北京市海淀区物业纠纷案例分析三则

如今物业纠纷频发，物业公司常就业主拖欠物业费、照明费、车位费、卫生费、电梯费及物业公司代收代缴的水电费、供暖费等起诉欠费业主。据海淀法院禹霖华法官介绍，这类案件在山后法庭全部物业纠纷中占绝大多数，每年少则几十件，多则上百件。但总有些物业公司及物业工作人员在法律途径之外“另辟蹊径”，限电、限水、停暖或强行扣留业主物品等，妄图通过“刁难”业主实现“维权”，结果反而因违反法律或合同义务而承担法律责任。

案例1

不开出门条强扣业主书柜

刘先生是北京一商住房公寓的业主，由于经营古木家具，就在房间里存放了一套古木书柜。这天，他将古木书柜搬到楼门口，准备给客户送过去，却被保安和楼口物业人员拦住了，要求他去物业办公室开出门条。

刘先生只好去物业办公室申请开出门条。但物业表示刘先生拖欠了物业费，让他先交费再开条。可是刘先生声称，自己是因为对物业费的收费标准存在异议才拖欠了物业费，他不同意现在交费。结果，物业公司拒不给他开条，双方开始僵持。

无奈，刘先生只好把古木书柜又搬回家，之后跑了几天协调此事。他还拿着书柜买卖合同给物业人员看，“这古木书柜是我客户订的，我们签了合同，上面列明了交货日期和违约金，马上就过交货期限了。”可是物业公司不予理会，于是刘先生错过了交货期。

刘先生气愤不过，打算强行将古木书柜抬出楼，但被物业公司截在了楼门口。之后，物业公司将书柜扣留，搬到物业的房间进行保管，一直没有返还。

因未按期交货，刘先生向客户支付了6000元违约金。之后，他将物业公司告上法庭，要求返还书柜并赔偿损失。物业公司则称是因业主没交物业费，他们才不返还书柜的，就是跟业主置气。

法院审理后认为，业主拖欠物业费并不构成物业公司扣留业主物品的合法理由，物业公司的行为不仅侵犯了业主的物权，还给业主造成了违约损失，故最后判令物业公司返还书柜并赔偿损失6000元。

法官评析

扣押物品侵犯业主物权

海淀法院山后法庭法官禹霖华说，物业公司扣押业主物品，一方面是为了给业主施压、催促业主交费，另一方面也是与业主“斗气”，也不乏有“杀一儆百”心理的。但此案中，物业公司的扣押行为违法，因该行为无法律上的依据，双方也没有相应的约定，同时这不符合《民法通则》第八十九条关于留置的规定，另外还产生了侵犯业主对被扣物品的占有、使用、收益、处分的后果。

案例2

对欠费业主一次只卖五度电

王先生在北京一座大厦购买了一套商住房，购房时开发商承诺是公寓式酒店用房，但他购房后发现有差异，而且物业公司向他收取物业费的标准比其他业主高，由此双方产生争议。因未能协商解决，王先生从2014年起开始拒交物业费。

就该房的供电问题，王先生与物业公司签订有代收代缴合同，委托物业公司代收代缴电费并持卡在物业公司处购电。由于他拖欠物业费，物业公司从前年起限制王先生及其承租人购电，起初每日只售电一次、后逐渐放开到每日可多次购电，但每次都只卖5度电。

“先后有3位承租人提前跟我解约，理由都是物业公司限制购电导致无法正常运营。”王先生称自己曾找到人民调解委员会解决，但调解未果。今年王先生诉至法院，要求物业公司恢复正常售电并赔偿限电导致的房屋空置损失、误工损失等。

庭审中，物业公司否认限电事实，并称在诉讼期间已恢复正常售电。但法院经过审理，最后认定物业公司存在违法限电行为，判令物业公司就此向王先生赔偿由此导致的房屋空置损失，同时驳回王先生的其他诉讼请求。

法官评析

违法限电侵犯业主用电权

禹霖华法官认为，在由物业公司代收代缴水电费、供暖费、有线电视费等专项服务费的情况下，物业公司虽非专项服务的提供者，但对相应的专项服务具有一定“操作权”，如此案中物业公司对业主的“售电”。就此，《北京市物业管理办法》第33条规定，物业服务企业接受委托代收水、电等费用的，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。而此案物业公司限制业主购电，正是法律规范中明令禁止的行为。

案例3

漏水拒不修缮也不抵扣物业费

张女士家住顶层，自前年入住后，每逢雨雪，室内都会漏水和洇湿。她多次向物业公司报修，“物业人员几次到楼顶查看，但称小区内楼顶漏水情况较多，无暇顾及，要我自行修理，并承诺修理费可从物业费中抵扣。我就花3000元对楼顶进行防水处理，之后找物业公司解决费用问题，却无人理睬。”

一气之下，张女士未缴纳2016年的物业费，而物业公司也不再理会张女士的其他报修请求。之后，物业公司起诉要求张女士按照物业服务合同约定，支付拖欠的物业费并付滞纳金。

由于张女士未举证证明物业公司承诺修理费可从物业费中抵扣一事，法院遂未采信，判令张女士足额支付物业费。但物业公司未按照物业服务合同约定维修物业公共部位，有违其合同义务，法院判令物业公司改进，同时驳回物业公司主张的滞纳金。

法官评析

拒不维修公共部位违反约定

因物业服务指向的是全体业主共用共有的小区设施的维修、养护、管理，而非每一位业主私有的建筑物部分，所以物业服务法律关系的一方是物业公司、另一方是全体业主而非单个业主，单个业主不能以拒交物业服务费的方式对抗物业公司，否则会影响小区物业服务的正常运转，进而侵犯全体业主的相应利益。

不过，这并不意味着物业公司就其上述违约行为不承担法律后果。若有证据表明物业公司违约行为对小区业主的生活造成实质性影响、无法通过补救措施消除、导致业主无法享受到与收费相应的服务，法院有权酌减物业费。即使未达到酌减的程度，在物业公司确系违约时，该情形会构成业主不交纳物业费的合理抗辩理由，导致物业公司就业主欠费主张的违约金或滞纳金得不到支持。

业委会有权代表业主与不满意的物业公司解除合同。另外，若物业公司自行与个别业主或全体业主约定以某些费用抵扣物业费，只要该约定不违反法律法规的强制性规定、未侵犯他方的合法权利，就是合法有效的。

法官提醒

物业和业主都应当依法维权

禹霖华法官认为，物业公司和业主都应当依法维权。

物业公司可起诉欠费业主，依法主张业主拖欠的费用和其应承担的违约责任；还可向相关行政部门及时反映个别业主私搭乱建行为，并敦促行政执法的落实；在业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约、实施妨害物业服务与管理的行为时，物业企业可起诉要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。

如果物业公司不通过合法途径维权，则要承担相应的法律责任。对于物业强行扣留业主物品的，其责任形式为返还物品并赔偿业主的损失。如上述案件中赔偿业主遭受的违约损失，再如扣留物品造成物品损坏，则要赔偿业主物品损失。

而物业对业主违法采取限水、限电、停暖等措施的，应停止侵害行为，造成损失的也需赔偿，比如业主采取替代性措施发生的费用，如自行用空调供暖产生的电费，另行购水产生的水费，还有因为无水无电无暖导致的房屋收益方面的损失。

业主也应依法维权，不恶意拖欠物业费用。如果想要掌握决定和选择物业服务企业的权利，可在小区入住率达到法定要求后向相关部门申请，在相关部门指导参与下成立业委会。对于业主个人来说，起诉要告对了人：房屋质量问题应根据房屋买卖关系起诉开发商；物业公司限购电、违法扣留业主物品，可起诉物业公司，对物品被盗、人身伤害等违反治安管理、刑事法律的行为，通过公安机关解决，通过民事侵权诉讼维权。业主还应以恰当方式及时、完整地留存证据。