业主状告街道办物业案例分析一则

2017年9月1日报道西安香克林小镇小区业主为筹建业委会状告街办一事又有最新进展，2017年12月27日，西安铁路运输中级法院终审宣判，未央区谭家街办针对该小区所出具的2号公示及3号公示违法添加项应予以撤销。

》新闻回顾

递交的资料被弄丢

再次递交时在街办被人撕毁

2016年12月，位于西安市凤城三路的香克林小镇小区业主代表杨女士，找到西安市未央区谭家街办，询问当年5月递交成立业委会材料的处置情况，却发现当初递交的资料已找不到了，没人能说得出去了哪里。

2017年1月起，新修订的《西安市物业管理条例》正式实施。在华商报公益律师、北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师的法律援助下，香克林小镇小区业主再次启动业委会成立流程，并在短期内完成了规定的5%业主联名书面告知。

1月11日下午2时许，韩朝泽律师与业主共同将资料送往谭家街办。为防止再次出现资料丢失的情况，在律师的要求下，谭家街办城管科负责人给业主们手写了一张收条。2017年1月13日，谭家街办负责人同意并承诺，街办协助该小区成立筹备组。

2017年5月17日下午4时许，第二次候选人的资料又在业主代表送达至街办城市管理科门口时被多人抢走、撕毁，甚至在业主代表求助时，街办无一工作人员出面阻拦。

街办让开发商审核业主资格

不执行市区主管部门的释法

除此之外，香克林小镇的业委会推选过程还遭遇种种让人意想不到的“难题”。

去年3月7日上午，在谭家街办组织下，香克林小镇进行业主大会筹备组成员推选。对于筹备组候选人资格，时任谭家街办城市管理科科长王某表示，街办已委托小区开发商对业主代表资格进行核实。对此，韩朝泽律师质疑，该做法从程序上排除不了开发商暗箱操作、徇私舞弊和权力寻租的可能性。而王某对此的解释是，业主的资料都在开发商手里，这样审核比较方便！

小区第一次推选结果公示（下文判决中的“谭家街办2号公示”）时，4名候选人被以有延期缴纳物业费记录为由取消资格。对此，西安市未央区建设和住房保障局保障中心物业科专门释法，明确只要不是恶意拖欠物业费并能在第一时间及时缴纳物业管理费，都应当理解为及时缴纳物业服务费，并以函件回复谭家街办。西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室负责人也认同这一说法。然而，小区新的“业主代表产生办法”（下文判决中的谭家街办3号公示），仍规定筹备组中业主代表成员，若连续三次以上（含三次）未按约定缴纳物业服务费，或者一次性超过半年未缴纳物业服务费的视为未及时缴纳物业服务费，将不符合推选人条件。

此外，街办城管科在小区业主大会筹备组成员第二次推选要求增加公安部早已明令禁止的“无犯罪证明”，也被多名业主质疑。

》一审认定

街办限制业主代表候选人条件系滥用职权

在谭家街办连续出台限制香克林小镇小区业主代表候选人条件之后，该小区业主代表将其诉讼至西安铁路运输法院，2017年8月23日，西安铁路运输法院公开审理此案，2017年8月25日一审判决。

法院审理认为，《西安市物业管理条例》第四条规定，区物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理，街办在区物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

西安市未央区建设和住房保障局已经对“及时缴纳物业费”进行了解释，但谭家街办未在未央区建设和住房保障局的指导下，查清这四名业主代表拖欠物业费的行为是否系恶意拖欠，而对筹备组成员中的业主代表条件作出限制规定，该行为减损了四名业主代表的合法权益。其限制业主代表候选人条件之行为系滥用职权。

西安铁路运输法院一审判决，谭家街办2号公示违法，应予撤销。

增加多项推选条件被判违法

谭家街办3号公示中，额外增加“连续三次以上含三次未按照约定缴纳物业服务费或者一次性超过半年未缴纳物业服务费”、“未拖欠住房专项维修资金，无公安机关登记在案的不良记录或犯罪记录”、“持有西安市户口或持有公安机关办理的居住证”等多项推选条件。

一审法院审理认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》与《西安市物业管理条例》分属两种不同的法律关系，不得作为依据。而《西安市物业管理条例》第十一条、十二条也无相对应规定。

法院认为，行政机关未经法律、法规等合法授权，不得作出减损相对人合法权益的行政行为，即“法无授权不可为”。谭家街办限制筹备组成员中的业主代表候选人条件之行为，超越法定职权，应予以撤销。

西安铁路运输法院一审判决，3号公示中三个违法项应予撤销。

》二审终裁

维持一审判决驳回街办上诉

西安铁路运输法院一审判决后，谭家街办提出上诉，2017年12月22日，西安铁路运输中级法院公开审理此案，2017年12月27日作出终审判决。

西安铁路运输中级法院终审认定，谭家街办对业主大会筹备组的业主代表任职条件作出限制规定无相关法律依据，减损了业主的合法权益，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以支持。驳回上诉，维持原判决。

》律师说法

判决生效后应对责任人问责

昨日因为是假日，下午4时许，记者多次拨打谭家街办党政办和城管科电话，均无人接听。

韩朝泽表示，香克林小镇小区业主代表状告谭家街办一审、二审胜诉，在判决生效后，谭家街办应该按照法院要求，撤销2号公示及第3号公示中的3个违法项。而此前四名业主曾被该街办宣布取消候选业主代表资格致选举“流产”，判决后街办应承认那次选举有效，并给予公示，然后按照召开业主大会的流程进入下一个环节。

他表示，同时，谭家街办纪检监察部门和未央区纪检监察部门，应对谭家街办在香克林小镇小区业委会成立过程中，工作人员滥用职权和超越法定职权的行为进行追责和问责。