保管还是场地使用要明确
保管还是场地使用要明确
小区丢车诉讼中经常出现争议的是，双方到底成立了保管关系还是场地使用关系。以下是具有代表性的几个案例，笔者着重引述了法院的判决理由，这并不代表笔者认同其判决结果，但研究他们的现实意义在于：她代表着一种极大的可能性，相似的纠纷极有可能作出相似的判决，她就象是一个市场行情，让我们可以判断类似纠纷的一个大致结果，通过把握法院的判决思路，来指导我们的行为。
某小区业主谢某按规定将车停放小区停车场内，并每月交纳停车费。某日凌晨该车在停车场丢失，谢某起诉至法院要求赔偿。
物业公司提出，被告每天只收2元费用，如承担10多万元赔偿，显失公平。
天津市某区一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆进停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中，未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿”。
被告不服上诉。二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的“小区物业存车”的内容不符”。据此，判令驳回上诉，维持原判。
因此，物业公司规避赔偿风险的第一件事，就是在纠纷发生前的各个环节确定双方形成的是车位使用关系，而不是保管关系，并形成相关证据保留下来，以备将来诉讼时可以呈现在法庭上。可考虑的做法包括：
1、在物业公司的规章制度等内部文件上，避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字样，应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等，虽然公司内部文件的措辞不能影响双方的实际法律关系，但事实是法官在判决时经常运用表面证据进行片面的、简单的认定。尤其在事实关系真伪不明，法官陷入左右为难的困境时，这样的文件就象是伸给法官的救命稻草，成了双方表决势均力敌时的最后一票。这种片面和不理性的判断在整个人类行为中一直都或隐或现，后面还将详细论述；
2、在《管理公约》、《物业服务合同》中明确，针对业主车辆双方形成车位/场地租赁使用关系，非保管关系。即使不得已约定为保管关系，也可以在合同中对物业公司的赔偿条件和赔偿范围做必要的限制，既然《合同法》规定“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任”，那就可以在合同里对“保管不善”的定义做限制性的解释，将“保管不善”限定在几种特殊的情况里面；
3、在《物业服务合同》中对车位使用关系和车辆保管关系区别收费，业主选择车辆保管的，要付较高的费用。一方面鼓励业主选择车位使用关系的约定，降低物业公司的赔偿风险，一方面对适用保管关系的车辆赔偿增加消化风险的能力。对不同风险的关系进行区别收费，体现了公平原则，由业主进行选择，体现了自愿原则，这样的约定，法律效力很高，法官很难拒绝认定；
4、在交给车主的停车卡或出入卡上提醒对方：“停车后请确保将车锁好，妥善保管钥匙，本出入卡只作收费记录使用，本停车场仅提供场地，不负责保管”。有大量的丢车纠纷诉讼中，车主提交的关键证据就是物业公司发给的停车卡或出入证，法院以此认定“物业公司验证放行，已取得对车辆的实际控制，符合保管合同的成立要件，双方存在保管关系，物业未收回卡即予放行，存在过错，应负责赔偿”。
小小一张卡，举足轻重，不可不察。卡上提醒的内容，大致要包括几方面：一是提醒对方有注意义务；二是车辆仍由对方控制和保管；三是卡片不是用来查验放行的，物业对车辆没有取得实际控制，如果管理上必须要查验放行的，也可以口头告知；四是声明双方关系为车位提供使用关系。总之，其指导思想是：卡片不仅是平时用的，也是法庭上用的，不仅是给车主看的，也是给法官看的。
5、在小区门口、停车场醒目位置安置类似提醒告示牌，告知对方加强注意，停车场不负责保管，并进行拍照，保留制作发票等凭证。但要避免使用“一切后果自负”、“丢失概不负责”等确定法律后果的词句，一则法律后果由法律规定，由法官判断，越俎代庖有蔑视权威的嫌疑，其次这些字眼会刺激并促使法官适用“经营者利用通知、声明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的规定认定无效”的规定。
6、尽量避免在公司营业执照、收费许可证或其它文件上使用带有“保存保管”含义的字眼，如前所述，虽然行政机关的文件或其他文件上的用语措辞不能确定双方的实际关系，但仍然会被法官用来作为判决的重要甚至唯一的依据，成了关键证据，以上的案例中就是。
7、熟悉当地法规，有时候地方规定会帮上大忙。有些地方法规对车位使用关系采取法律推定的做法，如《上海市住宅物业管理规定》第三十条，“车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。”就是说，只要没有另行签订保管合同，就推定为车位使用关系
