泰州市典型物业纠纷案例分析三则

泰州市典型物业纠纷案例分析三则导读：近年来，伴随城市化建设步伐的加快，以小区为基础单位的专业化管理服务体系也正在逐步建立。然而，在物业服务体系的发展过程中，物业服务纠纷亦大量涌现。11月24日下午，江苏省泰州市海陵区一位业主因为迟迟不交物业费，被物业公司一纸诉状告上了法庭，并且还被告了个准。

当天下午，泰州市海陵区法院召开新闻发布会，发布涉物业纠纷案件审判白皮书，该院民三庭庭长董毕介绍，“2013年1月到2017年10月，海陵法院共受理涉物业纠纷案件1936件，其中2013年受理197件，2014年受理206件，2015年受理272件，2016年受理651件，2017年1月到10月受理610件，预计2017年共受理物业纠纷案件700余件。”

海陵区人民法院党组成员、副院长刘宗开也表示，近年来，物业服务合同纠纷案件呈多发态势。一方面是因为新小区较为集中，且物业费标准提高，业主要求自然水涨船高；另一方面，众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度，双方往往容易陷入恶性循环。刘宗开介绍，类似的物业纠纷案件海陵区人民法院今年内已受理600多起。

从该院召开的《涉物业纠纷案件审判报告》新闻发布会了解到，涉物业纠纷诉讼的难点大多是业主举证难。业主受时间、精力的影响，一般很难提供有利的证据进行抗辩。有的人以房屋质量问题、家中失窃、车子被刮等理由说物业服务不到位，但是根据物业合同，这类问题的责任主体并不是物业。所以往往判决结果大都是业主全额缴纳物业费。

刘宗开介绍，2017年以来，该院在总结近年来物业纠纷诉讼规律的基础上，不断完善工作机制，创新工作方式，实行“四集中”，实现快立、快审、快结；着眼长远，努力促成纠纷快速化解；积极推进多元化矛盾纠纷化解机制。刘宗开同时给出避免物业纠纷的司法建议：物业服务企业应转变服务观念；行政部门要加强指导协调；广大业主要增强维权能力。

海陵法院发布的这些典型案例或许会给你一些启发。

案例一

房屋漏水谁担责？

“我家房屋外墙渗水，导致家中墙纸发霉，物业公司也不来修。”鹏欣尚城的业主李先生认为小区物业服务不到位，拒绝缴纳物业费。物业公司多次催交无果，于近日将李先生告上法庭。

在法庭上，经法官解释，李先生了解到该问题可以申请公共维修基金解决，最终与物业公司达成调解协议，李先生如数缴纳拖欠的物业费，而物业公司也放弃违约金诉求。

法官说法：不少业主认为花了一辈子积蓄好不容易买的房子，出现渗漏、裂缝等问题，物业公司没有解决就不缴纳物业费。但是，根据法律规定，房屋是有保质期的，在购房时房地产开发商提供了房屋质量保修卡，业主可以对照保修卡的约定，对在质量保质期内发现的相关问题，应向开发商主张权利，要求其提供维修服务。

而对超出质量保质期后发现的公共部分存在的质量问题，因购房时缴纳了公共维修基金，可以向物业公司提出申请，由物业公司按程序向房管局申请公共维修基金维修。因此，对于房屋质量问题，业主应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式，对房屋质量问题置之不理，从而延误时机。

案例二

出现相邻纠纷能否拒缴物业费？

因市区鹏欣丽都业主张先生欠缴物业费，今年7月，凤城物业公司将其告上法庭。

张先生在法庭上提出，楼上住户在其阳台安装太阳能挡板，影响自家阳台采光，物业公司没有尽到及时制止的管理义务，所以他才不缴物业费。

法院审理认为：楼上住户安装太阳能挡板影响张先生采光的行为属于侵权法律关系，与本案非同一法律关系，张先生可另案向侵权人主张权利。判决张先生支付所拖欠的物业费、电梯运行费、公共能耗费、违约金共计17000多元。

法官点评：类似上述相邻权纠纷引起拒缴物业费的情况屡见不鲜，有向法院反映业主将拖把挂在窗外滴水的、私自将车库改造为厨房的、一楼住户下挖加建住房的等等。对于这些违规行为，物业可以加以劝阻，要求整改，如果物业公司履行了上述职责，可以认定其提供了服务。毕竟物业公司并不是政府行政执法机关，其没有行政执法权，业主将责任推给物业公司，以此为由拒缴物业费是不能得到法院支持的。

案例三

催缴物业费的诉讼时效如何确定？

今年以来，多名到庭应诉的业主自认为对法律有所了解，均提出物业公司主张的两年前的物业费已超过诉讼时效，不同意缴纳物业费。比如，在诚缘物业公司与业主丁某的物业服务合同纠纷案件审理中，丁某抗辩称物业公司主张2013年之前的物业费已经超过法定诉讼时效，其可以拒缴。

法院审理认为，诚缘物业公司一直提供物业管理服务，其主张未过诉讼时效，判令丁某支付所拖欠的物业费13000多元并承担违约金3000元。

法官点评：《民法通则》规定的普通诉讼时效为两年。物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超出两年未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。如果物业公司在撤离后两年内向业主主张过物业费，即可引起诉讼时效中断，重新计算两年诉讼时效。因此，提醒广大业主应当及时按照合同的约定缴纳物业费，否则不但要缴纳物业费，还要承担额外的违约金。