社区物业管理调查报告范本

xx社区地处xx，幅员面积1.2平方公里，下辖25个居民小组，4个农业社。最近几年，特别是巴蜀中学入驻、以及城乡试验区开发和新县城西移，xx社区发展很快。现有人口已达到1.5万人，其中常驻人口1.2万人，流动人口0.3万人。居民由老城居民移民、占地移民、破产企业移民、农村进城购房移民和流动人员组成。从人口组成来看，人员素质较低，相对比较贫穷，文化程度不高。小区内毁绿种菜，养鸡、养鸭、养狗等时有发生，乱扔垃圾、乱堆乱放、乱撑乱挂、随地大小便现象也屡禁不止。社区环境卫由于社区向每户居民每月收取5元的垃圾清运费，组织清洁工每天按时清扫清运生活垃圾。随着人民的生活水平不断的提高，人们对生活质量，对居住环境也不断提出了更高的要求，原有粗放式管理模式越来越不适应发展的要求。为解决这些问题，社区加强对市民素质的培训教育，养成良好的生活习惯和生活方式。同时根据各居民小区的情况相继成立5个居民小区物业管理公司。从近几年我社区物业管理的发展趋势来看，物业管理的整体水平在不断提高，规模在不断扩大，它推进和改变了旧的城市房地产管理方式，改善了广大居民生活、工作环境，已被社会理解和接受，但在物业管理实践和发展过程中也逐步显出了一些问题，这些问题制约着物业管理的进一步发展。

一、xx社区小区物业管理公司运行情况

我社区物业管理公司的成立有两种形式即：一种由房地产开发公司派生的物业管理分公司，属“谁开发、谁管理”的形式；（2）由一些老企业的总务科、后勤劳动服务公司演变成的物业公司（如自来水公司），由企业、个人参与部分资金入股，取得营业执照后，开展物业管理。两种形式的物业管理并存，服务标准不一致，管理水平参差不齐，经营状况也有很大差别。

1、服务收费标准

物业服务收费包括综合服务费、专项服务费及特约服务费。普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审批备案，其他服务费实行市场调节价。普通住宅的综合服务费，（多层住宅及不带电梯的7层住宅）为0.15元—0.3元/月•m2。

2、经营状况

以王家坪电力小区为例：上王家坪电力小区，现有住户306户，90%以上为电力公司职工。对环境卫生，绿化美化，平安和谐有很高的要求，多数居民要求成立物管公司。如果成立物管公司，其所需开支如下：保安员4名，工资800X4=3200元，保洁员2名，工资750X2=1500元，绿化工1名工资600元，物管管理员1名800元，每月水、电费开支500元，管理维修及化粪池清捞等费用均摊年800元。以上每月开支合计7400元。电力小区住房面积分为90平方米、110平方米、130平方米三种。按照每月0.25元/平方米收取物管费。每月一共能收物管费7600元，每月收支基本平衡。成立物业管理公司前，需要电力公司出资协助解决三个问题：一是要加高加固现有围墙；二是要对现有大门进行改造；三是要对门卫室进行整修。以上三项所需资金大约1.5万元。

二、存在的问题及其原因

物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。它是以服务为宗旨，集服务、管理、经营于一体的特殊产业，伴随着地区社会经济和房地产市场的快速发展，已成为房地产经营管理的重要组成部分。调查中发现，物业管理还存在一些不容忽视并亟待研究解决的问题。

（一）物业服务收费方面

1、现行我社区物业综合服务费收费体现不出物业管理服务面积大小、资质等级高低、服务质量好坏、绿化环境优劣等因素以及小区住户消费的公平性，不利物业公司的发展和管理水平、服务质量的提高，也不利于物业公司之间竞争发展。

2、物业管理综合服务费收缴不到位，企业负担沉重。从我们调查的2个物业公司，管理的普通住宅1100住户，物业管理服务费收缴率平均为75%，有近25%的住户因种种原因拖欠，企业利益难以保障，物业管理企业又不能强制业主缴费。一些物业管理企业采取限购电的方式收缴，又引起住户的不满和矛盾的激化，追讨的最终方式只有起诉，一些物业公司虽有通过诉讼追缴的，但收效甚微。其原因：一是追讨物业费金额不大，投入的人力、物力、律师等相关费用可能远远超过所获，成本过高；二是即使胜诉也有可能讨不回所欠物业费。这使得物业管理企业最终陷入两难境地。

（二）代收代缴费方面

大部分物业公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。还有一些物业公司本身以前就是机关、企业后勤服务公司演变成的物业公司，业主对以前福利分房时的，福利管理方式已根深蒂固，还有很多都是破产企业、下岗职工，业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说。习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。一时对物业管理服务收费不能理解，同物业公司矛盾较多，形成对立。还有单位原住宅区或新住宅小区开发时工程规划、设计、施工中遗留下诸多问题，都将矛盾转嫁到了物业公司，加深了业主对物业公司的误解，使拖欠或拒交物业管理费较为普遍。

四、解决物业收费中存在问题的建议对策

1、根据物业管理服务质量内容，确定社区物业管理按面积收费核定的基准价，最终由各住宅小区业主同物业公司在确定的基准价上下浮动10%的范围内，签订综合服务费收费合同，体现收费公平、按质论价的原则，使业主享受到的服务与所付费用成正比，尽快使社区物业收费走上正轨。促使各物业公司加强管理，提高服务质量，相互竞争发展壮大。

2、加强立法，深入贯彻《物业管理条例》。建议县上制定物业管量规范性文件，对物业管理企业、业主和相关职能服务部门的行为进行规范，促进物业管理企业的健康有序发展，必须依靠。

3、物业管理服务收费是直接关系到业主和物业公司利益的敏感问题。物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。政府部门要加大执法力度，维护社区公共秩序；社区居委会要转变观念，要配合物业开展服务，减少纠纷，为企业排忧解难。

4、政府相关部门要加强对物业管理的协调和引导，发挥新闻媒体的正确舆论导向作用，改变广大业主在计划经济体制下将物业管理作为福利的陈旧观念。物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看似容易的事，在实施中却不那么容易。因此很需要公众，舆论对物业管理有个正确的认识,理解和尊重，并积极宣传业主委员会的群体自治作用，协助物业公司搞好管理。

5、xx社区还有很大部分小区还不具备成立物管公司的条件，如小区围墙、小区绿化、小区内的市政设施，小区内路灯等，还需要相关部门大量投入资金解决后，方可实行物业管理。