租户拖欠物业费案例分析一则
租户拖欠物业费案例分析一则导读：“拖欠物业费的是房客，我们有协议在先，物业应该找房客要违约金。”12月26日，市民郑先生拨打本报新闻热线称，一年前他将房子出租，合同约定由租客交物业费，但对方竟拖欠了一年物业费，如今房客搬走了，物业向他讨要物业费与违约金。郑先生对此喊“冤”，希望可以通过本报讨回公道。
去年11月份，郑先生将位于德兴路的房子出租给了陈先生一家，租期为一年，签订的租赁合同约定物业费、水电费等均由陈先生自己交纳。“出租房子的时候，正赶上交2017年物业费，我还提醒过他尽快交纳，他也答应了。”郑先生说，房屋出租后一直相安无事。
今年11月份，陈先生一家搬走，郑先生再次将房屋出租，可签订这次租赁合同时，租客来到物业一查，发现房屋拖欠了一年物业费，于是转租了小区内的另一套房子。
“我也是这时候才知道，房子还拖欠着物业费，而且马上就要交2018年物业费了，这几天物业天天打电话，要求交纳两年物业费，和一年违约金。”郑先生说，他已经多次向物业解释了当时情况，可是物业却说“只向业主索要物业费”。
随后，郑先生又多次联系陈先生，希望他补交物业费和违约金。“他一开始还接我的电话，一听说是交物业费，就找各种理由推脱，现在根本接不通电话，我成了这件事的‘冤大头’。”郑先生无奈地说，原来的租客已经离开，如果不按物业规定交纳物业费和违约金，自己的房屋没有办法继续出租，他现在实在不知如何是好。
对此，记者咨询北京市京师（德州）律师事务所律师李义水，李义水表示，郑先生与陈先生签订合同，约定物业费由陈先生交，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，两人签订的租赁合同不得对抗第三人。因此，这份合同不得作为对抗物业公司的依据，在物业费未及时支付时，郑先生仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。
但这并不意味着郑先生要当“冤大头”，从债务的角度分析，郑先生与陈先生的合同实际上构成了债务的转移，将原属郑先生的债务转移给陈先生，债务在两人之间有效，郑先生可以在交完物业费和违约金后，依法提起诉讼，向陈先生追回损失。
