案例分析：因房屋质量延期交房期间的物业费该由谁承担？

复式豪宅办理房屋验收交接手续时发现多处质量问题，业主与开发商口头协商延期交房，不想两年后业主拿到钥匙顺利入住却被物业公司告上法庭，要求业主承担这两年的物业费及滞纳金。青浦区法院审理后，最终判决业主应承担两年期间的物业费。

“千万豪宅”成“残破豪宅”

2013年12月20日蒋先生向某房地产开发公司购买了位于青浦区徐泾镇的一套价值千万的复式豪宅。双方约定，在蒋先生支付完全部房价款之日起30日内开发商交付房屋，蒋先生应在上述房屋交接期限内办理验收交接手续，除房屋主体结构存在质量问题外，蒋先生不得拒绝收楼。

为了尽快入住该精装修的豪宅，蒋先生于2014年3月27日付清了房款，并于房款付清的第二日即2014年3月28日去验收房屋。却不想，蒋先生验收时发现，自己心心念念的“千万豪宅”成了“残破豪宅”。该房存在诸如吊顶起皮渗水、安全门破损、灯具不亮、木饰色差、缺少水龙头等问题。

蒋先生表示，当时开发商口头承诺，待房屋维修好后再办理交房手续。这一等就是两年，直至2016年1月21日，双方才完成了钥匙的交接手续。

可是一波刚平一波又起，就在蒋先生高高兴兴准备入住新房之时，却收到法院一纸传票。物业公司要求蒋先生承担此两年间的物业费，蒋先生实在是咽不下这口气，明明是开发商延期交房，为何还需自己承担这期间的物业费？

一气之下，蒋先生也将开发商告上了法庭，要求开发商承担延期交房的违约责任。

法院判决业主支付物业费

蒋先生与开发商一案历经二审，法院最终认定该房屋质量问题未构成主体结构质量问题，应通过保修来解决，蒋先生不得以此为由拒收房屋，驳回了蒋先生的诉讼请求。

尽管如此，蒋先生仍认为虽然该房屋质量问题不构成主体结构问题，但是根据购房合同约定，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，因此该房屋的交付日期应为钥匙的交付日期，即2016年1月21日，此前两年的物业费不应由他承担。

物业公司则认为，根据蒋先生与开发商的生效判决，蒋先生不能以房屋质量问题为由拒绝收房。根据售房合同，房屋的交付时间应为验收交接之日的第二天，且2014年3月10日，蒋先生已经完成了该房屋的所有权转移登记，此两年期间的物业费应由蒋先生承担。

法院审理后认为，本案争议焦点为房屋的收房时间。蒋先生与开发商的二审生效民事判决书中已经明确，该房屋质量问题不构成房屋主体结构质量问题，蒋先生不能以此作为拒绝收楼的条件，因蒋先生拒绝接受房屋交付的，开发商亦不承担逾期交房责任。对于开发商口头承诺延期交付，蒋先生无法提供相关证据予以证明。由此，对于蒋先生提出因房屋质量问题导致其直至2016年1月21日才完成房屋交付的主张，法院未予采纳。

法院同时认为，本案是一起物业管理纠纷。物业公司对蒋先生小区提供了物业管理服务，蒋先生的房屋在该小区内，享受了物业公司提供的物业管理服务，理应缴纳此两年间的物业费。关于滞纳金，因蒋先生并非恶意拖欠，因此物业公司的此项诉请，法院不予支持。

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延迟交房物业费到底该不该交?该谁交？

买房子交完首付就期盼交房的日子，而终于等到了这一天，业主们心情又激动又彷徨，因为交房需要涉及很多方面，如果签字验收到一个质量差的房屋，需要面临长时间的维权，而开发商对于房屋维修过程中，可能需要很长时间，而此时物业费该不该交?该由谁交?

房屋未实际交付整改期物业费由开发商交

目前，交房时间在购房合同中有体现，只要开发商按约定向业主发出入伙通知，即可视为开发商履行了交付的义务，但是这并不能作为交付事实，首先房屋要达到竣工验收交付条件，并且业主收到通知办理完相应的手续，或者业主接到通知后一定时间内无正当理由不办理相应手续，视为交付。开发商没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。

另外，在交付过程中，业主发现房屋质量问题，要求地产公司进行整改，由于整改过程拖延交付时间，不能按时收房入住，此间产生的物业费等应由开发商负责。

已签字收房物业整改期物业费需自己担

严格来说，物业费要从业主签字收房之日起开始计算的，如果验收签字确认后，出现房屋漏水等不能及时发现的问题，由物业联系开发商进行维修，那么这段时间的费用是需要由业主承担。因此为了避免后期才发现房屋存在一些问题，需在收房前验收好房屋，如果经验不足可聘请专业验房机构。

另外，有部分业主收房之后，由于某种原因没有入住，此时物业费该不该交呢?根据长春物业管理条例，业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担。

房屋整改导致延期交房期间物业费由谁承担

2010年，读者“紫苏”在荷塘区某楼盘买下一套三室两厅的商品房。去年9月，接到开发商的交房通知书，在验房时，她发现卫生间窗户存在问题，就拒绝收房，要求开发商进行维修整改。今年4月，查看了维修情况后她准备收房，但物业公司要求其补交去年9月至今年4月的物业费，否则不予办理收房手续。

对此，“紫苏”愤愤不平，本来去年就能住新房，因为开发商质量问题需整改才耽搁收房，“物业费还要我买单，太不合理了？”

该楼盘物业公司工作人员却称，开发商已经按时交房，后面多次整改都是“紫苏”的要求，因此物管费应该由她自己支付。

物业处

房屋质量责任在开发商，物业费应按时缴纳

市民纪女士也有相同遭遇。她的新房由于卫生间漏水，开发商对其进行了整改而延迟了一个星期收房，但物业费依旧是从交房通知书下发当日算起，“按道理说，这一个星期的物业费不该我付，因为时间短我也没计较了”。与她相比，住在天元区海韵天城的彭女士就属幸运个例，因为卫生间漏水，交房时开发商为其整修了一个月左右，经过协商，该月的物业费就此免除。

对此情况，市物业管理处科长李波认为，如果开发商已经完成交房手续。建设的房屋符合商品房买卖合同约定的交房标准，即验收合格。业主如果是因个人房屋质量存在部分问题拒绝收房，可与开发商协商，但物业公司已经履行了物业管理义务，因此有权要求业主支付相应的物业管理费。

开发商

房屋简单整改维修，不能成拒绝收房的借口

“凡事无绝对，房子也一样，手工活不可能十全十美。”某楼盘销售经理表示，房子存在一些小瑕疵是正常的，只要业主提出整改要求，大部分开发商都愿意维修，但这不等于业主可以一直不收房。不收房是业主的个人行为，不能因此就要开发商来承担物业费。

律师说法

关键看是否有不收房的合理理由

“首先要看不收房是否有合理理由，房子的状况是否符合法律规定和合同约定。”株洲晚报法律顾问聂炜律师介绍，一般情况，业主收房时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题，导致严重影响正常居住和使用的情况外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，从开发商书面通知业主办理房屋交接手续之日起，视为开发商已经交付房屋。但如果房子状况不符合法律规定和合同约定，构成不收房的理由，业主也就没有支付物业费的义务；同时，业主收房，不视为开发商所应当承担的保修义务予以免除，开发商仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋质量问题进行整改和保修。

是否缴纳这笔物业费，他表示，将以《物业管理合同》是否签订为依据，“如果没有签，那么和物业管理公司有关物业服务和物业费用的权利义务还没有建立起来，向她收取物业管理费就没有依据。”

相关条例

物业若有不合法律规定和合同约定条件

整改期间的物业费由建设单位交纳

2010年6月，湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅共同出台的《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。”该条例规定，物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。

已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

延期半年交房还要补物业费？

老李和妻子是孝子，在花桥看中一套精装修房子，准备买给老父母安度晚年。没想到，原本2013年6月就要交房的新房，到了今年年初才弄好。正式签字交房时，物业还要他补交半年的物业费。老李想不通了："我还没问你要逾期违约金，你却要问我拿物业费了？"

为了让八十多的父母安度晚年，老李和妻子在花桥看中了一套精装修房子，价格虽贵，但因为老人满意，老李便爽快地买下了，并付清了全部房款。到了2013年6月，双方约定的交房日期到了，老李一家高高兴兴地去收房时，发现自己的房子窗户还未安装，浴室也没有门，便和开发商交涉。等到这些处理完后，又发现房子水电没通。直到今年年初，一切才处理妥当。然而，准备正式交房时，物业公司却要求老李缴纳从2013年6月至今的物业费才让入住，好奇的老人到房间里坐坐也不准许。多次协商不成的情况下，老李和妻子一气之下将开发商诉至昆山法院，要求开发商支付逾期交房违约金15万元。

到开庭当日，开发商自知理亏，一来便承认自身的错误，愿意赔偿一定的违约金，并答应尽快交房。眼看双方的态度转好，可是双方在违约金上出现了重大分歧，老李一方坚持按照合同约定的违约金支付。开发商则要求按照实际损失确定，最多只能出4万元。庭上调解不成，庭后经法官三番两次与双方沟通，最终老李为了让年迈的父母早日住进新房，决定退让一步，双方同意开发商支付老李45000元违约金，并在一个星期之内交房。老李在两天后拿到了房子，老人终于如愿入住。