关于小区会所的权属问题案例

关于小区会所的权属问题案例上海某房地产开发商在对其开发建设的小区进行销售时，在销售广告、楼书等宣传资料中及其网页上宣称该小区有约3700平方米的豪华会所，包括水疗、健身、美容、简餐、棋牌室、网络阅览室、桌球室、室内恒温游泳池、按摩室、信息交流吧、物业管理中心、商务中心和健康检查中心等等。在其与购房者签订的预售合同中，开发商在补充条款中明确：提供会所、有偿服务。小区建成后，沿街一幢楼的部分楼面计3155平方米的房屋被登记为会所，权利人即是开发商。嗣后，开发商将登记为会所的房屋转让他人，并由他人在该处开设了大型的对社会开放的休闲娱乐中心。休闲娱乐中心开张后，小区部分业主认为虽然休闲娱乐中心的经营内容包括沐浴、餐饮、室内游泳池、健身房、发型设计等等，小区业主也可凭休闲娱乐中心发放的会员卡享受一定的优惠。但小区会所理应是以小区业主为主要服务对象的，现在开发商将会所转让他人，并由他人在该处开设以营利为主要目的、对外经营的休闲娱乐中心的行为，已违背了开发商售楼时的承诺，所谓的休闲娱乐中心仅有小区会所之名而无小区会所之实，开发商已构成违约，应承担相应的责任。而开发商则认为其与购房者之间就会所仅有的约定为：提供会所、有偿服务。现其已按约提供了会所，会所虽由他人经营管理，但对业主也实行了有偿服务，且给予业主以一定的优惠。就此而言，开发商的行为完全符合预售合同的约定，不存在违约一说，双方就此引起纠纷，直至对簿公堂。近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，小区会所作为房地产市场的一种新生事物应运而生。自上世纪九十年代初起，小区会所这种模式由香港引入深圳、广州等地区后，在国内备受推崇，至今已席卷了全国的房地产市场。如今，无论小区规模大小、档次高低，开发商在规划设计建设时，往往将小区会所作为一个亮点、卖点，而一个小区是否建有会所以及会所的豪华程度，也俨然成为衡量一个小区品位的标准之一。小区会所的发展由无到有、由简单设置到高档配套，和小区的环境、绿化景观等一样，正成为小区开发建设中的一项重要配套设施。但由于对小区会所缺乏一种正确的定位与认识，对小区会所的经营及服务方式缺乏统一的标准，业主与开发商之间就会所问题而产生的纠纷也随之而来。一、会所的定义及性质要对小区会所的纠纷进行解析，首先有必要明确小区会所的定义及性质。早期的房地产开发建设中是没有会所的。尽管小区会所这个名称及概念，是个完完全全的舶来品，但最初出现的小区会所类似于活动室，其形式仅是简单地在小区内开辟几个房间，供人聚会、看书、下棋、打乒乓等等。随着房地产市场的发展，小区会所的建设越来越高档、豪华，其内容也更为宽泛。但至今，对小区会所尚无一个权威的定义。笔者以为，仅从字面上来解释，会包含有聚会的意思，所可以解释为场所，会所一般可以理解为聚会的场所。上海市房屋土地资源管理局于2003年6月下发的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中给小区会所下的定义是：规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。由此可见，小区会所是商品住宅的附属物，是依附于某一特定的商品住宅的特定场所，用于满足业主的商业、娱乐、文体等物质与精神需求，属于小区配套服务设施的一部分。从这个概念而言，小区会所的性质有些类似于小区内配套建设的商店、超市等商业配套设施，仅是其服务功能与商店、超市等有所区别。二、会所的权属小区会所既然是商业配套用房的一部分，其作为房地产来讲，本身也存在权属的问题。小区会所的所有权应当归谁，向来是个有争议的问题。一般而言，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对小区会所的权属有明确约定，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定来确定小区会所的所有权人，由此而产生争议的并不多见。但对于开发商与购房人就此没有约定的，虽然房地产管理部门曾规定在此情况下会所所有权归开发商所有，但现实生活中，就此问题仍存在不同的观点。一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主使用的，所有权理应归全体业主所有，否则势必将造成所有权与使用权上的不一致。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。笔者较为认同第二种观点。小区会所作为一种不动产，其所有权可以是单独的，也可以是共有的。民事行为的基本原则是公平、合理、等价有偿，从此角度出发，如果开发商在开发建设的过程中自始至终即将小区会所与其他建筑区分开来，将小区会所作为一个独立的房地产项目，单独立项、规划、设计、建设，小区会所的面积没有摊入共用分摊面积，小区会所的建设成本也没有计入房价，这种情况下小区会所是一个可单立的房地产，开发商应当享有独立的所有权。反之，小区会所同建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、消防设备等公用部分一样，其面积已分摊至每个业主，业主已为小区会所付出了相应的对价，小区会所的所有权理应归小区业主共同所有。明确小区会所的权属，无论是对开发商还是对小区业主行使各自的权益均具有积极的意义。我国《民法通则》第七十一条明确规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，小区会所的所有权归谁，谁即对小区会所享有占有、使用、收益及处分的权利。换而言之，如果小区会所的所有权人是开发商，小区业主无权对开发商占有、使用、收益及处分小区会所的行为加以干涉。而如果小区会所的所有权归业主共有，开发商也无权对小区会所进行任何的处置。就上述争议而言，开发商拥有会所的独立产权，在法律规定的范围内可以对小区会所进行占有、使用、收益及处分。所以，开发商在小区会所建成并取得产权证后，将小区会所转让他人的行为，并不违反法律规定。三、小区业主的会所权益小区会所的所有权如果属于小区业主共同所有，就是一种建筑物区分所有权的形式。建筑物区分所有权是物权法上的一个概念，是指数人根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分及由多个所有人共同使用的共用部分时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。根据建筑物区分所有的理论，小区会所是供全体小区业主共同使用的，自然属于区分建筑物中的共用部分，小区内某一业主作为区分所有人对于小区会所享有使用、收益及处分的权利。其中使用权是指小区业主对小区会所可依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利。收益权指区分所有人收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利，当然对于共用部分产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由各区分所有权人按其共有部分应有的比例收取，也就是说如果小区会所是对外经营的，小区业主可依约定或依其所有的共有份额享有小区会所的经营收益。处分权包括事实上的处分和法律上的处分两种，对于事实上的处分，如需要对小区会所进行改建、拆除等，理应由全体区分所有权人召开会议讨论决定，而对于法律上的处分，因区分所有权中的共用部分是基于专用部分而产生的，与专用部分紧密相连，故共用部分的处分也自然随同专用部分一起进行，例如某一小区业主转让其物业时，随着物业这一特定的专有部分的转让，其原先拥有的对小区会所的使用、收益权也随之转让于他人。在小区会所的所有权属于开发商的情况下，不存在上述的建筑物区分所有的概念，小区会所是开发商独有的，开发商自然也就有对小区会所的专有权，而小区业主本身对小区会所是没有权益的。此种情况下，小区业主一般是根据其与开发商的约定而取得相应的使用权的。根据规定，开发商应当在房屋销售合同中与购房人明确约定小区会所的经营服务方式与具体服务功能，小区业主就是根据这些约定享受小区会所提供的服务，且如果开发商在销售广告、楼书等宣传资料上明确了小区会所的经营服务方式和具体服务功能的，开发商即使将小区会所出售、出租，也不得擅自变更已向购房人承诺的小区会所的具体用途和服务方式。当然，如果房屋销售合同对小区会所的经营服务方式和具体服务功能没有约定，广告、楼书等宣传资料也未作具体承诺或宣传，可由开发商决定小区会所的经营服务方式和具体服务功能，小区业主只能根据市场经济运行机制，等价有偿地享受小区会所提供的服务了。四、会所的经营与服务诚如前面所言，小区会所属于小区商业配套服务的一部分，是商品住宅的附属设施，同小区的其他商业配套设施一样，要使小区会所真正发挥为业主提供商业、娱乐、文体需求的功能，还存在一个对小区会所进行经营和管理的问题。虽然小区会所在某些程度上确实提升了小区的品质和档次，但由于开发商在建造小区会所时常常是为了达到促销的目的，往往比较盲目，对小区会所的经营管理模式缺乏必要的设计和思考；而在业主入住后，经营管理小区会所的物业公司一般不具备专业经营管理小区会所的人力、物力；且小区会所发展至今尚无统一的行业标准，其宽泛的经营内容往往也分属不同的职能部门管辖，缺少统一合理的行业定位规则，致使小区会所的经营管理发生了种种困难。虽然开发商对小区会所这种模式趋之若鹜，但小区会所的实际经营状况普遍不理想。有报导称，据不完全统计，北京现有楼盘的70%以上建有小区会所，其中六成处于亏损状态；深圳的小区会所亏损八成以上，广州则高达九成；而本市小区会所经营情况也并不理想，亏损面超过七成。由于小区会所经营管理的不善，直接导致小区业主根本无法实现在小区会所中直接享受商业、餐饮、休闲、娱乐等服务的良好愿望；对于开发商而言，往往也会因为无力承担小区会所日常的开支而最终将小区会所易手他人，甚至彻底改变设立小区会所的初衷。笔者以为，小区会所如何经营管理是一门学问。小区会所固然是为小区业主提供商业、娱乐、文体服务的场所，但小区会所如果仅限于向小区业主开放，虽然可以保证小区业主在使用上的便利，但因目前小区会所在建设之初一味求大、求全、求气派，而房地产市场的繁荣也客观上也提高了小区房屋的空置率，造成小区会所经营面过窄、开支成本过大的状况，最终势必入不敷出，难以形成良性循环。所以，小区会所仅向业主开放的独立式经营模式事实上并不理想，最终可能导致小区会所无以为继，关门大吉。为解决这一矛盾，实践中，小区会所往往会在向小区业主开放的同时，一方面给予小区业主一定的低收费或免收费政策，另一方面向社会开放经营，对内以保本为主，对外则以营利为主，以向社会开放的收入补贴小区会所的开支。这样既服务了小区业主，也兼顾了会所自身发展的需要。有些周边小区的会所之间还出现了横向开放的经营模式，将几个小区的会所有机结合起来，使各自的会所在最大程度上得到使用，保证其经营成本，也实现了各小区之间的资源共享、优势互补。近年来，有些小区的会所还将国际知名的康乐、健身中心等机制引入会所，借助外力、邀请有会所管理经验的人才对小区会所进行经营管理，也取得较好的效果，走出了一条小区会所的经营新路。</p>