“私家花园”内能否搭建玻璃房？

【案例简介】

某住宅小区一楼房屋每户都有一个20平米左右的小花园。业主购房时，合同上约定小花园由开发商赠送，有些业主便在花园内搭花架，建玻璃花房，遭到楼上业主反对。楼上业主认为，开发商赠送的小花园，系小区业主共有用地，没有单独产权，不能随意搭建建筑物、构筑物。否则一来影响小区环境，二来楼上丢弃的杂物纸屑落入花房屋顶，如不及时清理，成为垃圾堆，易滋生蚊虫、招引苍蝇，且异味难闻，严重影响楼上尤其是二楼业主的环境卫生，于是楼上业主纷纷向物业公司投诉，物业公司在未能说服业主自行拆除的情况下，向业主下达了书面《整改通知书》，要求一周内拆除花园内的玻璃花房，否则实行强拆，搭建玻璃花房的业主坚持认为，既然花园系开发商赠送，就应该是业主私家花园，业主在自己的私有空间增设玻璃花房，外人无权干涉。物业公司见业主拒绝整改，于是请来区城管部门，业主见状被迫自己动手拆除了玻璃花房。

【案例分析】

此案涉及物业共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和维护的问题。

首先，明确一楼花园是属于一楼业主私有还是全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，除了业主依据产权凭证独占的专有部分之外，建筑物的其他部分及设施、设备等均属全体业主共有。如果开发商赠送的花园，土地使用权已独立分割，可以办理土地使用权证，那么该业主就可以单独享有，否则，就属于建筑物的共有部分，由全体业主共同拥有。从本案的情况来看，该住宅楼的小花园并没有进行土地分割，也不可能办理单独的土地使用权证，因此是该住宅楼的共有部分，当属全体业主共有，并非一楼业主的私有财产，一楼业主无权随便改建。

其次，明确开发商有没有权力赠送建筑物的共有部分。目前，有些开发商以“买一楼赠私家花园”作为卖点，促进一楼的销售。《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”没有经过土地分割，不能办理独立的产权证的花园，属于全体业主共有，而非“私家花园”，开发商没有所有权和处置权，如果在《商品房买卖合同》中出现了类似的赠送或销售建筑物共有部分的条款，业主可以提起侵权诉讼。

再次，建筑物共有部分如何管理和维护。《武汉市物业管理条例》第三十二条规定：“业主大会决定改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”业主、业主委员会及物业公司未经业主大会表决同意不得进行建筑物及其附属设施的改建和重建。依据该条款，本案中一楼小花园的改建需要该住宅楼全体业主召开业主大会进行表决，并且经过三分之二以上的业主同意才能实施改建。