没有不出故障的设备

【案例】

××花园4#楼的双层电梯(××VP型)坏了，按照故障的现象分析，可能是电脑板的问题。由于该电梯在以前的维修记录中几乎都有电脑板损坏的记录，因此，电梯维修工小王的第一直觉就是可能Fl0通讯电脑板坏了。他对现场情况进行观察后，发现故障现象为INV—MPu主电脑板上的swDT指示灯不亮，也就是说通信“看门狗”未起作用，且主板7段数码管也无显示。

小王初步怀疑是电源及通信板故障所致。于是，马上对各变压、稳压及直流供电部位进行盘查，均无损坏。然后将MPU板拆至3#楼双层梯，显示相同故障，这就排除了Fl0板烧坏的可能性，也就是说问题肯定是出在MPu板上了。

这样的检验结论给电梯维修人员带来了比较大的压力。因为按照市场行情，该电脑板的市场价格为两万余元。通过业务关系，找到以前维修过竹林花园电梯的电梯公司，维保人员答复说可以帮助修复，但要5000元的维修费。

这时，小王突然想到了可能是电梯驱动程序丢失所致，而电脑板上可供检查的也就是几个存储器。小王心想，反正也得花5000元，不如先试一试看能否自行修复。于是，立刻将板上的8块可拆卸EEPROM换到3#楼双层梯，果然电梯出现了相同故障；到此几乎可以肯定是EEPROM数据丢失所致了，在需要确定的是具体哪一块芯片的问题。经过逐块更换发现，可以确定是：3U、3L两块芯片存在问题。

使用芯片烧录器将3u、3L两块芯片的数据读出，发现各个地址位的数据均是FF，这就说明芯片里面的数据已经全部丢失了。于是马上将3#楼正常梯电脑板上的相应芯片内的数据读出并烧录到3u、3L上，换上后进行试机。令人兴奋的事情出现了，swDT灯亮了，数码管也有显示了，但同时还显示电梯存在着l5#故障，也就是说主副微机之间存在通信故障，电梯尚无法运行。

有了先前的经验，小王马上将希望寄托在了余下的其他6块芯片上。再次和3#楼进行调换，果不其然，电梯也出现了15#故障。本想再从中找出具体哪一块才是坏的，但又怕跟刚才一样，解决了这个问题又出现其他的问题。于是决定将余下的所有芯片均重新烧录正常数据，装上后再试机。

送电后，电梯数码管闪烁着“17”字样，然后自行以检修速度向l楼走去，任务圆满完成。【案例解析】

物业管理公司的电梯管理工作

一是日常管理与制度建设。按照正常的电梯运行情况，电梯公司每1～2周需做1次正常的维修保养，物业管理人员负责电梯日常的保洁、紧急停梯放人等。物业管理公司应加强与电梯安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好每月至少两次的电梯自检。

二是定期检验。电梯从业人员必须取得上岗操作证，电梯必须每年通过特种设备检验检测机构现场检查，合格后颁发“电梯安全检验合格证”方可运行。合格证原件应贴在电梯内显眼的位置供公众监督。在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，维修保养单位应该向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。如果电梯没有通过年检，未取得合格证，则不能使用。

三是教育乘客。物业管理公司通过对业主和使用人的宣传，让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂乱厕，以保持电梯轿厢的环境卫生；教育乘客在乘梯时不乱按上下方向键，降低电梯的能耗，减少磨损。例如，要向下乘梯，等候电梯时不要上下按钮都按，这样可以减少电梯的应答次数，缩短电梯的运行时间，起到节能作用。

四是合理设置运行程序。对于一栋楼内设置的多台电梯，可以考虑设置群呼功能，让程序智能选择到达指定楼层的电梯，并取消返机站功能，防止电梯来回空跑，浪费能源。如果楼层较高，有时也可以设置为分区域控制，或是高低区域，或是单双层，这样能有效对乘梯人员进行分流，避免产生人员拥堵。

五是声音三通。电梯轿厢、电梯机房和消防监控中心三地应做到声音三通，在电梯内部设置监控探头，并最好在梯内设置楼层显示器。一般电梯安装只做到了轿厢和机房两处相通，那是为了维修电梯测试时机房和轿厢上下通话。由于电梯机房不会常设值班人员，一旦发生电梯困人事件，消防监控中心将无法接到报警电话；只有轿厢电话和消防监控中心接通，才能在发生停梯等紧急事件时，监控中心人员通过摄像探头了解电梯所处的楼层位置，并通过电话安抚梯内被困人员，让电梯维修人员尽快到指定楼层将人员放出。

设备管理是一个内容繁多、技术复杂的综合性管理，是物业管理过程的重点。其中电梯、供配电系统、智能化系统、消防系统、给排水系统、供暖系统和人们的生活息息相关，不能出现任何差错。任何一个设备系统发生故障，都将造成居住者生活不便甚至混乱。

下面简单介绍一下设备管理的基本情况，并以电梯为例进行说明。

设备管理

物业管理公司负责设备的使用、运行、维护及管理，并委托专业公司具体负责专业化维修保养，如日常维护、一级保养、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改造。根据各类设备故障模式，物业管理公司应将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合。对符合“浴缸型”故障模式(符合磨损规律)的设备，如电梯、发电机、水泵、冷水机组、空压机等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。

物业管理公司应加强设备管理，确保设备安全、稳定运行，保证居民生活不受影响。完善的设备管理可以体现出以下的作用：一是节能降耗。现代化楼宇中设备往往安装密度高、装机容量大、能源消耗多。做好设备管理，在设备运行使用和维修保养上采取适当措施，挖掘潜力，减少浪费，提高设备运行效率，有利于节约能耗，降低运行费用。二是保证服务质量。对客户的服务有许多是由设备系统完成的，服务质量好坏直接与设备技术状况相关。做好设备管理，保持设备处于最佳技术状态，有利于保证服务质量。如果连续多天设备运行出现故障，势必影响到居民的正常生活。三是降低管理成本。有句俗话说“设备是常用常新的”，良好的维修保养，可以延长设施设备使用寿命，减少故障，从而降低管理成本。

电梯的维修与保养

电梯作为危险性较大的特种设备，管理质量直接影响到业主的工作与生活。物业管理公司必须加强电梯管理，保障业主的生命和财产安全。

按照目前市场的一般情况，电梯保养主要有两种方式：一是全保，不论是日常出现的小毛病的维修，还是零部件损耗无法正常使用，都由维修保养单位负责。二是标准保，只对电梯进行日常维护和维修，如果需要更换零件，由维修保养单位提出建议，报物业管理公司同意后执行，零件购买费用由物业管理公司承担。

1．电梯维修保养的费用

据深圳市技术监督局“2000年度电梯维修保养价格信息”显示，l0层标准梯标准保的价格为792元／月’台，全保价格为1336元／月‘台，标准保是全保价格的60％。其他楼层数的电梯，每增加或是减少l层，标准保和全保的电梯维修保养价格分别对应每层增加或是减少55元和74元。物业管理公司可根据电梯的品牌、安装单位的资质、实际运行的故障率来确定究竟采用何种方式进行电梯的保养。

2．电梯维修保养的单位

根据我国《特种设备安全监察条例》规定：“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”所以说，电梯的维修保养单位应该取得政府主管部门相关的资质才能开展工作。电梯维修保养单位主要有以下3种：

1)电梯制造商直属的维修保养公司。此类公司技术全面，对于本厂生产的电梯软件和硬件都相当熟悉，并能以相对优惠的价格从厂商拿到维修的零配件。由于电梯安装运行后第一年都是由厂家和安装单位免费维修保养，物业管理公司可根据这段时间的电梯维修保养运行状况对该保修公司进行了解，对抢修的及时率、设备的故障率进行统计，为后期是否委托其管理打下基础。

2)专业从事电梯安装、维护的公司。此类公司专门从事电梯的安装和维护，有一定的技术和实力。很多此类企业通过在电梯安装过程中熟悉物业管理公司所管辖的电梯，并实施其后期管理。相对来讲，此类公司收费比较适中。

3)规模较大的物业管理公司组建的专业维修保养公司。此类公司只限于对本企业管理辖区内的电梯进行维修保养。如深圳多家大型物业管理公司都成立了电梯分公司或是子公司，其中有的管理规模已经达到了800多台。

4)其他单位。除了以上3种正式取得资质认可的电梯公司外，社会上还存在许多挂靠的电梯维修保养单位，它们没有取得特种设备主管部门颁发的资质证书，只能向正规电梯公司交纳费用借他们的名。由于此类公司收费低廉，也有一定的市场。