济南：买房不住，物业费该不该交？

小区内的供电变压器应当由谁管理？业主委员会拥有哪些权利和义务？车库应当出售还是出租？《山东省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》）公开征求公众意见后，公众反响强烈，许多人积极提交建议。

10月28日，省人大常委会法制工作委员会经过汇总梳理，排列出了争论较激烈的五大问题。

争议一：专营设备产权是否移交？

据了解，依照原来的相关规定，水、电、暖、气等专业经营设备室内部分属于业主个人，室外部分由建设单位建设且属于业主共有。

“比如煤气管道、供电变压器等专营设备，‘属于业主共有’究竟有何效用？大部分业主对此并不太了解，一旦出了问题也没法处理。”省人大常委会法工委经济法规处处长董文生介绍，从征求到的各界人士意见看，专营设备产权是否移交是人们争议的焦点之一，而专营单位该不该接收？能不能接收？这一系列难题也颇伤脑筋。

争议二：业主委员会成员是否该有报酬？

业主委员会成立后行使哪些权力？承担哪些义务？《条例》对这些问题都作出了明确规定。但许多人在来信或来电中提出，《条例》的规定与实际情况不相吻合，需要进一步研究。

同时，部分业主建议需要进一步研究的还有：业主委员会成立以后，其组成人员承担工作需不需要付给报酬？酬金从哪里来？

青岛市南区居民赵均田在发给山东人大立法网站的修改建议中说，业主委员会与物业公司之间也存在着权利义务分配问题。现在，有的小区业主委员会权力很大，几个人就决定引进哪家物业公司。而一旦物业公司的服务不好，业主都冲着业主委员会去了。应当在《条例》中对业主委员会的权力进行相应制约。

争议三：车库的费用是否摊入了成本？

省人大常委会法制工作委员会有关人士介绍，从调查的情况看，目前，对于小区内车库的出租、出售、使用等问题，业主、物业公司、开发商等各方面的意见不一致，矛盾也比较突出。

按照《物权法》的规定，车库的产权属于建设单位。如果建设单位按照规划建设车库，卖房子时可以将车库赠给业主，也可以卖给业主，还可以租给业主。

但是很多市民认为，如果按照成本摊入的原则，车库的费用已经摊入建房成本，业主在买房时已经花了这笔钱了，不能再掏一次腰包。

目前，很多小区的地下车库被确定为地下人防工程，作为地下人防工程的车库产权属于谁？是人防办还是建设单位？能不能出售？国家法律没有明确规定，这也是需要进一步明确的问题。

争议四：如何规范物业公司行为？

济南市历下区有多位业主反映：小区物业公司擅自扩大收费范围、改变物业收费标准、重复收费。

对物业公司的行为如何规范，一直争论颇多。由于没有明确规定，业主与物业公司争执的结果是，部分业主拒绝交费，物业公司的服务质量下降，供水供电等部门由于收不齐费用而停水或停电，长此以往，陷入恶性循环之中。

董文生处长介绍，大多数小区的做法是：业主委员会通过公开竞标选定物业企业，服务事项都是通过合同约定的，每个事项的收费标准事前商量，然后通过合同约定。即使这样，还是存在服务标准和质量的纠纷，有的业主认为服务质量不好，就不交物业费；有的物业企业认为自己的服务到位，目前的物业费无法消化成本，要求再增加物业费。如何解决这些纠纷，各方争执不下。

济南市历城区港沟镇业主张鑫在寄给省人大常委会法工委的建议信中说，他所在的小区，1991年就售完交付使用，却至今没有住满业户。买了房屋没有入住的业户以没有享受服务为由拒交物业费，而物业公司以已向整个小区提供了服务为由要求他们交纳费用，经常吵作一团，几经调解，至今未果，成为社会不安定因素。

省人大常委会法工委的调查发现，多数人认为，买了房子不入住，不应当交纳物业费。对此，物业公司能够接受吗？

争议五：业委会与居委会是什么关系？

潍坊、淄博等地有市民反映，个别地方的居委会认为小区已经实行物业自治，不必进驻小区，小区事务管理与己无关。以至于小区内部发生了治安、民事纠纷等问题，居委会也不参与调解。他们呼吁，物业自治不能代替街道办、居委会的管理，小区在进行物业自治的同时还要接受社会各方面的管理。

也有市民提出，业主委员会与居委会、街道办属于什么关系？对于小区内的治安、民事纠纷等问题，业主委员会应当管到什么程度？怎样保证街道办、居委会人员随时深入封闭管理的小区开展工作？对这些问题都要细化研究。

物业管理条例草案明日听证

14名陈述人包括业主、物管人员及律师等

经省人大常委会主任会议研究决定，省人大常委会法制工作委员会将于10月30日对《山东省物业管理条例（草案）》进行立法听证。今天，14名参加听证会的陈述人、30余名旁听人都已确定。

记者今天从省人大常委会法工委了解到，14名陈述人的选取范围比较广泛，包括小区业主，物业企业管理人员，水、电、气等专业经营设施的供应单位代表，法律工作者等。听证会上，这些陈述人将从不同角度阐述自己的观点。同时，30余名被邀请的旁听人也将参加听证会。

据省人大常委会法工委有关人员介绍，由于《山东省物业管理条例（草案）》涉及的范围太广，牵扯到各方利益，很多问题都成为市民关注的热点，其中有5大内容争论异常激烈，因此被列为听证会的主要听证内容。这5大内容是：水、电、气、暖等专业经营设施设备产权移交的规定，业主委员会权利和义务的规定，车库和车位出售、出租的规定，物业服务收费的规定，与物业管理相关的社区管理和服务的规定。

据了解，省人大常委会法工委将对陈述人在听证会上的观点认真筛选、梳理，并选取部分建议充实到《山东省物业管理条例（草案）》中。修改后的条例草案将于下月提交省十一届人大常委会第七次会议进行第二次审议。