物业项目总CPM 工作手册
如何做好一个物业项目总？首先，我们明白CPM是没有“标准化剧本”的，给你个题纲就算是业界良心了。所以，不要指望说，直接给你文件。当然，这和网上太多的毒鸡汤不一样的，如要善于言表、精于管理、敢作敢为、善于沟通、八面玲珑等等……关于CPM的工作描述，百度也会有很多答案，但认真去研究剧情的并不多，基于对这个行业的热爱，苦累中带着幸福，今后会在此多种点庄稼，以免杂草肆虐，愿与有志者共勉同行。注意本手册比较简单，是假设你有高中的文化程度，并能开放性的接受东西。本手册比较简单，是假设你自认为不是很牛逼，并知道版面有限。CPM工作手册解释：CPM，项目经理亦可认为是项目总物业经理。一、CPM关注重点a)遵守政府相关法律法规，落实公司的所有政策要求，带领项目团队严格执行质量控制标准及目标（经营、管理、服务三重目标）的达成。b)监督大厦运行状况并保持规范运作（内容包含财务管理、人事管理、行政管理、风险管理、客户服务、设施设备、保安环境服务、工作计划管理等），为项目作出正确决策，有效分配项目各项资源。c)使客户感受到你所提供的优质服务。二、CPM工作内容重点分解a)财务管理i.保持大厦财务账户健康，确保管理预算有盈余，及时收取业户及支付承包商的服务费。ii.每月详细检查财务报表，发现异常或潜在风险时，及时与上级或总部团队讨论作妥善处理/解决。iii.密切关注高风险流程，如采购、招投标、库存控制、支付核准/控制等方面严格执行总部既定的程序要求。b)人事管理i.明确岗位职责，明确权限ii.定期与团队骨干保持良好沟通的渠道。iii.建立项目员工花名册，并定期分析，发展A级员工、管理B级员工、改进C级员工，更换经过努力仍无法达到标准的员工。iv.重视新员工入职首次培训及首次项目介绍。v.加强管理中心员工文化建设（生日会）。c)行政管理i.严格遵守公司档案、采购、库房、印章管理制度。ii.执行月度盘点，形成仓库月报表。iii.形成物资使用明细表。iv.建立函件往来档案，并制定标准函件格式。v.项目合同、保险新签、续签、补签必须更新合同清单，并每月进行检查、提醒，保证项目所接收的证照及保险全部在有效期内。d)风险管理购买项目保险1.财产一切险2.大厦公众责任险3.供应商公众责任险4.建筑及安装工程一切险及第三者责任险（大厦所有的建筑或安装工程和租户二次装修工程必须购买该保险。）5.其他险：机器损坏险、车位险、现金险等ii.建立设备证照、员工证照清单。iii.必须存有设施设备检测报告。iv.建立完善的项目应急预案机制，并每月进行实操。v.对事故发生、法律事件按照公司要求，进行呈报和处理。vi.严格遵守印章、库房、采购管理制度。vii.严格要求员工作业安全意识，培训并存档。viii.工作手册电子版提交给总部业务组审批并备案，现场必须有管理中心工作手册，并有发放及培训记录会议纪要和设备台帐记录。ix.现场必须保存所有会议纪要及设备台帐记录，所有会议纪要必须签署包括出席者及确认人。x.建立项目危险品管理制度。xi.建立物业管理有关法律法规清单、公司政策。e)客户服务i.完成项目收缴率、满意率的指标。ii.负责处理项目客户一切投诉。iii.根据项目特点做好增值服务相关工作。iv.做好现场品质巡检。f)工程维护i.拟定项目年度设施设备维保计划。ii.保证达到项目服务品质的基础上做好节能降耗举措。iii.建立设施设备标识卡。iv.建立设施设备台账。v.负责二装申请审核、现场巡检。g)保安环境维护i.按照合同约定，完成对项目安全管理、消防管理、保洁绿化管理要求。ii.制定保安巡逻路线及制度。iii.将安全隐患预防在萌芽状态。h工作计划管理i.确定项目需达成的目标（年度经营、管理、服务目标）。ii.根据目标，拟定项目年度管理计划并进行分解（按时间及部门），包括但不限于年度预算、年度工作计划、项目年度设施设备维保计划、年度合同续签新签计划、年度培训计划等。iii.编制项目重大关注目标节点。三、职责描述a)遵守政府各项法律、法规以及公司制订的有关规章制度和工作流程。b)主持项目物业服务中心全面工作，并就项目物业服务中心经营管理重大问题进行决策。c)统筹项目物业服务中心各部门工作，对影响物业管理服务质量的问题进行改善；完成公司下达的年度目标d)维护与开发商、业委会以及相关政府部门的良好关系。e)全面负责物业服务中心综合管理、财务、客户服务、秩序维护、工程维护、环境维护管理等工作；以身作则，关心员工，奖惩分明，发挥核心作用，不断提升项目物业服务中心的团队凝聚力。f)定期（至少每月一次）向公司总经理汇报项目物业服务中心的工作；定期（至少每周一次）召开物业服务中心业务会议，及时掌握并解决管理中存在的问题。g)制定项目物业服务中心管理目标，负责将公司制订的规章制度、操作规程等落实h)到位；确保各级管理人员全面履行岗位职责。i)对管理区域坚持每日巡查，经常拜访客户并处理好客户的各类投诉和建议，不断提升客户满意度。j)负责各部门经理/主管的绩效考核，包括试用期考核、月度考核、年度考核和合同期考核；同时监督和指导各部门经理/主管对本部门员工的各项考核工作。k)严格执行财务制度、认真分析财务报表、注重节约、合理安排管理费用的使用。l)配合公安、消防、城管、环卫等政府部门做好项目安全、防火、社区等管理工作。m)负责项目物业服务中心设备的全权管辖和调配，包括审查各项维修合约。n)负责审核物业服务中心日常的行政费用包含员工薪酬发放。o)审核工程月报、财务月报以及汇总管理月报，并按时向公司的相关负责人报送。</p>
