六问小区拆围墙：谁有权力这么做？拆了围墙还要物业公司吗？

2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

其中，“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话，引发热烈讨论。已建成小区谁有权决定开放？今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业？小区开放后安全如何保证？小区打开之后，有没有什么配套措施来保障大家的权利？对于这一系列的问题，看看专家怎么说。而对于拆除围墙是否违反《物权法》，最高法相关人员今天上午也进行了回应。

1、打开小区是拍脑袋之举？

对于中央的这份《意见》，有质疑者认为在执行的过程中会遇到很大阻力，这是不是拍脑袋之举？为什么现在这个时候提出要拆除小区的围墙？实际上，出台这一文件的背景是经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少，尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。

以北京为例，堵车已经成为十分严重的问题。城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。

此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况。

而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。

从这个角度讲，打开小区的决定恰逢其时，并非拍脑袋之举，因为在中央看来，封闭小区是造成当前城市病的一大病因。

2、打开小区违反《物权法》？

既然打开小区是为了解决城市病，让城市更加宜居，那么问题来了，谁有权打开小区？毕竟，小区是否打开涉及到业主的利益，在《物权法》已经出台的背景下，业主的权益如何得到尊重？北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。

陈志说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。

中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

从专家的观点来看，在依法治国的背景下，要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利，在充分协商的背景之下，才能逐步打开，这应该是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭长程新文23日上午在回答“拆小区围墙是否违背物权法”的提问时表示，目前，党中央、国务院提出的这一《意见》属于党和国家政策层面的问题，涉及包括业主在内有关主体的权益保障，还有一个通过立法实现法治化的过程。这也就是说，具体如何执行还需要通过立法来落实。

3、开放使用小区道路如何补偿？

如果业主同意打开小区，将小区道路变为公共道路，会有补偿吗？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。

同时，要区别对待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调；对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求”。

此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。

这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。

王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。

4、街区化后小区物业将被取消？

如果没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？

对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。

“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

5、围墙打开怎么保障小区安全？

推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。实行街区制，也不意味着治安就会有问题。比如南方一些城市的骑楼，就是典型的街区制，居民们往来密切，邻里关系融洽，并没有因此而出现治安恶化的问题。

小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民？王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。

6、学区房划分是否会受街区影响？

现在很多人买房，都会考虑所属小区的房子是否属于学区房，小区打开了，学区房还会存在吗？对此，中国教育科学研究院研究员储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。

储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值”。

储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。