居住用地土地使用权到期后怎么办

温州居住用地20年的使用权到期续费事件经媒体报道后，不仅引起了广泛的社会讨论，同时也在法学界引发了探讨。

住宅土地使用权问题关系到每家每户的切身利益。每个人都在思考“我花了毕生的精力购置的商品房到期后怎么办？是不是还要交费”,“我的房子到底是买的还是租的”？按照温州国土局的做法无论产权是20年，还是70年，如果建设用地所有权期满后还要缴纳费用，那么全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响和损害。对于这个现象，既涉及国家土地所有权的问题，同时也涉及居民住宅所有权和居民建设用地使用权的问题。

○适用《物权法》的理由

法律的基本功能之一就是“定纷止争”，我国关于建设用地使用权的法律规定主要有《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《中华人民共和国物权法》。

《宪法》第10条规定“?城市的土地属于国家所有”,根据两权分立的原则国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，从而形成了土地法上的用益物权。从学理上讲，所有权没有期限，而用益物权都属于有期限的权利。因此在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定了居住用地土地使用权出让最高七十年的期限。

那么七十年期限届满以后怎么办？在这个问题上《城市房地产管理法》与《物权法》在某些规定上产生了矛盾。《城市房地产管理法》第22条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”而《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

根据我国《立法法》的规定，虽然全国人大、全国人大常务委员会、国务院都有立法权，都可以制定法律，但是他们的立法权不同，进而制定的法律的效力也不同。从法律适用角度分析，《物权法》是由全国人大制定的，属于基本法，《城市房地产管理法》则是由全国人大常务委员会制定的，属于一般法，而《有土地使用权出让和转让暂行条例》则是由国务院制定的，属于行政法规。相对于而言，《物权法》为上位法，是新法，其效力当然强于一般法以及行政法规。因此，当二者出现矛盾的情况下当然应当适用《物权法》的规定。

○自动续期怎么续

根据“房随地走、地随房变”的原则，居民虽然是购买了一套房子，但是同时取得了两个权利，一是房屋所有权，二是土地使用权。虽然房屋所有权作为所有权的一种是没用存续期间的权利，是一种无期物权，而依法取得的建设用地使用权作为一种用益物权是有期限的，是一种有期物权，但是这两个权利并非各自独立，从学理上分析，房屋所有权属于主权利，而土地使用权属于从权利。从权利在功能上、期限上都应当服务或服从于主权利。虽然房屋所有权没有期限，但是房屋是有使用寿命的，房屋的使用寿命是不确定的，因此住宅建设用地使用权期限也应当是一个不确定的期限，其期限取决于房屋的寿命。正因为如此，《物权法》第149条第一款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

有人说《物权法》第149条的规定不明确，没有规定续期的手续如何办理，没有规定续期的期限与次数，没有规定续期是否需要交纳费用等等。事实上，《物权法》的这一条文的字数虽然少，但是已经明确回答了上述问题。结合《物权法》第149条第二款“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”的规定，可以得出结论，所谓自动续期就是无需办理任何手续，无需交纳任何费用，土地使用权的期限不论是20年，还是70年都自动延续到房屋存续期间，与房屋的存续期间保持一致。如果房屋质量很好，能够成为百年老宅，那么房主的主人也就应该享有百年的土地使用权。当土地使用权届满，而且房屋毁损以后，国家可以无偿收回土地使用权，这也是国家土地所有权的弹力性的表现。

如果在土地使用权存续期间，房屋毁损灭失怎么办？国家是否可以提前收回土地使用权呢？有一种观点是业主在剩余的期限内还可以利用土地合法营造住宅。这样带来的后果是业主通过不断营造住宅，从而无期限的使用国有土地。这就与国有土地使用权作为一种有期限的用益物权发生矛盾，同时也可能使得国家土地所有权落空。合理的解决方案应当是在土地使用权期限内房屋毁损灭失，房屋所有权这一主权利不存在了，土地使用权这一从权利也应当消灭，国家可以收回土地使用权，但是应当退还业主剩余年限的土地出让金。这样既保证了国家利益，同时也维护了业主的利益。

○国家土地所有权如何保护

有人担心，居民取得的房屋所有权没有期限，那么取得的土地使用权也没有期限，那么会不会导致国家土地所有权落空呢？

事实上，国家在自己土地所有权基础上为他人创设的建设用地使用权作为一种用益物权，是有限期的权利，创设用益物权以后国家并不丧失土地所有权，反而这正是国家行使土地所有权的一种表现方式。当房屋所有人房屋灭失，其建设用地使用权相应灭失，国家即可以收回土地所有权，进而恢复国家土地所有权的圆满状态。

孟子曰“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”，合理解决住宅建设用地使用权的问题不仅是一个法律问题，同时也是一个民生问题，同时也是我们党“立党为公，执政为民”的表现，是实现人民的愿望、满足人民的需要、维护人民的利益的根本出发点和落脚点。