空置房是否应交纳采暖费

律师说案被告张晓初于2004年3月22日与北京宏大基业房地产有限公司（以下简称“宏大基业公司”）签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市房山区某家园3号楼4单元房屋一套，并于2004年7月25日办理了入住手续。原告北京某物业管理有限责任公司（以下简称“某物业公司”）受宏大基业公司的委托，负责某家园小区的前期物业管理工作。2003年4月17日，北京市居住小区管理办公室（京小区字2003第XXX号）文件核准了某家园的物业管理公约，核准号为XXXX号。该《物业管理公约》第四章第二条第2款规定：（小区业主）每年10月15日前将本季采暖费用缴清。被告张晓初办理入住手续后，房屋在2004年冬季一直在进行装修，因此并未在该小区内实际居住，便于2004年10月15日前通知某物业公司在2004－2005年采暖季不要向其购买的房屋供暖，遭到某物业公司的拒绝，遂于2004年10月15日前未向某物业公司预交本季的采暖费。此后，某物业公司多次要求张晓初补交采暖费，均遭到张晓初拒绝。2007年10月23日，某物业公司向房山区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令张晓初支付2004年11月15日至2005年3月15日一个供暖季的供暖费计人民币6330.3元，并承担本案诉讼费用。以案说法在诉讼过程中，张晓初辩称：涉诉小区实行分户供暖，我在买房时售楼小姐就是这么承诺的，可分户控制，不开通不收采暖费，事实上也是在通往每一住户家中的热力管道上均设有单独的阀门，可以单独开启或关闭，且管道上安装有热量计量器。该阀门在物业管理公司的控制之下，某物业公司关闭该阀门，可以随时终止对某一住户的供暖服务，而不影响对其他住户的供暖。我在预交取暖费日前已通知物业公司在2004－2005年采暖季不要向我房屋供暖。而且，在2004－2005年采暖季期间我曾几次到该小区察看房屋状况，均未发现某物业公司向该房屋供暖。因事实上在该采暖季物业公司并未向我提供暖气服务，因此，我没有义务向物业公司交纳该采暖季的取暖费。我对该采暖季我与邻居家热量计量器显示的数额进行了公证，我家计量器显示的数据是89，而邻居家计量器显示的数据是539，从数据上对比可以得出结论，物业公司并未给我供暖。而且，退一万步讲，即使应该交纳诉争的取暖费，物业公司主张权利的诉讼时效已过，已经无权再向我主张诉争的取暖费。物业公司在庭审中称，《物业管理公约》明确约定该小区实行集中供暖方式，分户采暖设施是为了配合北京市的规定预留的装置，以便于将来实行分户供暖时节省成本，但现在并没有执行分户供暖的政策。张晓初在2004－2005年采暖季向张晓初提供了供暖服务，且曾在本案的诉讼时效内多次向张晓初催收过取暖费。并提供了以下证据：1、某小区《物业管理公约》；2、某小区3号楼其他住户的缴费单据；3、向张晓初发出的《催收通知书》、《催收律师函》。人民法院经审理查明，张晓初于2006年搬进新居前一直未在该小区的房屋内居住。2004年10月15日前张晓初书面通知某物业公司在2004－2005年采暖季不要向其购买的房屋供暖。某物业公司答复：不可以，除非你写一个永久停止供暖的申请，可以一直不给你供暖。张晓初称在2004－2005年采暖季期间物业公司未供暖，对此物业公司予以否认。另查明，该小区在通往每一住户的热力管道上均设有单独的阀门，管道上安装有热量计量器，可以单独开启或关闭，且不影响对其他住户的供暖。但《物业管理公约》中明确约定：该小区实行集中供暖方式，供暖费执行政府相关政策文件定价，每供暖季30元/建筑平米。因此，法院认为：当事人应当对自己的主张提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。张晓初称某物业公司未在2004－2005年采暖季向其提供供暖服务，但没有提供充足而有效的证据；且其称小区实行分户供暖之主张，与《物业管理公约》约定不符，又无合理的解释和理由，故其不交费的理由不予采信。张晓初关于诉讼时效已过的抗辩理由，亦缺乏事实和法律依据，不予采信。遂判决如下：一、张晓初于本判决生效后七日内给付某物业公司2004年11月15日至2005年3月15日一个供暖季供暖费计人民币6330.3元；二、本案诉讼费由张晓初负担。专家意见本案涉及的是空置房应否交纳采暖费的问题。实践中，空置房采暖费引发的纠纷相当多。其主要缘于，近年来一些居民手中大面积空闲房逐渐增多，且这些房子大多采用的都是传统的集中供暖方式，随着近几年采暖费单价的上调，致使业主与物业公司之间就冬季不居住的空置房是否该交采暖费，或是该交多少采暖费的矛盾凸显出来。一些拥有空置房的业主表示，采暖也是一种商品，既然是商品就应该符合市场的交易法则，像水、电一样，消费多，就多交费；消费少，就少交费；不消费，则不交费。但目前的供暖方式、供暖技术和供暖政策使得这种看似简单的消费问题并不容易解决。业内人士认为，热和水电不一样，热具有不可控、易流失和热传导等特性。虽然，有些单位实现了分户控制，从物理条件上为分户供暖提供了可能。但实际上，因供暖成本包括可变成本和不变成本，其中可变成本如燃料煤等，可能会因某一户或部分业主停止供暖而有所降低，而不变成本如锅炉的折旧费、大修理费和锅炉工的工资等，并不会随之降低。而且，供暖过程中还因存在热损耗、热效率等因素，即使就可变成本而言，用户越多，每一单位燃料煤的损耗就越少，供用热量的每一单位的成本就越低，反之就越高。所以，在用户增加的情况下，因热的损耗较少、热的效率与使用率提高，燃料煤并不与用户增加的数量以同一比例增加；在用户减少的情况下，因热的损耗增大、热的效率与使用率降低，燃料煤也并不以同一比例减少。供暖成本与用户数量之间无法形成数量上的一一对应的成正比例关系，甚至存在“给100套房屋与给20套房屋供暖都是烧一个锅炉，成本并没有太大差别”的情况，而且如果停暖的用户达到较高比例，供暖公司很可能连供暖成本都收不回来。因此在这一条件下，允许某一用户因某一阶段不需要供暖而免交采暖费，会让供暖企业蒙受巨大损失。法律实务中，因业主办理入住手续时通常要签署《物业管理公约》，《物业管理公约》中一般会对供暖方式、供暖收费及其他问题进行约定，由此供暖双方之间建立了合同关系，即供暖合同（或供用热力合同）关系。因此，从法律关系的角度讲，空置房应否交纳采暖费的问题其实变得很简单，即处理时一般看合同如何约定：若合同约定采取集中供暖方式，只要供暖企业（一般为热力公司或者物业公司）向业主提供了供暖服务，而不论业主是否居住、实际享受了供暖服务，及享受供暖服务时间的长久，都要按合同约定按照收费单价与房屋面积交纳固定的取暖费用；若合同约定采取分户供暖方式，则根据安装在业主房屋内的热量计量表显示的数据乘以收费单价计收采暖费，即享用的热量多，则相应交纳的费用也多；享用的热量少，则相应交纳的费用也少；没享用热量的，费用可以不交。结合本案，因《物业管理公约》约定采取的是集中供暖方式，被告又无证据证明原告未向其供暖，所以人民法院依法判决其应缴纳采暖费。因此，在这种背景下，如合同中约定不是采取分户供暖方式，因房屋空置而拒绝交纳采暖费的，在诉讼过程中人民法院一般是不会支持的。而且关于采暖费纠纷案件中的诉讼时效问题，北京市高级人民法院曾于2002年发布《关于发布审理追索供热费案件的若干意见的通知》规定：“供热单位属社会公用企业，履行供热义务不仅是基于合同的约定，而且是基于有关行政规章和国家政策的规定，政府每年冬季也均要求并检查供热方是否保证正常供热。同时，供热在技术上系整体供热，在采暖方欠费时，供热单位难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定采暖方供热，而必须继续履行供热合同，以保证整体供暖。由此供热合同具有不同于其他民事合同的公共服务性、行政强制性和强制继续履行的特点，供热合同中供热方与采暖方的权利失衡，并且，由于实际采暖单位与个人众多，居住分散，供热单位在主张权利方面处于不利地位。实践中，采暖单位与个人拖欠供暖费，势必对供热这一社会公用事业造成不利影响，损害社会利益。鉴于以上情况，在诉讼时效问题上应适用以下原则：审理追索供热费案件，一般应遵守《民法通则》关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除供热单位明显怠于行使权利的，应认定供热单位在持续主张权利。”因此，在追索供暖费案件中，虽然适用《民法通则》关于诉讼时效为两年的规定，但除非供暖单位长期对拖欠的供暖费不闻不问，否则，即使供暖单位在两年后才起诉的，人民法院仍会支持。另外，尽管该规定发布时间较早，规定有与市场发展状况不尽一致的地方，但目前仍然有效，北京市各级人民法院在处理该类案件时仍然适用该规定。从常理来说，空置房仍需交纳采暖费，确有不合理的地方，而且“房屋闲置、暖气照开、费用照缴”，不仅浪费业主的钱财，也浪费国家的能源。为解决这个问题，最近建设部出台了《关于推进供热计量的实施意见》，明确提出了推进供热计量收费的目标和时间表，各地应选择一定数量的政府办公楼等建筑进行供热计量改造，2008年采暖季前，政府办公楼等建筑原则上应全部完成供热计量改造；而新建建筑的热计量设施必须达到工程建设强制性标准规定要求，不符合供热计量标准要求的不得验收和交付使用。供热计量时间表的制定，将大大加快供热节能的进程。同时，与一直以来各地普遍采用的按照房屋面积统一缴纳暖气费相比，对广大业主来说，采取供热分户计量供热缴费将更为合理实惠，因此将极大缓解空置房业主与物业公司的矛盾。策略提醒目前北京市房屋的供暖主要分为集中供暖与分户供暖两种，供暖方式不同，收费标准也不一样：一、集中供暖。根据2001年北京市物价局372号文《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》进行收费。1、市热力集团供暖:价格为每采暖季每平方米24元；2、地区或小区锅炉供暖又分为两类:a.如果是燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉供暖，民用供暖价格为每采暖季每平方米30元；b.如果是燃煤锅炉，则包括直接供暖方式和间接供暖方式。直供方式即锅炉房直接将热水送到家中，每采暖季每平方米16.5元；间供方式即由于用户离锅炉房较远，中途为保证水温需要二次加热点，这种会增加成本，因此每采暖季每平方米为19元。二、分户供暖。根据设备和热源的不同，又分为锅炉供暖、地板辐射供暖、电热膜采暖等。1、锅炉供暖采用燃油炉采暖，按其用量购买燃油；2、地板辐射供暖采用燃气炉采暖，按其用气量缴纳燃气费，一般价格按北京市定制燃气费的标准收取费用；3、电热膜采暖采用电力采暖，按其电量缴纳电费。各种价格按照物价局制定的当前价格执行,业主一般无须通过物业公司或供暖交费，直接到公用事业单位交费即可。分户供暖的大多数是通过智能卡预存费用，业主可自行调节温度或关闭采暖设施，用多少交多少，不用可不交；集中供暖的，空置房业主通常无法以未实际入住为由而不交采暖费。但如果在供暖期间内发现供暖质量不合格、室内温度低的（目前北京市要求的室内供暖温度标准为18℃±2℃），则可以及时保存证据，然后向供暖企业提起违约之诉。业主提起违约之诉的，应强化证据意识，注意保留证据材料以证明供暖未达到约定的温度，一般由公证机关测量后对测量结果进行公证的证据不能做为证据使用，而是按照市政管委的规定，在市政管委、供暖单位及业主三方同时在场的情况下，由专用的测量温度工具并在预先设定的程序下测量的温度数据才能作为温度不达标的证据。