扬州市常见物业纠纷案例分析三则

《扬州市常见物业纠纷案例分析三则》日前，《市区2017年上半年物业服务诉求统计分析报告》正式出炉。据统计，上半年市民通过“12345政务热线”、“寄语房管局”、“网络发言人”、“信访来信”等渠道，反映的物业诉求累计达370件，与去年同期483件相比下降23%。为更好地分析业主诉求热点，本报精选典型案例进行解读，引导业主、物业公司妥善处理好各类矛盾。

案例一车辆被划查不到监控，物业是否该担责？

家住西区一高档小区的许女士反映，爱车停在小区时莫名被划了一道划痕，可当她想通过监控查找肇事者时，却发现停车位置在监控死角。许女士认为，这是物业管理不善所致，因而投诉。

案例分析

根据市物价部门定义，物业收取的停车费是汽车停放费，依据《江苏省物业服务收费管理办法》，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。因此，这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。

律师说法

江苏省擎天柱律师事务所的张律师表示，业主车辆在小区内被剐蹭，物业是否要担责，主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下，物业公司主要负责卫生保洁、秩序维护和共用设施设备维护保养工作，收取的停车费为汽车停放费，并不是因保管产生的保管费，所以物业公司并不承担保管义务。

案例二推迟拿房是否仍要交纳物业费？

市民王小姐反映，她在城北某小区购置了一套新房，2017年8月22日，她去拿房时却被物业人员告知，物业费要从2017年6月20日开始算起。“当时贷款没有下来，难道我还要补交物业费？”

案例分析

《通知》规定：“按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用（包括电梯运行费、公共能耗费等）。”

律师说法

张律师表示，根据房屋买卖合同约定，只要房屋已具备交付条件，且开发商已经明确交房日期，因自身原因而没有及时收房的业主，仍然不能避免交纳物业费的义务，还是应按照合同约定的时间起算物业费。因为此时物业公司已经对小区绿化、清洁、安全以及其他公共部位进行了约定服务，所以业主不可拒交。

案例三住改商扰民，物业未能妥善处理？

居民王先生反映，他所居住的小区5幢1单元住户私自在家开设培训班，将住房改为商用，因班次多，学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响。与此同时，学生的吵闹声、桌椅的拖拽声严重影响其他住户的正常生活。虽然王先生已经向物业多次反映，但问题迟迟未能解决，因此他决定拒交物业费以示抗议。

案例分析

《江苏省城乡规划条例》规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。”同时，全国《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”

律师说法

张律师表示，对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权，不能强行阻止业主利用住房开展经营活动。因此，只要物业履行劝阻、上报等义务，业主就不能拒交物业费。