用一分钱，办好两分钱的事

用一分钱，办好两分钱的事――

北科大厦的水系统改造工程

文/郑树郦刘建伟孟君刘超

北京燕科物业管理公司所管辖的北科大厦，楼内水系统原为生活水箱与消防水箱共用形式，北科物业工程部的技术人员和管理人员历时四个月，在物业正常运行的情况下，利用维修的工作间隙，挤出时间自行设计、自行施工对大厦水系统进行了一系列综合性的改造。

一、改造工程的目的

按照北京市新的消防管理规定，消防用水与生活用水的容器（水箱）应分别设立。物业工程部为了节约资金，经过反复研究、集思广益，构想出一套方案。该方案由物业工程部利用“分箱工程”的施工款，自行设计自行施工，同时解决以下几个问题：

1、解决生活与消防共用同一水箱的问题。使消防高位补水系统与生活供水系统彻底分开；

2、通过改造冷却水和生活水系统，使原卫生间冲厕用水改用空调冷却水，从而节约了大厦空调冷却用水；

3、加快了冷却水补充频率，降低了系统温度，即节约了能源，又提高了直燃机工作效率，还延长了直燃机的使用寿命。同时，保证大厦直燃机冷却水质硬度达标，并能及时有效地进行排污。

二、本次工程主要工作内容有：

1、增加安装高低位不锈钢生活水箱各一个，制做水箱底座两套；

2、安装水泵六台，制作水泵底座两套，安装减震器16套；

3、自行设计、组装水泵变频控制箱、总电源控制箱、信号箱6套，铺设电源线、控制线近百米；

4、安装各种管线约250米，阀门、软连接、单流阀两百多个；

5、楼板及墙壁打孔200多个；

6、自行设计、制作排污过滤器1个；

7、拆装紫外线消毒柜1套；

8、拆装计量水表3套；

9、安装水箱附属管线2套。

三、改造工程带来的效益

改造工作前，业主方也外请了几个施工队对生活水箱与消防水箱分箱工程进行了预算，工程报价都在17万元左右，让人感觉外请队伍的费用太高了。经物业工程部对该工程进行仔细核算，如由自己施工，可以大大降低这个工程的造价，而且物业工程人员对大厦客户工作时间十分了解，可完全利用客户的工作间隙进行施工，减少施工对客户不必要的打搅。

改造后取得的效益：

1、增强了大厦消防系统的运行安全。这次工程将消防用水彻底从生活用水与空调系统用水中分离出来，从而增加了大厦高位消防水箱近一倍的蓄水量，提高了防火安全性。

2、使空调冷却水综合利用。在写字楼物业管理中，工程部认为空调系统是物业能源消耗大项。经研究发现，如果能将卫生使用的自来水先注入冷却水系统，待其将空调设备冷却后再用来冲洗卫生洁具，这样可大大降低冷却水温度和排污用水量。在一般情况下，冷却水工作温度为32℃～35℃，而自来水温度为17℃~20℃。如果冲厕利用冷却水，而自来水直接补入冷却塔中，这样水的能量就可以得到综合利用。该水用来冲厕无任何妨害，而冷却塔补入自来水将得到以下冷量：

Q热=V（t1-t2）=3100*（33.5-18.5）=4.65*107Kcol

Q电=Q热*4186.75/3.6*106=54079KW*h

依据现阶段北科大厦动力电价：0.53/KW*h

冷却水获得冷量折合电价：54079*0.53=28661元

综合以上计算，空调冷却水综合利用每年可节约运行费用约3～4万元。

3、提高了空调系统的工作效率。由于增大了补水量降低了冷却水温度，提高了直燃机工作效率，这样也降低了运行费用。

对于超大型设备的管理，物业管理公司在任何时候都本着“安全第一、节能降耗第二”的原则来提高直燃机的冷却效率。目前普遍使用的一些方法无外是：系统投药、使用软化水、安装电子除垢设备等几种方法。我物业曾多次到使用相关设备的单位考察，目前现行的冷却水降垢有很多办法，我们改造的方法与其相比有着很多优点。目前北京市政供水硬度值均偏高，冷却水蒸发后硬度值上升速度快，无形中增加了排污量，使得水资源浪费严重。通过此次水系统改造，解决了直燃机冷却水系统结垢、防菌藻，并调整了PH值、减少了消毒排污等费用问题，提高了水资源的利用率。

经过这样的循环利用，每年可不在进行冷却水投药除垢，又可节约1～2万元。

四、不断完善大厦的使用功能，是物业管理公司的一项主要任务

随着社会的发展，科学技术的提高，有些已建成的大厦硬件已不能达到社会需求，如：节能降耗功能、环境再利用功能、防灾减灾功能、灯光夜景照明、绿化美化及楼内人文环境布置等。这些功能直接影响了大厦招租和使用的竞争能力，且不同程度的降低了物业投资者的经济效益，这也是物业管理公司所面临的最根本的任务。

我们认为，在不同的时期、不同的阶段、针对不同的客户需求群体，物业管理公司要对物业主体的硬件条件进行再设计、再改造，以提高物业增值保值的综合效益，这是物业管理公司提高自身水平和市场知名度的重要手段。

(作者单位：北京燕科物业管理有限公司)