如何追缴查封和拍卖房屋的物业费？

案例分析：如何追缴查封和拍卖房屋的物业费？

随着经济的发展和经济纠纷的日益增多，房地产作为不动产进入市场参与流通日益频繁，法院对涉案房地产的查封、拍卖不断增多，而在这一过程中，物业服务企业又一次成为苦主，由于信息不对称，往往使得物业费的收缴难上加难。原业主因房屋已经被司法拍卖而拒付物业费，新业主也以原责权没有转移为由拒绝承担之前的物业费。苏州某小区就遇到这样的尴尬，2014年共有13套房产被法院查封、拍卖，只有一户物业费成功追缴。今天我们就来讨论被查封和拍卖的房屋应该如何追缴物业费？

类似的案例一般会涉及两个重要环节即查封和司法拍卖。法院如需查封房产的，首先，应向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书。其次，办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并根据不同情形办理查封手续。如果被查封的房产已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表。如果被查封的标的物是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表。然后，国土房产部门根据法院提交的资料，对该房产进行查封处理。最后，根据相关法律规定法院查封不动产的需要张贴封条或公告。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。鉴定和估价是拍卖房产前的第一项准备工作，房产评估必须由专业的评估机构进行，并对评估结果承担相应责任。拍卖是一种公开竞买活动，必然发布拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。拍卖公告一般有以下几种形式：各地方法院的拍卖公告；媒体如报章杂志的拍卖公告、专业法拍刊物、拍卖现场、以及银行网站等。接着就是组织实施拍卖活动，法院对外委托有相应资质的拍卖机构进行司法拍卖。现在越来越多也越来越受到欢迎的司法拍卖模式为网络司法拍卖，即淘宝网司法拍卖网络平台（网址：http//sf.taobao.com），在这一平台上可以查到全国各地被司法拍卖的相关房产信息。拍卖成交后，竞买人依据过户裁定书、协助执行通知书在房地产管理部门办理过户登记后，就依法取得该房地产的所有权。

物业工作人员需对管理区域内可能存在查封可能的房产给予重点关注，按照法律规定法院查封不动产的需要张贴封条或公告，一旦发现有法院工作人员前来查封房产，应立即上报并查清该户房产是否缴清物业费。另外，如果由于工作疏忽，或因法院没有前来张贴封条导致没有及时发现房产被查封的，在房产拍卖之前，法院还会联合专业评估机构对房产进行现场评估，或组织竞买人实地查看被拍卖房产，这些过程均可以知悉房产被查封及拍卖情况。

如果被查封拍卖房产确实存在欠缴物业费的，应立即向该业主追缴，物业费催缴函、律师函应尽快发出。如果业主仍然拒缴的，向房产所在地人民法院提起诉讼，同时申请财产保全，为以后申报债权做好准备。在申请财产保全时法院一般会要求提供担保，但不同法院要求不同，有的要求抵押担保，有的要求现金担保（一般为债权总额的20%）。物业服务中心在收到判决书以后，需要向拍卖法院申报债权（一般为首封法院），因各地情况不同，有些拍卖法院允许直接申报债权，只要向其交齐业主欠缴物业费的相关材料即可，所以建议在提起诉讼前，物业服务中心可以先去拍卖法院问一下是否可以直接申报债权。

物业服务企业应当时常关注淘宝网司法拍卖网络平台，如果发现被查封房产进入拍卖环节的，注意相关拍卖信息，因为有些法院会在《竞买须知》中明确载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担；另，其他可能存在的包括不限于物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担。”物业服务中心可以据此向新业主主张欠缴的物业费。

新业主前来物业服务中心办理更名手续时，要求新业主提供法院执行裁定书，查看裁定书中对物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费的承担问题。在实践中不妨直接要求新业主承担所有欠缴物业费，业主提出异议的，可以要求新业主提供其无需承担物业费的依据及证据，否则默认该房屋所欠费用均由新业主承担。