物业收费六大难 成恶性循环

交纳物业费，是许多业主的心头之痛：“交了不管什么用，这钱花得太冤枉。”然而，对于物业来说，收缴物业费也并非易事。据北京市居住小区管理办公室去年对本市28个商品房小区的调查统计，平均物业收费率仅为约65%。物业费的收缴，已成了一些物业公司的心头之痛。“当物业费收缴率低于80%时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。”市小区办有关负责人说。这就造成了业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不交费的恶性循环。

收费之难一想不通就拒交物业费

“以前从来没有交过，现在为什么要交？”面对物业费，经常会有人提出这样的疑问。经历了计划经济体制下的住房状况，人们已形成了住房不付费的观念。物业公司对业主来说，只是近些年来才接触到的一个名词。更有一些业主认为，物业只收费不服务。在这种情况下，物业费的收取经常会遭到拒绝。

丰台区青塔小区一栋居民楼里住的大部分都是回迁户，居民入住10多年，许多人一直没有交过物业费。“没有经济来源，物业公司的工作也很难开展。”该小区物业称，这里一直也没有配保安，丢自行车之类的事情经常发生。

“我一年之内就丢了7辆自行车，不知道物业收费到底都干吗了？”但当记者询问这位居民每月交纳多少物业费时，却得到了出人意料的答复：“我是回迁过来的，他们还欠我钱呢，凭什么让我交费？”

针对此类情况，中海物业公司一名工作人员表示，因为物业公司在北京起步比较晚，以前北京都是央产房，居民更多的是享受福利待遇，收取费用的地方很少。还有一些业主属于回迁户，他们以前住在农村，并不存在这些费用。而现在物业要这些业主交钱时，他们想不通就拒绝交纳。

收费之难二开发商遗留问题殃及物业

当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些小区的物业公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，物业便很可能因此遭受池鱼之殃。

每年冬天，宣武区景莲馨苑小区物业和业主的关系都会紧张起来。该小区属于独立供暖，供暖系统经常出故障，小区居民对此颇为不满。“高价买来的商品房却连供暖问题都解决不好，物业来修理还要收费，而且每次都无法彻底修复。”对于物业收费，很多业主表示不理解。

提起这事儿，该小区运达物业管理中心的田经理也是一肚子委屈。原来，小区的供暖设备是开发商免费提供的，但当初开发商并没有将全部费用付给厂家。所以，也就无法很好地享受产品售后服务，出现问题后厂家不给免费检修。“业主受冻时找物业来解决，但是这么专业的技术维修工作我们根本无法完成。如果找专业人士来修自然就涉及费用问题。一些业主对此不理解，认为是我们物业不作为。”田经理还表示，为了能及时解决问题，他们只好在每次维修时都让物业工作人员在一旁学习。

针对开发商遗留的问题，物业经常要花费很多时间去向业主解释。“我们能够处理的肯定会处理，但是处理不了的只能协调业主和开发商来解决。”田经理说。

收费之难三业主欠费形成恶性循环

“一些人不交物业费，我们没钱了，只能停公用设施。”小区的许多公用设施是在收缴物业费的基础上运行的。如果大批业主拒交物业费，那么物业公司很有可能无法维持原有公用设施的正常工作。因此，停电梯的有之，关大门的有之，而这些举动最终导致了更多业主的不满，恶性循环由此而生。

“因为部分业主欠物业费，海淀区华盛家园物业停了三部电梯中的一部货梯和一部客梯，致使楼里200多户居民共享一部电梯，又运垃圾又送货。”该小区的华盛家园物业管理有限公司的王女士介绍说，停电梯是因为小区业主拖欠物业费，导致物业公司经营困难。为节约费用，公司只能在基本满足业主需要的情况下减少费用支出。

还有一些小区，由于物业费收缴率低，物业公司只能将大门关掉几个，以此节约雇用保安的费用。小区楼内的卫生也只能简单维护。这样就造成业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不交费的恶性循环。

收费之难四物业不能包打天下

“由于对物业管理概念不清，许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱，就应对业主的一切损失负责。物业不是佣人，保安也不是保镖，许多业主交费后的要求让我们无法接受。”面对业主们要求的高标准的全面服务，首钢物业公司一工作人员说。

顺义樱花园三区距离首都机场很近，所以经常有飞机在小区上空经过。“轰隆隆的声音吵得我们根本无法休息。”业主王先生对飞机带来的噪声问题十分不满，因此他和邻居找到物业公司。但经过几次协商后，现状仍没得到丝毫改变。“这让我们不得不怀疑物业的工作能力，有些业主索性不再交费。你们服务不到位，我就有权不交钱。”王先生说。对于这样的情况，负责该小区管理的首钢物业公司工作人员王先生说：“这个问题已超出了我们的管理能力范围。机场是以前就存在的，业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。我们总不能去建议拆掉机场吧？但一些居民就是不理解。”

对于该小区周围公交车少、银行少等问题，许多业主都要求物业来解决，甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。“物业不是万能的，许多情况并不由我们控制。业主们因此拒交物业费，我们很委屈。”

收费之难五物业日常工作被忽视

让物业工作人员苦恼的另一个问题是，他们的工作经常被业主忽视和不认可。每次遇到什么不满，业主就会质问，他们交纳的物业费都干什么用了，但却很少意识到物业平时所做的大量的日常工作。

中海物业一名不愿意透露姓名的工作人员说，物业提供的很多服务是隐性的，不是一对一的，一些业主对此经常忽视。比如说，物业管理范围是小区红线以内业主门户以外的公共区域(比如绿地的维护等)，但业主没有因此得到很直观的利益，所以很难意识到物业的工作。

宣武区景莲馨苑小区运达物业管理中心的田经理说，一些业主认为物业费过高而拒交，其实他们并没有意识到物业的工作及需要的开支。“我们是国有企业，现在根本谈不上盈利，最多只能是持平而已。”田经理说，除了占小部分的工人工资，物业费主要是用来进行电梯等设备的维护。“因为开发商当时没安装质量好的设备，所以没过一两年就开始出现问题。而有些业主也不爱惜，从而造成这部分花费很多。”

收费之难六不交物业费也“传染”

“不交物业费也‘传染’。”在采访中，一些物业公司表示。一个小区内如果有两三户业主不交费，他们一般不会采取强制性措施。但许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事，就开始模仿。久而久之，越来越多的人加入不交费的行列，物业费就更加难收。无奈之下，物业只得采取强制措施，但这样做通常会激化矛盾。“遇到这种情况，我们真不知道如何是好。”

中海物业的工作人员表示，没有物业费，小区所有的公用设施都无法得到保障。部分业主不交物业费其实是占用了其他交钱业主的利益，业主应该集体抗议他们的行为。小区内绿地的维护需要钱，如果钱不够就没有办法维护，造成其他业主享受不到该享受的绿地。没有这部分资金也就不能雇用素质较高的保安和保洁，实际上受损失最大的还是业主自己。所谓“一分价钱一分货”，在物业服务上也同样适用。“其实，物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作，业主达到房产的保值、增值；而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上，最后导致房产贬值的话，业主的利益就会有更大的损失声音

让物业收费不再难

随着物业管理工作的不断发展，它们的管理范围已不仅仅局限在看大门、搞卫生之类的管理工作，还包括统筹设计小区标志系统、美化小区环境、举办公益活动等。负责北苑家园管理的物业就自创了一项免费为业主提供婚庆的服务，但这些都需要资金的支持。

据媒体报道，在本市普通小区和经济适用房的物业管理收费中，政府确定物业管理企业的利润是5%左右，税费为5%。其余约90%都用于房屋及小区公共设施的维修养护及其他物业管理服务的开支。物业这样一个微利的服务性行业是否能为业主提供高质量的服务，就依赖于向业主收取的物业费。

我们期待有一天，物业收费不再这么难。