楼下邻居搭建雨篷影响休息拒交物业费 法院判决业主败诉

因楼下邻居搭建雨篷，影响了全家人的正常休息，多次向物业反映但问题一直未得到有效解决，家住高新区某小区的刘先生（化名）开始拒交物业费以示抗议。物业公司多次讨要物业费无果，遂将业主刘先生告上法庭。法院审理后认为，物业公司已进行调解并向有关部门反映，已全面履行合同义务，因此判决刘先生立即补交拖欠的2000余元物业费。

近日，三峡坝区法院受理了多起业主拒交物业费被物业公司告上法庭的案件。案件中，业主拒交物业费的理由很多，小区开的餐馆油烟污染严重、楼下邻居安装雨篷后滴答作响影响了休息，就连自家阳台地漏长期流水不畅也拒交物业费。法院审理后认为，这些情况并不在物业公司管理的范畴内。法官提醒，如果小区业主的权利受到侵犯，可以向有关单位或者个人提起侵权赔偿诉讼。

楼下搭雨篷楼上好烦恼

刘先生一家于2012年入住高新区一高层小区，并与某物业公司签订了《物业委托服务合同》，由住户按照每平方米0.6元/月的标准向物业公司交纳物业费，物业公司为小区业主提供物业服务。

刘先生住在6楼，刚搬进小区后不久，五楼的住户李大妈（化名）就在阳台上安装了不锈钢雨篷。每次下雨时雨水打在雨篷上滴答作响，让刘先生一家人都感觉不适应，特别是晚上下雨时，声音大得影响了全家人的休息。

为此，刘先生曾多次找到楼下李大妈协商，李大妈则认为每次晾晒衣服时，楼上经常会滴水下来，把已经晾干的衣服或者被褥打湿，自己也是为了晒衣服才安装雨篷，因此拒绝了刘先生卸下雨篷的要求。

如此一来，刘先生只好找到物业公司，让物业来协调解决此问题。物业公司也多次上门找到李大妈做工作，让她为了邻里之间能够融洽相处，把雨篷拆除，但李大妈说什么也不同意。因为雨篷的事情，刘先生拿李大妈没辙，刘先生认为物业没有处理好此事，物业公司违约，索性以拒绝交纳物业费进行抗议。物业公司曾告诉刘先生他们已做过工作，关于小区内的乱搭乱建问题，他们也向有关部门反映过，这也不属于他们管辖的范畴。刘先生对物业公司的解释一直置之不理。

业主拖欠物业费成被告

如此一来，刘先生两年都未交纳物业费，总共拖欠物业公司两千余元，经物业公司多次催收仍不交纳，物业公司将刘先生告上了法庭，请求法院判令刘先生支付拖欠的物业费2500元，并承担逾期违约金600元及案件诉讼费用。

而刘先生接到法院的传票后也感到十分无奈，称都是楼下违规搭建雨篷，物业不管，自己才拒交物业费的。刘先生称，“我还没告他们，他们反而告起我来了。”

法院开庭审理后，刘先生在法庭上辩称，自己未如约交纳物业费，是物业公司违约在先。因为楼下的雨篷影响了全家人的正常生活和休息，多次向物业公司反映，物业公司未能解决；此外，因为阳台上的地漏因施工遗留问题长期不畅，多次找到物业公司也未能解决，才拒绝交纳物业费的。

物业公司则辩称，物业公司多次对楼上楼下的业主进行了协调，同时针对小区乱搭乱建现象，物业公司也向多个职能部门进行了反映，但是上述事情都不在物业公司的日常管理范围之内，请求法院驳回刘先生的全部诉讼请求。

法院审理后认为，刘先生与物业公司签订的《物业委托服务合同》合法有效，小区内存在乱搭乱建问题，物业公司作为一家从事物业服务的企业法人，对乱搭乱建现象进行劝阻，或者是向职能部门进行反映，即是正确全面履行了合同义务。而关于被告阳台地漏不畅问题，该问题属于房屋建筑质量问题，且属于业主房屋自用部位范围，根据《物业委托服务合同》的规定，属于物业公司有偿服务的范围，如果物业公司在收取了有偿服务费后未能维修好，可以另行起诉要求继续维修或者返还维修费。因此法院判决刘先生在判决生效3日内支付物业费。

业主拒交物业费理由众多

记者从法院了解到，法院近期受理了多起因业主拒交物业费被物业公司告上法庭的案例，理由各种各样，有的业主因为长期不在家居住而拒交物业费；有的业主因为小区餐馆油烟污染严重，认为物业公司没有及时制止小区内餐饮店营业，油烟味严重影响业主正常休息，因为物业公司的不作为，所以拒绝交纳物业费；有的甚至因为小区物业将公共区域改建成停车场地也拒绝交纳物业费，认为物业公司非法敛财。

承办法官告诉记者，物业公司作为从事物业服务管理的企业法人，其服务的内容是房屋建筑公共部位、公共设施的日常维修、养护、管理，公共区域绿化的养护与管理、公共环境卫生、小区的安全防范等。不管是小区乱搭乱建现象，还是小区餐馆油烟污染问题，物业公司对这些现象进行劝阻或者向有关职能部门反映后，即是正确全面履行了合同义务，业主无权因为这些问题而拒交物业费。

他人侵权业主可另行起诉

记者走访城区多家小区了解到，小区内业主违规搭建给邻居带来不便的现象很多，但多数物业公司给出的说法就是，他们已给社区、街道以及相关职能部门反映过多次，但一直没有得到解决，物业没有执法权，也没办法。

对此，承办法官称，遇到此种情况，业主可先与对方协商，如协商不成，对于他人的侵权行为，业主可以提起侵权诉讼。

湖北楚贤律师事务所律师张云芝认为，原被告双方签订的物业服务协议经双方签字确认是双方真实意思的表示，对双方当事人均具有法律约束力，原告提供了物业服务被告应当支付物业费。如果小区业主的权利受到侵犯，可以向有关单位或者个人提起侵权赔偿诉讼，也可向相关行政执法部门进行投诉、举报。通过拒绝交纳物业费的方式寻求解决是违法的。