老人地下车库照明不足跌进窨井 物业与开发商承担连带责任

在某小区昏暗的地下车库，徐老太下车关门时不慎一脚踏进了窨井里，造成十级伤残。对责任归属问题，物业公司和开发商各有托词，认为和自己无关，近日，法院对这一侵权责任纠纷作出判决，物业与开发商承担连带赔偿责任。

2014年7月26日下午，徐老太乘坐儿子的车回家。进入小区商业街的地下车库停好车后，她从右后门下车，由于光线较暗，她在准备关车门时一脚踩空，坠入一无盖窨井中摔伤。徐老太因此次外伤致左肱骨、大结节骨折遗留左肩关节功能障碍，构成十级伤残。该商业街地下车库规划为业主及商业街消费人群使用，事发时，无盖窨井周围未设置明显安全警示标示或采取防护措施。

徐老太将该小区的物业公司和开发商告上法院，认为她受伤是因为小区商业街的地下车库缺少照明设施、窨井盖缺失所致，两被告对车库未尽管理和维修养护职责，要求两被告连带赔偿其医疗费、精神损害抚慰金、残疾赔偿金等各项损失9万余元。

物业公司认为，事故发生时，开发商尚未将涉案车库移交其进行管理；原告停放的车位并不是原告租赁或购买的，原告在车库照明尚未修缮的情况下擅自进入，自身具有过错，应承担相应的责任。开发商则称，其已于2014年7月5日将物业管理移交给物业公司，其非涉案车库的实际管理人，不应承担赔偿责任。

法院查明，2014年5月3日，该小区物业管理委员会（甲方）与某物业公司（乙方）签订物业服务合同，委托某物业公司实行物业服务，期限自2014年7月5日至2018年12月31日。合同约定：乙方提供物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理等物业管理服务事项。属于开发商未售的地下车位租赁经营管理事宜，由乙方与开发商另行协商安排，车库车位的权利人应按每月30元向乙方交纳管理服务费（包括照明、清洁、维护等费用），管理服务费归乙方所有。合同第14条还约定：鉴于乙方接管项目时，现场公共设备设施严重不足，为快速解决以上问题，恢复小区公共秩序，甲方在要求乙方对损坏公共设备、设施维修改造的同时，同意乙方对包括路面停车场在内的公共资源组织经营活动。

法院审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，根据物业服务合同的约定，物业公司自2014年7月5日开始履行物业管理职责，该职责应包括但不限于对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理和维护；涉案车库作为小区设施一部分，理应包含在物业管理服务整体之内。从物业服务合同第14条可以看出，物业公司在接管物业管理项目时，已知晓小区存在公共设备设施严重不足等情形。在此情况下，物业公司未能完全履行物业服务合同约定之义务，从而导致本案事故的发生，故存有过错。开发商在涉案车库等设施设备出现缺失等情况下，未能及时维修，且未与物业服务公司进行管理等方面的有效交接，故对事故的发生亦存有过错。物业公司和开发商在涉案车库存在照明不足、窨井盖缺失等安全隐患的情形下，均未及时进行维修、养护或采取其他防范措施，两被告的共同不作为导致了本案损害结果的发生，故应承担连带责任。另，涉案车库规划为业主及商业街消费人群使用，具有较强的开放性，两被告虽认为原告具有过错，但均未提供证据予以证明，且经法庭调查亦未发现原告具有相应的过错，故两被告的上述意见，法院不予采纳。最终，法院判决物业公司及开发商连带赔偿徐老太9万余元。