订合同和不满物业服务为由拒交物业费的抗辩理由不正当，故法院作出上述支持原告部分诉讼请求的判决。

近年来，不少居民小区的物业公司对业主手承诺：24小时为业主提供监控服务，外来车辆需登记后方可进出小区等。但业主财物被盗时有发生，业主常常以物业公司不尽责而违约为由，要求物业公司赔偿。此类纠纷在物业公司是否应承担赔偿责任、应赔多少问题上存有争议，实践中各地法院的判决也不尽相同。本文试从以下几方面剖析物业公司在此类事件中应承担的责任。

一、物业服务合同的性质 物业服务合同在我国合同法中没有明文规定，对其性质的界定众说纷纭。一种情况是将物业服务合同等同于保管合同；另一种情况是将物业服务合同理解为委托合同，目前持这种观点的较多。在发生盗窃案件时，业主一方常常将物业服务合同理解为保管合同。但物业服务合同中，业主财物一直在业主的控制下，业主对其负有主要的防盗安全责任。另外，保管合同往往按被保管财物的价值收费，而物业公司不可能按业主的财产收取物业费，且收取的物业费用中大多用于其他用途。因此，物业公司不可能像保管合同的保管义务人一样对丢失物品承担全部赔偿责任。而将物业服务合同理解为委托合同的理由是，业主委员会是将小区委托给物业公司管理的。但实际上两者并不是委托关系，物业在公司进行管理时是独立工作的，在具体事务上并不受业主委员会的制约，而且独立地对自己在物业管理中的行为承担相应的权利与义务，这与委托合同显然不同。因此，物业服务合同有其特殊性，不能完全按照其他合同如保管合同对保管人的归责原则来要求物业公司承担责任。

二、物业公司的责任范围 现实生活中，随着业主维权意识的加强，部分业主无法区别物业公司的权限与职责，认为只要是发生在小区内的损害，物业公司就要承担责任，大到人身伤亡、财产损失，小到水管渗漏、放养宠物、噪音扰民等等，都成为业主索赔或拒交物业费的理由。 笔者认为，物业服务合同仍属于合同法范畴，要适用合同法的规定，因此，物业公司除了法定责任外，仍应以合同约定义务为承担责任的主要依据。物业公司的法定义务源于国务院《物业管理条例》，物业公司对于小区内发生的治安案件、安全事故应进行制止、采取应急措施、及时报告和协助处理；约定义务则由物业服务合同进行具体约定。如果物业公司未违反法定义务和约定义务，物业公司则不承担责任。 三、举证责任的分配 “谁主张谁举证”，这是民事诉讼的一般原则。除此以外，民事诉讼证据规则还规定了几种举证责任倒置的情形，而物业纠纷没有被列入举证责任倒置的情形。物业纠纷是否应当适用举证责任倒置，是一个存在争议的问题。一种观点认为，举证责任倒置是一种特殊的举证责任形式，应以有明确规定为适用条件，否则只能适用一般原则。另一种观点认为，此类纠纷中业主的举证能力受限，应适用举证责任倒置。 笔者认为，如何适用应当具体分析，业主主张物业公司的积极行为构成违约应承担责任时，应由业主承担举证责任；而业主主张物业公司的消极行为构成违约时，因业主对于物业公司没有全面履行合同进行举证是非常困难的，此时应适用举证责任倒置，由物业公司举证证明其已全面履行义务。 四、赔偿标准 不少业主认为，既然交了物管费，物业公司对于业主的损失应全额赔偿。笔者认为，物业公司的物业服务行为是一种履行合同的行为，追究其违约责任也应按照合同约定进行追究。按照合同法的规定，不履行或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。因此，物业公司赔偿损失的范围只是在其未履行合同所导致损失的范围内进行赔偿，要具体考察物业公司的违约行为与损害结果之间因果关系的大小，并要考虑权利义务对等原则，合理地确定赔偿数额。

因某业主拒不支付2009年4月至2011年12月的物业管理服务费，物业公司诉至法院，要求支付上述物业费及滞纳金。

该业主不支付物业费的理由有三：首先，由于服务合同系业主委员会与物业公司签订，而业主委员会征询聘任物业公司时将其排除在外，其没有投票权，因此也没有义务交纳物业管理费。其次，其曾多次向物业提出其房屋渗漏问题，但物业公司再三推脱不曾给予解决。第三，公共走廊的窗户破损，物业没有修理反而将其封死。同时，业主还提供了10张自拍的照片作为证明物业公司不履行管理责任的证据。 【律师解析】 该案例的涉案双方最后对簿公堂，经过法院的判决，业主最后还是支付物业公司自2009年4月起至2011年12月止的物业费12000余元；并支付违约金2400余元。为什么看起来理直气壮的业主最后还是得补交物业费并处以罚金呢？ 首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，物业公司与小区业主委员会订立的合同对所有业主都具有约束力，当然也包括本案的业主，因此本案业主的第一项抗辩没有任何法律依据。 其次，被告又认为物业公司服务不到位，服务上有瑕疵，在物业公司未做好前，自己可以不交物业费，并提供自拍照片10张佐证。但仅依据照片本身并不能证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。因此，其以此拒付物业管理费，显然没有事实和法律依据。退一步讲，物业公司提供服务履行合同确有瑕疵的，业主可以要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法，最直接的做法可以是按照房屋主管部门的规定对其服务质量进行有效评价，也可以是对物业服务企业提起民事诉讼。但简单地以不缴纳物业费这样的方式来主张权利，如果没有足够的证据证明物业服务企业存在服务瑕疵，相反可能成为物业服务企业降低服务质量的理由和借口。 再次，关于业主的房屋渗漏的问题。房屋质量问题系开发商与业主买卖合同中的纠纷，属于另一层法律关系，物业服务合同的范围显然不涉及房屋质量问题。因此，以此做为抗辩不缴纳物业服务费是混淆了法律关系，没有任何依据的，业主应与房地产公司主张权利。

大连某房地产经营管理有限公司（以下称某公司）自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼，并代大连市自来水集团公司（以下称自来水集团）向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，某公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由某公司承担，某公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求某公司承担上述消费差额，法院经审理后，认自来水集团与某公司不存在供用水合同关系，依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。 律师点评 一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下： 1. 某公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，某公司没有交纳水费的合同义务。 根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是某公司。虽然，该案中存在某公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表某公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而某公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因此，自来水集团主张某公司拖欠水费就更无从谈起了。

2. 某公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。 该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。某公司作为小区物业服力提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求某公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。

3. 自来水集团在履行供水义务过程中，因自然损耗造成的损失应自行承担。 根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处（大连市规定为建筑物墙外1.5米处）就是合同的履行地点，换言之，自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后，才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点，供水人在履行供水义务之前，自来水的任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担，当供水人履行供水义务后，用水人履行交费义务，并享有用水的权利。但显而易见的是，无论供水义务履行前后，某公司都不是供用水合同的当事人，对于合同项下的自来水既没有使用的权利，也不存在交费的义务。 综上，自来水集团向某公司主张水费，既无合同依据，也无法律上的依据。因此，法院在准确认定该案的法律关系后，正确适用法律，判决驳回了原告的诉讼请求。

二、物业服务企业在代收水费等相关费用中的权利和义务 1. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的权利。 根据《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务企业在提供物业服务的物业管理区域内，凡遇有自来水公司等公用事业企业要求代收费用时，有权依法告知供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等费用应向业主直接收取，不应向物业公司收取。如果请物业服务企业代收费用，应签订委托代理协议，约定双方的权利义务。

2. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的义务。 物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业代收费用时，就应按照委托代理协议的约定，认真履行代收费用的义务。作为代理人，应该对委托人负责，出现业主拒缴费用或少缴费用时，应及时告知自来水公司等委托人，以便这些公用事业企业及时维护其合法权益。当然，如果在委托代理协议中还约定有其他合同义务，物业服务企业也应依法履行。

　　 法律建议 建议一：物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业企业代收费用时，可以要求与其签订书面的委托代理协议。物业服务企业应注意在协议中按照合同法的有关规定，对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。物业服务企业可以要求这些公用事业企业给付一定的委托代理费用，用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。另外，双方也可以探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。

建议二：物业服务企业在与相关公用事业企业签订委托代理协议时，对于对方提供的协议文本应认真审查，对于自己不应承担的合同义务或无力履行的合同义务避免写在协议中，防止日后产生纠纷。同时，积极适用物业管理领域的法律规定，最大限度的维护自己的合法权益。

10月31日，兴宁区法院对一起生命权纠纷案件进行一审宣判，死者林某在清理化粪池时中毒死亡，其作为一个完全民事行为能力人，明知当天作业的内容是疏通化粪池，在疏通化粪池的过程中，安全防护意识淡薄，在未采取防护措施的情况下冒险作业，法院认定其对事故发生负有直接主要责任。 【案件回放】 祸起化粪池 2011年12月19日，某物业服务有限公司致电某家政清洁服务部的负责人向某，要求其到南梧路一化粪池排污管道进行疏通作业。接到该项工程后，向某带领林某、侬某等人，到位于南梧路上的这个深度约2.4米的化粪池进行排污管道疏通作业。作业时，向某安排林某下化粪池内进行清理，其他人在上面协助。 清理工程进行没多久，向某接到一个电话后带着一名工人先行离开，留下林某与侬某继续在现场疏通清理。垃圾清理完成后，侬某在化粪池附近铺面将消防水枪连接消火栓后传递给林某进行排污管道疏通，疏通后侬某离开去关消火栓再回到化粪池边叫林某上来。林某先将消防水枪稍作整理递了上来，随后才沿着梯子往上爬，没想到刚爬到一半时就感觉呼吸困难，马上向侬某呼救。侬某随即拨打了报警电话。 报警后不久，110巡逻车、120救护车及兴宁消防大队人员先后赶到，由消防人员将林某拉上来，后经120医务人员抢救无效林某死亡。死者家属将物业服务有限公司与家政清洁服务部诉至法院索赔51万余元。 【法官判案】 死者安全意识淡薄负主要责任 法院经审理查明，物业服务有限公司与家政清洁服务部没有签订有关疏通作业书面合同，双方只是就有关费用问题进行了口头协议。家政清洁服务部工商营业执照登记的经营者为麦某，经营范围为家政服务，向某与麦某为夫妻关系，二人共同经营该家政清洁服务部。本案事发后，麦某赔付了林某家属98000元。另查明，死者林某于2010年5月开始到南宁市打工，主要从事家政服务类工作，有人请干活就出去做，没有就自由支配时间。向某的家政清洁服务部在接到家政业务后，经常派林某等人具体从事该项工作，但林某并不完全在该家政清洁服务部工作，如接到其他家政服务单位安排工作或有其他事情时，该家政清洁服务部就会另行找他人。 法院认为，关于林某中毒死亡的责任认定问题，死者家属主张林某与家政清洁服务部及麦某系雇佣关系，但出庭作证的证人证言可以证实林某与家政清洁服务部及麦某之间并无人身依附或隶属关系，也无管理与被管理关系，这与麦某抗辩意见一致，故死者家属此项主张理由不成立，法院不予支持。但林某中毒死亡事故的发生，确实是在家政清洁服务部安排其为物业服务有限公司清理化粪池时发生的，结合家政服务行业家政公司在接到活后才联系具体干活的工人的特点，法院认定林某与家政清洁服务部系承揽关系，家政清洁服务部与物业服务有限公司亦系承揽关系。 法官认为，根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”麦某作为家政清洁服务部的业主，明知清理化粪池存在重大安全隐患，在安排林某进行疏通化粪池作业时，未能履行安全管理职责，在林某缺乏防护措施的情况下，让林某进入化粪池内，对林某中毒死亡事故的发生有一定责任。 物业服务有限公司作为化粪池的管理方，对林某中毒死亡事故的发生也有一定责任。林某作为一个完全民事行为能力人，明知当天作业的内容是疏通化粪池，在疏通化粪池的过程中，安全防护意识淡薄，在未采取防护措施的情况下冒险作业，对事故发生负有直接主要责任。综上所述，法院认定林某中毒死亡事故由其自身承担50%的责任，麦某承担40%的责任，物业服务有限公司承担10%的责任。 法院对各项赔偿金额厘定后，判决麦某赔偿死者家属丧葬费、死亡赔偿金（计入被扶养人生活费）、交通费、误工费、精神损害抚慰金共计98880.41元；物业服务有限公司赔偿死者家属丧葬费、死亡赔偿金（计入被扶养人生活费）、交通费、误工费、精神损害抚慰金共计56720.1元。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。

小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响业主、使用人，还会影响到相邻业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维修时，业主应当配合。

公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

业主在住宅小区内生活，应当遵守相关法律法规的规定，不得有下列行为： （1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等； （2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建； （3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用部位、共用 设施及公共场所（地）； （4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施； （5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物； （6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等； （7）践踏、占用绿化用地，损坏、涂划园林建筑小品； （8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； （9）随意停放车辆和鸣笛，制造超过规定标准的噪音； （10）利用房屋进行危害公共利益或其它不道德的行为； （11）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

由于不履行维修责任，致使房屋附属设施已经或可能危害毗连设施安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿。

物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？　　 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： (1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施； (2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； (3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； (4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； (5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。

关注一：公共设施的主人究竟是谁？ 近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成 车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。 解读： 这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。 解决方法： 这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注二：签物业委托合同还是服务合同？ 据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。 解读： 这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 解决方法： 在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注三：物业管理费问题 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 解读： 由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。 解决方法： 在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

关注四：业主大会越权业主该怎么办？ 小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷 解读： 现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。 解决方法： 业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。

关注五：开发商与物业管理的“父子关系”。 如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。 解读： 《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。 解决方法： 入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的，一定要及时召开业主大会会议成立业主大会，来维护自身权益。

关注六：谁做纠纷诉讼人 由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。 解读： 据了解，在《物业管理条例》出台之前，上海法院依据《上海居住物业管理条例》，规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，《上海居住物业管理条例》规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。 解决方法： 在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，否则有可能要承担败诉的责任。

关注七：物业公司究竟是管理还是服务？ 由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价；处理问题和解决矛盾方法简单生硬，打骂业主时有发生。 解读： 《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权；从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主块规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。 解决方法： 此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速，物业公司是以服务为主而不是管理为主。

关注八：业主与物业公司权利义务不对等。 这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少，造成业主无论有什么原因不满，都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下，缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。 解读： 虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益，但在后面具体条文中，对物业管理企业的相关法律责任规定多，而对业主的法律责任只有两三条原则规定，约束力明显不够，在业主权益保护方面，对业主权利则规定较为详细明确，而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中，对于块规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业管理企业管理力度有限，业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施，难度较大；相邻相关业主在未直接损害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题，多数也不愿出面反映；物业管理企业管理权限受到限制，目前也争议较大。 解决方法： 这方面仍然有待相关法规进行完善。

关注九：小区之间如何划分？ 这类方面的矛盾纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不便而引发的矛盾；或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值的现象。 解读： 《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，具体授权地方政府制定实施细则。而本市的相关规定也比较原则，在实践中也难操作，造成此类案件久拖不决。 解决方法： 比如何为自然街坊，以哪个年代为准，以谁的标准来划分，以及何为封闭小区，是物理状态封闭，还是法律状态封闭，尚无一个明确的科学的解释。对于凡是其设置的设施设备是共用的可以划分为一个管理区域的规定，在有些纠纷当中就那些设施设备应该算共用存在较大争议，是只要满足一件设施设备就可，还是需要全部设施设备，目前没有定论。