业主家进水责任归谁?

发布于 2018-03-23 00:00:00

进水原因

首先需要说明的是,本文所涉及的案例——业主家进水,以致装潢设施受损,其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是:业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系,这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素

1.业主自己当初装修不当;

2.楼上业主装修或使用不当;

3.物业公司服务管理不善。

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狂风暴雨来临

那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

凌晨一点左右,已经入睡的501室业主<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒,他连忙查看房屋,发现天花板、墙面已有大量水渍,且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看,水源应该是从楼上601室流下来的。<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生正好有楼上业主<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士的手机,就立马打了过去。还好电话通了,但<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士告诉<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生,她不在家,她的家也不可能进水,因为她出门时都已检查过窗门房门,没有必要回家再查看房屋,随即挂断了电话。

此刻,才一会儿功夫,<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生家的客厅也出现了渗水,这让他感觉事态远比想象的更为严重。见<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士推脱,他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析,渗水确是因楼上601室所致,而现在601室家中无人,物业虽有应急预案,但在相关人员还没到场并确定方案的情况下,不能贸然进入601室。物业开始给<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士打电话,但<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士还是不相信家中会漏水,要等天亮才回来。情况紧急,<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生只能拨打110。民警赶来来了,再次打电话给<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士,要求其立即回家。

这时,<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生的家已经水溢四处,家里所有能用来盛水的器具都用起来了,但是,依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙,拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士,述说这里的情况。<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。

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几种原因分析

一场水浸房屋,把<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生家的装修搞得面目全非,也把<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士的家搞得伤痕累累。

征得<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士同意后,物业把封闭的落水管打开,从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物,可以断定,这是<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士当初在装修房屋时,施工队“坼烂污”留下的。

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由此得出的结论是

事发当天突发特大雨水,远远超出了正常水量;

水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量,而封闭的雨水斗更造成排水困难。

地漏又被封堵,致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。

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各自辩解理由

责任该由谁来承担呢?

<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生是无辜受害者,要求赔偿理所当然。

<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了,因此属于内阳台性质,自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏,也是根据内阳台的性质理所当然封闭的,并无不妥,且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏,自己没有过错。

要让物业公司承担责任,那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的,整个小区当初就是全部封闭的内阳台,不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实;<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生家装潢受损完全是楼上<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士家漏水所致,而漏水不又是她自己装修不当所致;再说,物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工,更无法知道水管的雨水斗处会有异物,而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的,而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道,事发当天也及时赶到了现场进行了处置,事后也为<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生额外做了清扫等工作,因此物业只要尽职就不应该承担责任。

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法院起诉

些后物业协调了<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生<st1:personnameproductid="和陈"w:st="on">和陈</st1:personname>女士处理后续事宜。<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生很明确,要求物业<st1:personnameproductid="和陈"w:st="on">和陈</st1:personname>女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后,<st1:personnameproductid="陆"w:st="on">陆</st1:personname>先生将<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士列为第一被告,物业列为第二被告,一同告上了法庭,要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此,法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料,得出的结论为:601室阳台水管进入了垃圾杂物,影响了排水通畅,恰逢当天暴雨,以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出;且当初601室业主在装修时,将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内,以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出,水也无法尽快从地漏排出;而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

至于修复费用,经过再次鉴定结论费用为6068元。

据此法院判决结果为:601室的<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士承担本次进水事件的70%责任,承担的费用为4247元;物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。

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后续报道

本案到此并未了结。

601室陈女士在赔付了楼下501室的损失后,认为既然法院判了物业有一定的责任,那么,对自己家的损失也应负有责任。于是,一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定,结论为修复费用在9385元。法院按照上次的法律文书,判决物业公司对陈女士承担30%的责任,赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用,驳回了其他的诉讼请求。

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结束语

一起进水案件,引发多起诉讼,累计耗时跨了二年,各方都已筋疲力尽;同<st1:personnameproductid="时陆"w:st="on">时陆</st1:personname>先生为此也与<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士结下了怨,而<st1:personnameproductid="陈"w:st="on">陈</st1:personname>女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元;作为物业公司赔付金额虽然不是很高,但也不得不为本案买了二次单。

笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司,那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责,担什么样的责?法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。

那么,作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失,注意安全防范呢?本文如果算是一把钥匙,但愿能开启阅者的思索和启迪之门。

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