小区环境脏乱差拒交物业费败诉案例

典型案例

孟某以物业服务存在一般瑕疵，拒交物业费败诉案。

济南市市中区孟某以小区某物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业管理费。物业公司起诉后，孟某的抗辩理由为：

1、物业公司没有按照约定提供安全用水：某物业公司没有按照双方签订的《物业管理服务协议书》约定履行职责，没有对供水设施按照规定每半年进行一次维护、消毒、清洗，没有每半年公布一次饮用水的检验结果。

2、小区环境脏乱差：小区内杂草丛生、污水遍地、垃圾成堆、小商小贩满街、汽车乱停乱放，影响消防通道，共用消防设施、照明设施不、门窗丢失、损坏，楼梯间、通道、共用墙、梁、顶、窗等布满灰尘、蜘蛛网、雪后小区道路没人清扫。

3、服务态度差：居民找物业反映，不是不见，就是推卸责任，现在物业换了负责人，对前事置之不理，并对业主进行断电、停水、停暖气、扎车胎等威胁行为。

【法院审判】

济南市中级人民法院终审认定某物业公司提供的物业服务质量只存在一般瑕疵，不存在严重瑕疵，孟某不能因此不交物业管理费。主要理由为：

从孟某提供的有关证据看，某物业公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在着诸多问题，但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，尚未构成严重瑕疵。同时，一审法院判令免除了孟某拖欠物业费产生的相应利息，已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实，故孟某再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。

【律师观点】

物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。

如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。

如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以改聘其他物业管理公司来管理小区。

【实例参考】

济南市中级人民法院（2015）济民一终字第151号《令某与某集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案》民事判决书。

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