小区停车位收益案例

6月2日，江苏无锡市锡山区人民法院民二庭副庭长杨琦东，来到无锡春江花园，向业主委员会主任常本靖递上了一份司法建议函，建议对小区共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取，混同使用。

常本靖主任感叹：“法院采用情法兼融的判决把《物权法》赋予业主的权利真正送到了我们手里，规范了小区共有部分权益的归属与分配问题，解决了长期困扰小区业主的一个难题。”

这份司法建议函缘起于春江花园业委会与物业管理公司打的一场共有部分权益归属之争的官司。

小区停车费等共有收益该归谁

2002年11月，上海陆家嘴物业管理公司无锡分公司与春江花园小区开发商签订了前期物业管理合同，对小区进行物业管理。2007年12月下旬，春江花园小区召开业主大会，选举产生了由法律工作者、财务人员、企事业单位人员等15人组成的业主委员会。

2008年6月，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司要求终止物业管理服务合同。当年7月中旬，双方协商达成移交协议，物业公司答应返还预收的物业管理费、各类押金等近230万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的停车费等小区共有部分物业管理费596万元，都没有列入移交清单之中。此后双方交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。

业委会有没有权利追讨这笔收益？共有部分收益如何界定和分配？物业公司是否应将小区共有部分收益一并移交？成为双方争议的焦点。

上海陆家嘴物业管理公司无锡分公司的代理律师范永明认为，当时物业公司与开发商签订的前期物业管理合同对共有部分收益没有明确规定，双方是按照包干制，所得收入均应该归物业管理公司所有。况且，物业公司收费低，基本是亏本经营，要实行补贴才能维持物业服务。共有部分的收入已用于弥补物业公司的管理成本，不存在可分配利润。

春江花园(一、二期)是无锡市一个大型社区，物业管理区域达33.5万平方米，有3252户业主、1.5万人居住。小区停车按路面每月100元、地下停车每月200元收费，

常本靖主任介绍说，春江花园业主共有部分的收费到2007年已达240多万元，这些共有部分收益包括停车费、会所使用、电梯广告等，其中停车费收入是大头，占到80%。

“这份本该属于业主共有的权益却被物业服务企业作为管理费收入占为己有，其实属于他们的管理费收入应该是业主每年交纳的300多万元物业管理费。”常本靖说。

业主得七、物业得三

2007年10月1日，《物权法》正式施行，其中规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

“但业委员成立前共有部分收益如何归属、共有部分收益如何分配、对《物权法》实施前的纠纷是否适用该法？《物权法》都没有作出明确规定，这些也成为法院审理过程中的棘手问题。”锡山区人民法院民二庭庭长虞静珠说。

庭审中，法院认为，根据我国物权法、民法通则关于所有权的法律原则及最高人民法院有关司法解释的精神，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，自始至终享有权利，并承担义务，而不论是否在开发商与物业服务企业签订的前期物业管理委托合同期间，还是在业委会成立后实行小区物业管理自治期间。

对于业委会是否有权代行业主主张权利？本案审判长杨琦东解释说，业委会是全体业主选举产生的业主大会执行机构，不论侵害发生在成立前还是成立后，业委会都有权继承其成立前全体业主的权利，也有权为全体业主主张权利。

锡山区法院同时认为，物业服务企业对共有部分进行经营管理的活动，对这部分收益的产生具有重要作用，基于管理亦产生效益的原则，物业服务企业理应对其付出的劳动享有一定比例的回报，这样也有利于物业服务企业改善服务及自身的发展。

为此法院判决：物业公司将共有部分收益的70%返还给业委会，加上其他确认款项共517万余元。物业公司减去已履行的180多万元，还需返还330多万元。一审宣判后，双方未上诉，判决生效。

虞静珠说：“判决最后确定了‘七三开’的分配方案是基于所有权和管理权的关系以及公平原则。法院认为小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，因而分得七成。而物业公司在实施管理的过程中也付出了成本，享有三成的合理回报。”

共有收益使用亟待监管

随着房地产市场的发展，小区业主与物业管理公司之间的矛盾日益增多。物业管理费、共有部分收益归属引发的纠纷，困扰着双方，有的致使物业管理公司陷入低谷，不得不撤出小区。

据了解，目前我国大量小区都有停车费、会所租金、灯箱广告等类似的共有部分物业管理收益，一年少则几万元，多则几百万元。由于目前相关法律的不完善，对这部分收益的管理很不规范。大部分物业公司的所有收费一本账，各种收益和物业费记在一起，有的甚至用共有部分收益弥补物业费亏空，这既不利于资金合理使用与监管，也频频引发业主与物业公司之间的矛盾。

锡山区法院在司法建议中指出，绝大多数的小区共有部分收益数额巨大，但对这部分收益的管理、使用却极为混乱，缺乏监管。因此，对共有部分收益应单独建账，专款专用。

法院同时提醒，共有部分收益的所有权归业主所有，业委会不具有自行处置的权利。依据相关法律法规，该收益应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，如果使用该收益，应按照全体业主的意志和法律的规定行使。

常本靖主任说，法院的司法建议成为小区共有部分收益管理的指针。春江花园小区对共有部分收益单独建账，增设了财务监督部，定期公布收支情况，保障业主知情权。业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为投入到小区利民设施上，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。

春江花园小区2008年下半年结余为76万元，2009年结余100多万元，加上追回的收益，园区总积累达320多万元。“如果不实施自治，这些都成了原物业公司的利润。”常本靖说，“现在最大的受益者是业主，实施业主自治我们尝到了甜头。”