五大经典物业案例分析与解读
《五大经典物业案例分析与解读》扬州市物管中心近日公布《市区2017年上半年物业服务诉求统计分析报告》。据统计，上半年居民通过“12345政府服务热线”等渠道反映的物业诉求累计达370件，与去年同期483件相比，同比下降23%。《报告》精选5个典型案例进行解读，以期广大居民和物业公司能够妥善处理好小区内发生的各类矛盾。
1新房还没入住
物业费却要缴纳
网名叫“小小”的市民反映，自己2016年6月底拿的新房，之后一直没有入住，今年8月开始装修房屋，却被物业通知需缴纳一年的物业费。该市民认为，自己没有入住就没有享受物业的相应服务，因此不该缴纳相应费用。
【案例分析】
根据我市2017年6月1日起开始施行的《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》第四条规定：“因业主原因未及时办理入住手续（事实已入住的除外）、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月（含）以上的房屋，业主应当事先告知物业服务企业，按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。”
【律师说法】
江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师表示，物业费主要用于公共区域和共用设施设备的维护和保养，不管业主是否入住，物业提供的服务都不会改变。他强调，许多人对物业费的用途存有误解，物业企业在平时要加以引导，让业主了解，物业费是用于小区全体业主，而不是个人。
案例
2还未拿房
却要多交两个月的物业费
市民王小姐反映，她于扬州城北某小区购置了一套新房，在2017年8月22日去拿房时，却被物业人员告知，物业费要从2017年6月20日开始算起，“当时因为贷款没有下来，我就没有去收房，既然如此，为啥我还要补缴物业费”？
【案例分析】
根据我市2017年6月开始实施的《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》第三条规定：“按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用（包括电梯运行费、公共能耗费等）。”
【律师说法】
江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师表示，根据房屋买卖合同约定，只要房屋已具备交付条件，且开发商已经明确了交房日期，因自身原因而没有及时收房的业主，仍然不能避免缴纳物业费的义务，还是应按照合同约定的时间起算物业费。他进一步说明，因为此时物业公司已经对小区绿化、清洁、安全以及其他公共部位进行了约定服务，所以业主不可拒缴。
案例
3物业公司不能解决房屋外墙渗漏问题
我市宝应一户居民反映，2014年7月拿房时，因房屋外墙渗漏，房子一直无法装修入住，虽然开发商陆陆续续维修了三年，但问题一直没有得到彻底解决。如今物业公司索要前两年的物业费，这让该居民无法接受。
【案例分析】
根据我国建设部2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。但是如果房屋已过保修期，那么出现自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己掏钱维修。
【律师说法】
江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师表示，在保修范围、保修期内发生的工程质量问题，应该由开发商负责保修，如果物业公司在业主反映房屋质量问题后，已经将问题告知开发商，并进行积极协助和协调，那么，物业公司则已经尽到了自己的义务，并不需要为业主的损失负责。
案例
4物业管理不善致车辆受损
邗江区一位业主反映，自己的车停在小区时莫名被划了一道划痕，可当其想查看监控查明肇事者时，却发现停车位置在监控死角，无法找到肇事者。该业主认为这是物业管理不善所致，因而提出投诉。
【案例分析】
市物价部门相关人员表示，物业收取的停车费是“汽车停放费”。根据2010年发布的《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。
【律师说法】
江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师表示，业主车辆在小区内被剐蹭，物业是否要担责，主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下，物业公司主要负责卫生保洁、秩序维护和共用设施设备维护保养工作，收取的停车费为汽车停放费，并不是因保管产生的保管费，所以物业公司并不承担保管义务。
案例
5住改商扰民，物业未能妥善处理
我市居民王先生反映，小区5幢1单元住户私自在家开设培训班，将住房改为商用，因班次多，学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响；与此同时，学生的吵闹声、桌椅的拖拽声严重影响其他住户的正常生活。虽然业主已经向物业多次反映，但问题迟迟未解决，因此他们决定拒缴物业费以示抗议。
【案例分析】
根据《江苏省城乡规划条例》第五十条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。”同时，全国《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
【律师说法】
江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师表示，对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权，不能强制阻止业主利用住房开展经营活动。因此，只要物业履行劝阻、上报等义务，业主就不能拒交物业费。
为您释疑
物业服务到底
包含哪些内容？
生活中，很多业主不合理地拒交物业费，实际都源于对物业服务范畴认识不清。那么物业服务到底包括哪些内容呢？
据悉，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条规定：物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
简单而言，物业公司应按照与业主签订的物业服务合同内容提供相应的服务，而业主则交纳合同约定的物业服务费用，如果业主有超出合同以外的其他需求则需与物业公司另行约定。
