围墙倒塌砸坏车辆物业案例分析一则

物业服务企业在提供物业管理服务过程中，应当认真履行物业服务合同约定的义务，对小区共有部位进行管理维护。因管理不善造成业主财产损失的，物业服务企业应依法承担违约赔偿责任。对于车辆等价值较大的物品，其受损修复后，难以完全恢复其原来的价值状况，受损前财产价值与修复后价值之差为财产的价值贬损（折损），该价值贬损应属于损害赔偿范围之一。最高人民法院在2013年第5期公报中公布的案例“陈某与南京WL房地产开发有限公司、南京QH物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案”对此问题予以明确，即：价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。

本律师现按照案情概要、裁判结果和裁判理由的顺序将该案整理如下。最后的律师评析部分是本人对该案涉及的有关法律问题的观点，供参考。

裁判摘要

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。

价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。

房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

案情概要

原告：陈某

被告：南京WL房地产开发有限公司（以下简称WL公司）

被告：南京QH物业管理有限公司（以下简称QH公司）

陈某购买了WL公司开发的位于南京市江宁区武夷绿洲小区观竹苑的一处房屋，并于2009年7月取得房屋的所有权证，现观竹苑已封园。WL公司于2009年7月27日和QH公司签订了前期物业服务合同，约定QH公司对武夷绿洲小区提供前期物业管理服务。双方还约定，QH公司对武夷绿洲小区物业共用部位进行维修养护。2010年12月，QH公司与陈某签订了一份停车服务协议，约定将小区地面105号车位交由陈某停车。2011年6月24日、25日本区大雨，同年6月25日上午，陈某停车位旁围墙外堆放的泥土坍塌，致围墙倒塌，压坏了陈某的汽车。陈某的车辆被压坏后，产生维修费用20654元、定损费720元。2011年11月，陈某诉至法院，要求WL公司、QH公司：1.两被告支付原告车辆修理费22309元；2.两被告支付原告物价定损费720元；3.两被告支付原告车辆折损费20000元；4.两被告支付这起事故给原告造成的误工费、交通费1000元。

在案件审理过程中，经陈某申请，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对车辆折损情况进行鉴定评估，经鉴定，该车在2011年6月25日的贬值损失鉴证价格为9770元。

裁判结果

一审：南京市江宁区人民法院判决：QH公司赔偿原告陈某车辆维修费20654元、定损费720元、车辆折损费9770元，合计31144元；驳回原告陈某的其他诉讼请求。

二审：QH公司不服一审判决，向南京市中级人民法院上诉。南京市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一审法院：

一、致陈某车辆受损的原因是QH公司对按约应由其管理的小区共用部分（围墙）管理不善所致。按照一般情况及本案中QH公司与WL公司的前期物业服务合同，QH公司对小区的共用部分，如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。如该损失系第三人侵权所致，物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。

二、QH公司对小区的共同部分——围墙的管理不善，体现在对围墙没有进行日常的保养和维护。从本案的案情来看，围墙倒塌系墙外堆土过多、雨天倒塌所致。只要QH公司按照合同的约定，对围墙进行日常保养维护，是能够发现并消除安全隐患的，也就能够避免陈某的车辆受损。

三、物业服务企业在第三人对小区共用部分侵权致业主财产受损的免责事由只能是在按合同履行了物业服务的义务后，对第三人实施的侵权行为不可预知也不可控制。可预知的或可控制的第三人侵权是小区共用部分的安全隐患，物业服务企业有义务消除该隐患，由此产生的费用可由第三人负担。

对于陈某的车辆受损后的价值贬损，QH公司应当赔偿。根据违约责任的理论，合同一方当事人在违约时，首先考虑应当承担的责任是恢复原状，而对于财物来说，恢复原状显然不是仅指恢复财物的原来物理上的形状，肯定包括恢复财物原来的价值，故QH公司应当赔偿陈某车辆价值贬损的损失。

此外，WL公司作为商品房的出卖人，在出售商品房并转移房屋所有权商品房小区已经封园后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋的买受人陈某的义务已履行完毕。对陈某要求WL公司赔偿其损失的诉讼请求，不予支持。

陈某主张的车辆配件费、汽车美容费、误工费、交通费，因无充分证据证明系车辆受损所致，法院不予支持。对其主张的车辆折损费20000元，因车辆贬值损失价格鉴证价格为9770元，故部分予以支持。

二审法院：WL公司与QH公司签订的前期物业服务合同合法有效，当事人应当履行合同中约定的权利义务。根据该合同的约定，QH公司负责物业共用部分的维修养护。陈某的车辆停放在QH公司提供的车位上，被倒塌的围墙致损，QH公司未尽到维修养护义务，应当承担赔偿责任。

律师评析

一、法律关于物业服务企业对业主承担违约损害赔偿责任的规定。

物业服务企业在对业主提供物业管理服务过程中，应当尽职尽责，严格按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的物业管理服务。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定了物业服务企业未能履行物业合同的约定致业主人身或财产受到损害的，应担承担相应的法律责任。

但是上述条文的规定过于原则，物业服务企业承担法律责任的形式是什么？如果物业服务企业严格履行了合同约定的义务，但违反法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成业主受到损害的，是否应当承担法律责任？这些重要问题需要予以进一步明确，为此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”该规定明确了三个重要实务处理问题，一是，即便物业服务合同没有具体约定，但物业服务企业未履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，仍属于违约行为；二是，物业服务企业承担违约责任的具体形式是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。三是，为维护业主的合法权益，物业服务合同约定内容的外延应作扩大认定，对于物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

本案中，WL公司与QH公司签订的前期物业服务合同中明确约定QH公司对武夷绿洲小区物业共用部位进行维修养护。QH公司未能对小区共用部分——围墙进行日常保养和维护，致雨天倒塌，造成原告车辆受损，QH公司违反了物业服务合同的约定，依照《物业管理条例》及上述最高法司法解释的规定，应当承担相应的违约赔偿责任。

二、物品价值贬损属于财产损失范畴，应当为赔偿责任范围之一。

本案中出现了一个特殊赔偿要求，即关于车辆价值贬损是否为赔偿范围，这是本案中的另一个争议焦点。车辆价值贬损是指车辆因意外事故受到损害，虽已得到修复，但车辆的价值因该次事故而贬值。车辆价值贬损与车辆折旧是有区别的，车辆折旧是车辆在正常使用的情况下，随着时间的推移，其价值的自然损耗。我国《企业所得税法实施条例》规定了包括车辆在内的固定资产的最低折旧年限，其中汽车的最低折旧年限为4年。因此，折旧是正常的物品价值损耗，当事人要求侵权人承担折旧损失是没有法律依据的；而价值贬损是因侵权人侵权行为造成的额外损失，客观上加快了物品的折旧速度，侵权人对此应当予以赔偿。

本案中，法院关于QH公司应当承担原告的车辆价值贬损费用（折损损失）的认定是正确的。原告车辆由于围墙倒塌受到损害，虽然已得到修复，但车辆的安全与驾驶性能会降低，其价值不可能完全恢复到受损前的完好状态；而且，在车辆交易时，相同条件下，发生过重大事故的车辆，其价值显然要比未发生事故的车辆要低。因此，这一折损是车辆的直接损失，属于财产损失范畴。至于车辆价值贬损费用如何计算，本人认为，应当按照“车辆受损前价值与受损修复后价值之差”来计算。实践中，可以通过权威鉴定机构的鉴定来确定折损费用。