入室盗窃物业赔偿与入室盗窃物业责任

入室盗窃物业赔偿与入室盗窃物业责任

原告周某与原告叶某是夫妻，系邵阳市大祥区某嘉园小区5栋5单元302号业主。2010年7月20日，邵阳市某嘉园小区业主委员会与被告邵阳市某物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）签订了《某某嘉园物业管理服务合同》。合同约定，被告应对嘉园小区业主提供治安保卫服务，为业主创造安全、舒适的生活环境，并明确了具体服务实施要求和违约责任及赔偿责任。

2010年11月26日，由于被告方物业公司人员严重失职，疏于管理，导致两原告家里被盗，造成两原告财产损失计人民币25570元整。两原告认为，被告没有认真履行《某某嘉园物业管理服务合同》约定的应尽义务，依约定应该对两原告的损失负责赔偿。为维护原告合法权益，故诉请人民法院依法判令被告向原告赔偿人民币25570元整，并由被告承担本案全部诉讼费用。

被告物业公司变成辩称，原告家被盗，侵权人是盗窃者不是物业公司，同时公安机关已经立案侦查，原告具体损失金额等公安机关破案后才能最终确定。综上，被告不承担赔偿责任，请依法驳回原告的全部诉讼请求。

经查明:该小区业主委员会与被告物业公司签订了《某某嘉园物业管理服务合同》。该合同第四条、第七条约定被告对该小区管理服务的事项包括:治安保卫、安全监控、巡视检查、门岗执勤等；合同第14条第一款第一项约定，被告应建立住户大件物品登记造册、对大件物品负有进出小区管理责任、对其他各类首饰、钱币、有价证券等和体积小于50厘米*50厘米的物品不承担管理责任。同时，该条还约定严格出入制度，认真核实出入人员身份，对于来访人员必须进行详细登记，经与被访人员联系同意后方可准行。该款第二项约定被告负责监控录像带的管理工作；该条第二项第一款约定严格车辆出入管理制度，甲方固定车辆统一登记造册，发放车辆出入证，其他车辆经受访者同意出入时发放临时出入证和出入登记条，同时履行出入车辆装载物品盘查和登记职责，原则上禁止的士和外来车辆进入小区。该合同第24条约定，因管理工作失职造成小偷入室盗窃，抢劫等案件经公安部门现场勘查确属保安失职行为，按国家相关规定，折价后履行赔偿责任，其中有价证券、字画、金银首饰、古董股票、人民币、手提电脑等物品，物业公司不承担赔偿责任。该合同附件1第一项第六条也约定，大件物品出入，值班人员必须做好详细的检查登记，检查有效证件，反之由此造成损失，进行赔偿。合同约定后被告依照约定对嘉园小区实行物业管理，在管理期间，被告没有按照合同约定对住户大件物品进行登记造册，没有对大件物品进出进行登记，没有对来访人员身份进行核实及登记，也没有依照合同约定对车辆装载物品进行盘查和登记。

2010年11月26日晚10时左右，原告发现家中被盗，并即时告知被告，并向公安机关报案。经公安机关现场勘察确认，作案人采用顶窗、攀爬入室，在室内四处翻动，盗走客厅的电视机、主卧室的电脑主机和显示器。做案人做案时损害了防盗网及门锁。以上物品价值经邵阳市南方司法鉴定所司法鉴定意见书鉴定为：电脑主机价值1800元，彩电2520元，门锁修复费用200元，防盗网恢复费用100元。为确定被盗财物价值原告花去鉴定费800元。事发当天，监控录像管理异常。以上事实，有当事人的陈述、合同、现场勘察情况说明、鉴定意见书等证据佐证。

裁判结果：

被告并未严格按合同约定履行安全监控、门岗执勤、车辆人员大件物品出入管理等义务，因此应承担相应的赔偿责任。根据公安机关对原告家被盗物品的确认，原告在被盗中遭受的财产损失共计人民币4909元。

判决如下:一、被告邵阳市某物业管理有限责任公司，在本判决书生效之日起七日内支付原告周某、叶某赔偿款4909元。二、驳回原告周某、叶某其他诉讼请求。

案例分析：

本案是一起物业管理区域内入室盗窃引发的赔偿纠纷，争议焦点是物业公司是否应当对业主损失负赔偿责任。

（一）被告物业公司构成违约，应负违约赔偿责任。

合同当事人一方的违约行为侵犯另一方当事人人身权益时，既符合违约责任构成要件，又符合侵权责任构成要件，即违约责任与侵权责任竞合，受损害方有权依照《合同法》要求对方承担违约责任或者依照其他法律要求对方承担侵权责任。本案亦属违约与侵权竞合案件，原告选择了按照合同相关约定，追究被告物业公司人的违约责任。

（二）物业公司赔偿数额应根据公安机关及司法鉴定意见的确认范围来认定。

（三）物业公司无法定的治安责任。

按照《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。物业管理服务内容所包含秩序维护服务，仅是指物业管理区域内的一般秩序维护，物业公司的秩序维护，旨在减少和防范犯罪分子，最多是治安协助作用。物业公司不具有社会管理的职能，切不可将秩序维护服务等同于广义的治安保卫。发生治安及刑事案件，物业公司仅具有及时向有关部门报告的义务。盗窃属于治安或刑事案件，应当由公安部门介入调查处理。业主的损失应由不法行为人承担。

实务指引：

本案提供了一个反面教材，为各物业服务企业敲响了警钟。本案被告物业公司的败就败在物业服务合同签定上。治安保卫是公安和军队的责任，一个物业公司怎么可能负起治安保卫的责任？物业公司在合同中约定这些条款无异于给自己挖陷阱。物业公司在签订物业服务合同约定相关内容时，承诺内容很多，且不易达到或者表述不准确。因此，物业公司一定要分清责任，并在可控的范围内做好风险防范，合同约定要把握的原则就是尽量减少或者降低物业公司要承担的风险和责任。

（一）作定量的约定，勿作定性的约定。

在公共秩序维护方面可以做如下约定:“主要出入口有专人值守。制定巡查路线，巡视检查并做好记录。做好交接班记录。安防控制室设置专人24小时值守，监控影像资料保存一个月”等。

（二）对于盗窃等原因导致的业主财产损失做专家鉴定

对于盗窃等原因导致的业主财产损失物业服务企业应当有意识地排除自身责任，并在服务服务合同中有具体体现。

因盗窃和自然灾害等原因导致业主财产损失物业服务企业不承担责任。对盗窃等违法行为物业服务企业的职责在于及时报警，协助相关部门处理病因保存报警记录。

法规链接：

1、《物业管理条例》

第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

2、《合同法》

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。