大厦机电设备维修保养制度

为了保证本公司大厦正常运行、延长设备的使用寿命和节约能源，管理处工程部除了进行正常的操作运行、故障维修和紧急抢修外，还需根据实际情况，制定具体定期的维修保养计划，以下是本公司电设备的一般维修保养制度：

照明设备

保安和清洁工在日常巡楼及打扫时应留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/管有没有缺损、不亮，如有应及时通知工程部更换或修复。

工程部每一至二周应就对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行巡查和检修，若发现灯管/灯盘/灯罩有积灰现象，需进行必要的清洁工作。

变配电室在对变压器、开关箱等设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时降温。

对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季开启检查一次。

空气断路器、隔离开关和真空开关每天巡视检查外观情况，每月检查插头接触情况，进行插头清洁，并检测温升是否过高。

应急用电设备

应急用电设备包括直流蓄电池等，一般采取自行维护保养，故障报修的方法。

直流蓄电池每周检查一次，检查内容：液面、电极板、台架、端子、电压表、电流表等是否正常，开关切换是否正常，池内液体是否缺少，液体到达最低位置时应及时加液，并检查报警装置是否失效。

楼宇自控系统

楼宇自动控制系统的设备一般外判专业公司维护保养。工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。

一般每月应检查屋宇自控主机的功能；检查各种温度、压力、流量、液位、电压及电流等探头和触点；检查现场处理器以及检查巡更系统的工作情况。

每二个月检查所有由屋宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。[page]

卫星接收、闭路电视和公共广播系统

卫星接收、闭路电视和公共广播系统可视情况自行维护保养，故障报修的方法，也可外判维护保养。

卫星接收每年对卫星立柱锅面油漆一次，传动机构要换新牛油。每月一次对前置视音设备的稳压电源、高频头、卫星接收机、制转器和调制器等进行检查，保证图像播放清晰。

闭路电视每年对天线立架油漆一次，每月一次对频道转频器、主放大器、雷击保护器、干线放大器、分配器和供电器等设备进行检查，保证闭路电视播放质量。

公共广播系统

每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。每二个月对吸顶喇叭、挂壁音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。

火灾报警系统及消防设备

火灾自动报警系统主机和烟感探头一般外判维护保养，物业管理公司需做好各项记录，对各种消防需做好定期的检查、试验和保养维修工作。

每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表。

每季度应检查和试验火灾自动报警系统的下列功能，并应填写季度登记表：

采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

试验火灾警报装置的声光显示。

试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。

对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主电源和备用电源自动切换试验。

用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能，每半年检查1次。

防排烟设备，电动防火阀、防火门、防火卷帘等的控制设备。

室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备。

卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备。

火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

强制消防电梯停于首层试验。

消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

检查所有转换开关。

强制切断非消防电源功能试验。

每年一次用专用检测仪器对所安装的探测器试验；试验火灾事故广播设备的功能；检查所有灭火机，按不同类型更换液体等工作。

探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并做响应阈值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。[page]

安保监控系统

一般安保监控系统外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。

摄像部分：每月二次定期到现场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号至规范要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。

传输部分：一个月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换。检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。

显示部分：每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。

门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行全面测试和调校。

综合布线系统：每年检查二次电话机房、弱电井内综合布线配线架是否完好，并进行清洁工作。

车库管理系统：

车库自动化管理系统一般外判专业公司承担维护保养，也可采用故障维修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。

每月一次检查主机设备。栏杆传动部分每年要换新牛油。

给排水系统

清洁工在打扫厕所时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。

每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。

每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。

若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题及时解决。

各类水泵

各类水泵通常包括：消防/喷淋泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵及增加泵等，，一般采取自行维护，故障报修的方法。

每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。

每一至二年对水泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。

对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

电梯

电梯包括垂直客梯、自动扶梯、观光梯和货梯等属专业性、危险性较强的设备，一般由专业公司进行定期的维修保养，以确保升降安全。

一般电梯的例行维护保养每月不少于二次，主要内容：对设备进行检查、测试、调整、修理、加油和润滑等，并根据专业公司的计划进行月保养、季保养和年度保养。

保养单位必须保证通过劳动局对电梯每年进行一次的年度安全检查，每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验，自动扶梯每半年进行一次年度安全检查。

物业管理公司的主要工作是督促和配合专业公司的检修工作，按保养合同核查维修保养的工作量和更换零件数量等，并做好记录。每月清洁一次电梯井坑底、机房。[page]

空调机组

空调制冷机组是整个空调系统的心脏，专业技术要求较高，其维修保养一般应请专业公司或在专业公司指导下进行。

通常需在每年3~4月(开机前)和10~11月(停机后)进行二次定期保养维修，具体内容根据专业公司预定计划进行。

物业公司操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。

每年二次检查管道的阀门、法兰、变经管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。

送回风管和风口

每月一次清洗回风中过滤网。

每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。

每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：

风管的渗漏；

保温是否破损；

风量调节阀位置；

送回风口是否损坏；

止回阀能否灵活开启关闭。

变风量空调机组、新风处理机组和风机盘管

空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。

每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。

每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：

检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；

检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；

检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；

检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。

避雷系统

避雷系统的检查包括外观巡视检查和测量两个方面。

每年对外观巡视检查一次，主要包括对接闪器、引下线及避雷带等各部分的连接是否可靠，有没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀等情况，支撑是否牢固。对检查出的不同问题，应采取不同的修缮办法，如加固、补强、调整、涂刷保护漆膜、局部更换等，以保持其正常状态下工作。

每年一次用接地摇表来测量避雷接地电阻是否符合要求，每二年请有资质的专业单位进行一次全面测试。

此外，若强雷雨过后，应注意对避雷系统进行巡视检查。

玻璃幕墙

根据玻璃幕墙墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙数次，一般每季度一次。

玻璃幕墙正常使用时，每隔5年进行一次全面检查，主要内容：玻璃、铝板、密封条、密封胶、紧固件、结构硅酮密封胶等。

若遇强台风、地震及火灾等自然灾害后，应对玻璃幕墙的最不利位置进行抽查，视损坏程度进行维修加固。