从物权法角度分析住宅小区拆除围墙的合理性

从物权法角度分析住宅小区拆除围墙的合理性

2016年2月21日，中央公布了一份重磅文件，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，”还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。“一石激起千层浪”，一时间，网络和微信上反对声音不绝与耳，反对的理由无非两个：一是拆除已经建成小区的围墙是侵害了业主的物权；二是影响到小区业主的安全问题，在此，本律师却要为住宅小区拆除围墙点赞。

本律师赞同小区拆除围墙主要是本律师基于对《物权》所规定权利之理解和我国目前物业管理现状的看法，并具体提出以下理由与各位交流：

２００７年生效的《物权法》关于业主对小区业主权益的规定主要是在该法的第六章“业主的建筑物区分所有权。”第六章第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。网友和微友之所以对小区围墙拆除提出异议，主要的理由就是根据该条的规定，因为政府是没有权力直接拆除小区的围墙的，更没有权力通过政府命令的方式将小区道路对外开放，小区资源供外人共享。从一定意义上讲，笔者也赞同网友的观点，因为从法律角度看“公民财产神圣不可侵犯”是任何一个现代法治国家法律之基本原则。

本律师之所以赞同拆除围墙决不是等同与赞同政府“三下五除二”就将小区围墙一拆了之（实际上文件本身的要求也是逐步实施的），而是着眼于业主对小区道路绿地权利的真正内涵和政府如何拆除小区围墙的具体流程合法性。

我们先看看《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”按照该条之规定，作为小区共有部分的道路绿地固然是业主的，即，业主的建筑物区分所有权，但是对于道路绿地维护的义务也当然是业主的，直白的说，就是业主应当为这些绿地道路的维修保养“埋单”。随着人力成本和各方面成本的提高，维护这些小区的公共财产成本日益提高，这就不难理解物业公司天天喊要增加物业费，或者服务的标准日益降低，原本高标准的绿化等公建配套，成为业主的负担，这些在高档小区尤为明显，比如说会所不得不关门大吉，水景成为摆设，这些都是明确的例证。如果业主想维护这些公建配套的正常运转，就是要不断增加物业管理费，而这恰恰是业主不愿意做的。业主如果不想加物业费，开放这些社区资源，由社会共享不失是一条解决社区问题之道。当中央出台文件要求这些资源共享时，业主便提出这是我们的财产政府不可妄动。这实际上是典型的只维护自己权益，而忽视了这些配套所带来的法定义务。

本律师作过多家业委会的法律顾问，一个小区只有100多栋独栋，每栋几千万的别墅区，物业管理费只4元每平方米，为了降低成本，原来90多名保安编制降到了50多个，班车取消，小区恒温游泳池也不再常年开放，由于维护不到位，小区绿化的品类日趋减少，物业管理品质下降严重。如果政府和有关部门愿意将小区的道路、绿化和一些供电、供水设备接管，我第一个投赞成票，因为这样的话，分摊给业主的日常物业管理成本至少要降低60%以上，甚至达到90%，具体要看每栋楼业主的要求。如果对于未安装电梯的楼宇来说，可能只需要一个保洁工，再分摊一些公灯费就可以了。对于道路、绿化的更新改造成本则为0，我认为对于稍懂得物业成本构成的人来说，这并不难理解。让大家无限诟病的业委会运作也随着住宅小区的瓦解而相应解决，以栋为单位的业委会或业主楼组可能不会再有更多的社区矛盾。

从法律规定本身看，物权本身是业主的权利，物权属于民法意义上的财产权利，即：物权是法律赋予人对物的直接支配之权利。物权人完全可以根据权利人自己的意思而自由享受物上之利益，这一权利的特点是典型的支配权，客观上讲，这一支配权应当是动态的，比如说将房子出租或出售，但是我们不得不承认，对于小区道路绿地这一物权的支配权并没有很好的行使，或者说是小区的公共资源没有很好的利用，构成一种土地稀缺资源的巨大浪费。从《物权法》角度看，作为不动产的物权不同与其它物权的最大特点是权利本身一定会伴随着义务，比如说非住宅物业要交纳房产税，业主要交纳物业管理费，如上文所述，不动产物权所伴随的义务是不能放弃的，这一点，对于围墙内的小区更是如此，所以，本律师要说的是，如果业主打开围墙，合理利用自己的权利，实际上利人利已利国家的事情，何乐而不为呢？

实际上，本届政府依法治国理念早已经不再停留在口号上，政府一定不会没有任何程序的无条件开放小区道路和配套的，它一定会有一定的程序规定的，决不会视业主物权之不顾，从业主角度讲，日益提高的物业费也成为一不大不小的负担，政府和有关部门如果愿意为这些道路、绿化、技防、管线埋单又有何不好呢？实际上，本律师更为担心的是政府和有关部门不愿意接管这些开放的小区道路和绿化等，因为它对政府来说是一个巨大的成本，可能会成为政府难以承受之重。

关于小区围墙拆除可能带来的安全问题，笔者也不认为拆除围墙会带来更多的安全隐患，首先是小区的安保制度形同虚设的多，老旧小区所谓的技防系统形同虚设的多，而政府目前的技防是不会覆盖到小区的，而小区围墙打开后政府的技防监控是可以覆盖的。当然，并不排除有些小区的安保措施还是不错的，但如果将住宅物业安保问题作为一个整体的话，安保工作并不理想，就大部分业主来说，有围墙就感觉安全一些可能更多的是心理作用，而不是实际的有了小区围墙安全变的更有保障。

最后，30多年的土地出让政策直到至今，我并不能否认小区的土地属于全体业主所有，在一这前提下，一方面政府要对日趋严重的城市病进行治理，一方面是业主神圣的物权权利，当二者发生冲突之时，我们有理由相信法治政府和理性业主之间找到一条“双赢”或者“多赢”之路，因为作为业主方，当权利更多是高昂的物业费和维护成本，甚至今后更高的房产税，他们会作出理性的选择，而对于政府来说，逐步推进小区街区化，让稀缺的城市土地资源由百姓共享，也肯定会考虑到产权人的利益、政府的承受能力，政策的推行操作力度，决不会走城市改革的“大跃进”之路。

一个朋友评论

支持小区围墙拆除。

如果围墙拆掉，我家去灵石公园步行由20分钟缩短至5分钟，去7号线步行由20分钟缩短到12分钟，在小区路上走，风景好，安静，一路没有汽车嗖嗖地从身边擦过，发出噪音和尾气。去外地政府法院办事，不用提着资料在寒风中瑟瑟发抖，被从东门赶到间距几百米的西门，再从西门被赶到北门，也不用在找不到停车位的焦急中眼巴巴看着某些车辆缓缓驶进空旷的大院，心灵受伤。

也许反对派会批评我太狭隘，只是从小我出发看问题，没有政治水平。他们可能会说站在社会现实角度，拆除围墙会使盗贼猖獗人们失去安全感，从法律角度小区土地归全体业主所有，变成公用侵犯物权。我以为，安全感来自各人的心态，围墙是人对他人、对社会不信任的表现，拆除围墙是我们卸下防御，突破熟人社会，正面接纳陌生人的起点。

至于小区土地物权归业主所有，这正如社会主义国家财产归人民所有，可我对除我家之外的任何财产从来不曾有过实施控制、使用、占有和收益的可能，是虚无的。

当然，以上只是我个人的意见，并不代表大多数人的意见。但我想，别人的意见由别人自己直接表达，那些心怀毫不利己专门利人的伟大情操的高尚人士，在忙着替别人表达意见的时候，最好想一想别人是不是同意你代言，否则，就是社会暴力。