记者探访海口如何化解“业主物业之争”

小区没有垃圾桶、只有几名保洁人员……看到小区管理混乱,海南省海口市秀英区海岛阳光三期小区业主委员会解聘物业公司,选聘新的物业公司并报住建部门备案。

然而,原物业公司——海南城垦物业管理有限公司长期拒不移交相关资料和财物,其间多次发生冲突,社会影响恶劣。

去年年底,该业主委员会将城垦物业公司告上法庭,要求其移交、返还地上机动车停车场收益、小区设备维修养护费等。今年4月20日,海口市秀英区人民法院一审判决城垦物业公司移交业主委员会各种费用共计318万余元。

“随着省会城市建设步伐的加快和房地产行业的迅猛发展,越来越多的人选择买房落户海口,在人口和小区数量双激增的背景形势下,全市住房小区物业纠纷问题日益增多。”8月4日,海口市中级人民法院院长陈文平在接受《法制日报》记者采访时说,为此,海口市四个区基层法院先后成立物业纠纷巡回法庭,提高物业纠纷案件的专业化审理,创建纠纷化解工作机制,妥善处理物业纠纷,化解社会矛盾,为海口市建设“全国文明城市”和“国家卫生城市”提供有力的司法保障和优良的法律服务。

物业纠纷井喷类型多样

众所周知,小区如同一个大家庭,物管充当着管家角色。物管是业主出钱请来管理的,业主是雇主,物管是雇员,本不应有大的冲突。

然而,在现实中,业主控诉物管公司不作为、服务差、收费高等问题逐年增多；另一方面,物管也抱怨业主不交物管费、不配合管理,有些小区物管和业主摩擦不断,物业纠纷数量逐年增长。

海口市美兰区人民法院调研显示,全区现有住宅小区860余个,物业服务企业284家。2015年、2016年,美兰区住房保障中心分别受理物业投诉2800件次、3500件次,呈现明显增长趋势。与之相应,美兰区法院2015年受理物业服务合同纠纷86件,2016年受理218件,2017年前5个月受理107件。

近年来,随着房地产业发展迅速,海口市琼山区房地产买卖纠纷案件逐年递增,多是涉及过户登记、一房两卖违约赔偿等方面的纠纷。随着秀英区城市化进程加快,物业公司和小区业主在物业服务、停车收费、房屋装修等物业管理方面的纠纷明显增多。

据了解,关于物业管理方面的纠纷案件,涉及物业收费方面居多,标的额小。当事人为节省诉讼成本,避免诉讼程序的麻烦,未选择诉讼途径处理,大多数业主和物业公司选择在小区内部化解矛盾。因未经签订调解协议,也未通过司法程序确认,不久之后矛盾往往再起。由于此类案件涉及面广,处理不妥当,矛盾加剧,容易滋生大规模群体性事件。

物业服务水平低乱作为

8月2日,记者在海口市秀英区、龙华区一些小区随机调查发现,有近一半受访者对物业管理不满意。有人认为物管收支不透明、物管工作不到位、门禁把关不严,有人认为物管费、停车费过高,对业主的生活造成滋扰。

美兰区法院调研发现,物业管理制度不完善、收费标准不统一容易引发纠纷。物业收费标准缺乏统一性、科学性、公开透明性,物业收费监管机制存在漏洞,在一定程度上给物业服务公司侵害业主利益提供了可乘之机。另一方面,市民的法律意识日益增强,越来越敢于质疑物业收费的合法性、合理性,集体起诉物业公司案件时有发生。

同时,一些物业服务企业乱作为,侵害业主权益引发纠纷。部分物业公司擅自改变公共建筑、共用设施的用途,以此盈利并据为己有；有些物业公司甚至挪用专项维修资金,侵害业主的利益,引发业主群体诉讼。

记者了解到,目前,海口市物业服务行业普遍存在专业人员缺乏、人员服务意识差、法律意识淡薄等问题,服务水平与业主要求和市场需求存在一定的差距,这是导致物业纠纷频发的一个重要原因。

“缺乏诉调衔接机制,物业纠纷难断根。”陈文平说,由于缺乏有效的诉调衔接机制,多数物业纠纷即使通过行政调处双方达成了和解,但因调解结果缺乏法律强制力,一方不遵循调解结果的情形时有发生,因此易出现同一问题反复投诉的情况,且不断暴露新问题。而一旦诉至法院,经过法官的审理、调解,物业纠纷案件往往能得到有效化解。

探索“定点+巡回”机制

2007年,80余位业主向海南垦复公司购买集资房,在入住10年之后,该公司未能办理房产证,业主集体诉至琼山区法院,要求办理房产证。

经审理查明,按照法律规定,自2007年8月后非单位职工购买集资房所签订的房屋买卖合同属于无效合同,80余位原告要求确认合同有效和办理房产证的请求依法不应得到支持,并可能激发新的矛盾。

对此,琼山区法院物业纠纷巡回法庭法官积极开展撤诉化解工作,对原告进行耐心细致调解,并带原告到海口市住建局让其切身知悉补缴当时商品房差价后办理房产证的有关政策。最终,80余位原告同意撤诉。

2017年6月10日,琼山区法院在全省率先设立物业纠纷巡回法庭,分别在下坎社区的绿色佳园等小区同时挂牌成立物业纠纷巡回法庭便民工作联系点。截至7月31日,琼山区法院物业纠纷巡回法庭共审结案件181件。7月3日与7月7日,海口美兰区法院与秀英区法院先后成立物业纠纷巡回法庭。

到8月3日下午,海口市龙华区法院物业纠纷巡回法庭在金贸街道办挂牌成立,这标志着海口市四个区基层法院实现物业纠纷巡回法庭全覆盖。

陈文平说,新成立的物业纠纷巡回法庭将按照“小事不出社区,大事不出镇街”的思路,为开发商、小区与业主之间搭建沟通协调处理纠纷的平台,试行“定点+巡回”工作机制,建立联动工作机制,做好诉前纠纷预防、诉后快速化解工作,妥善处理物业纠纷,化解社会矛盾。

《法制日报》记者来到海口市秀英区法院物业巡回法庭紫园联系点了解到,该联系点采取定期值班、巡回办案的工作方式,每月第二、第三周的周五下午都有固定的法官现场值班,市民或物业公司可现场办案。联系点均留有法官手机号码,非值班期间也可以拨打电话联系法官解决。此外,秀英区法院与秀英区住房保障中心和相关社区建立了联合调解机制。

“我们设立24小时物业纠纷服务热线,针对业主与物业服务企业因物业管理发生的合同纠纷或者侵权纠纷,建立畅通明晰的物业纠纷司法解决渠道。”龙华区法院院长钟文渊说,积极引导当事人通过多元化渠道疏导矛盾、化解纠纷,打造诉前调解、法律咨询、案件速结速执的“一站式”服务,充分发挥物业纠纷巡回法庭的职能作用,为全区近千个小区居民提供有力的司法保障和优良的法律服务。