最长3年未交费 一审支持物管追缴请求

今年以来,业主与物业公司之间的纠纷日益增多,金华市婺城区人民法院已受理了各类物业服务合同纠纷近100件。其中松涛苑原物业公司与业主的物业管理纠纷案,官司打到了市中级人民法院。最长的有3年未交费现年50岁的徐先生是松涛苑的业主,今年7月,他因拖欠两年的物业管理费,被之前管理松涛苑物业的中浙雅苑物业管理有限公司(以下简称雅苑物管)告上法庭,要求支付物管费2310.4元,滞纳金3742.8元。与此同时,松涛苑还有56户业主因同样的原因被该物业公司告上法庭。他们中最长的拖欠物管费达3年。在诉讼期间,经婺城区法院调解,先后有32户业主交清了物管费,雅苑物管撤回了对他们的起诉。但仍有25户业主虽认可未交物管费的事实,但以物业公司未能履行好物业管理义务为由,坚持不交纳物管费。徐先生就是其中之一。在徐先生看来,雅苑物管只有在履行合同义务后才能享有收取物管费的权利,但该公司完全置合约于不顾,为所欲为。业主列举物管缺陷徐先生一一列举了物业公司在服务方面的缺陷:物业公司拿小区公用场所出租谋利,未经业主同意,让广告公司在小区设立广告牌并收费,至今这一10吨多重的广告牌仍立在2号楼的楼顶;小区朝八一南街有一消防通道,被物业公司作为店面出租;2号楼旁的门卫房改成店面,原先约定在2006年2月前归物业公司无偿使用,可到期后物业公司并未归还业主,而是继续出租;1号楼和2号楼的地下室是业主共有的,物业公司未经业主同意进行出租。小区住户伍先生说,去年,他停在小区内的车辆,一次被刮花,一次被砸破玻璃,光这两次损失就超过了当年的物业费,因此他拒交了当年的物业费。小区住户徐女士说,小区楼顶的水箱长期不清洗、长期漏水;门卫擅离岗位去打牌;当业主与物业公司矛盾激化时,小区两幢高楼的增压泵突然停电,造成7层以上住户停水。更让他们恼火的是,2007年12月,小区价值近万元的消防器材被盗。据他们了解,搬走消防器材的正是小区保安,而小区保安称,自己刚来上班不久,是物业公司一名工作人员让他把原先放在传达室的消防器材搬走的。此时,正值小区一些住户在商量成立业主委员会、准备另行选择新物业公司之际。她希望有关方面查清这到底是个人行为还是物业公司的决定。一审支持物业公司部分诉求对这些指证,物业公司提交了一些证据,表明他们在今年1月1日退出松涛苑物业服务后,对多收的房屋租金已协商处理完毕;已按约于今年7月30日将消防水枪头等应移交事项移交给松涛苑业主委员会等。婺城区法院在一审中认为,如果物管公司有不履行或不完全履行合同义务的情形,业主行使权利的最有效途径,是通过业主大会或业委会向物管公司交涉监督,限期整改,并有权由业主大会决定辞退原物管公司、聘请新物管公司;如果认为物管公司的行为损害全体或大部分业主权益,可在交涉未果的情况下,由业主大会决定,以业委会名义依法主张权利;如果认为物管公司的行为损害个别业主权益,可在交涉未果的情况下,由个别业主依法主张权利。但业主所欠物业费仍应当如数交纳。否则,将形成恶性循环,物业服务质量必将下降,最终损害的仍旧是业主权益。所以,业主拒交物业服务费的行为,达不到“监督、促使物管公司提高服务质量”的效果。法院认为,松涛苑的部分业主未交纳物业服务费,相当于在享受“免费服务”。这对其他已交费业主来说,是不公平的。其行为已经构成违约,应当承担违约责任、补交物业服务费。鉴于本案涉及面广,又鉴于雅苑物管在提供该小区物业服务过程中确实存在诸多不尽如人意之处,法院判决由众业主交纳相关物业管理费,同时驳回雅苑物管要求相关业主交纳滞纳金的诉讼请求。部分业主选择上诉对于一审法院的判决,部分业主仍不能满意,从10月初至10月15日,部分业主在收到判决书的15天上诉有效期内,陆续向市中级人民法院提起上诉。雅苑物管撤出松涛苑后,松涛苑的业主在今年年初成立了业主委员会,收取了上半年的物管费,重新聘请了物业管理人员。如今半年时间已经过去了,业主委员会仍没有收取下半年的物管费。在小区住户伍先生看来,这半年的物业管理好多了,就主动前去交费。可业主委员会说,物管费用还有,就暂时不收了。</p>