案例分析：房子被查封采暖费该不该交纳？

合肥市银杏苑红枫园小区内有一套住房，因原业主债务问题，房子被法院自2011年查封。去年，郭先生通过拍卖购得这套房子。然而，在办理过户时，物业公司要求郭先生交纳这些年原业主欠下的物业费和采暖费。郭先生交了相关费用后，觉得这笔采暖费给的冤。房子都被法院查封了，没有人居住，为何这么多年的采暖费一直要收取呢？在与物业协商未果的情况下，他将物业诉至包河区法院。

疑问：房子查封了为何还交采暖费？

年7月，郭先生在合肥市公共资源交易中心拍得银杏苑红枫园的一套住房。据悉，该房屋原业主为冯某某，因债务原因，房子从2011年1月28日开始，就一直被上海和合肥的法院查封。

同年9月，郭先生在办理房子不动产权登记时，因办证需要，他从小区的物业安徽信达建银物业管理有限公司处了解到，原业主唐某某共欠物业16010元，其中物业管理费3400.9元、采暖费12609.1元。

郭先生称：“我与物业公司几轮协商，请求共同到法院执行局协商解决，但是最终没能达成一致，只能被迫借款付给物业公司16010元。”

后来，法院执行局获悉此事，从原业主唐某某售房款中代扣了该笔款项的物业管理费部分。法院执行局认为采暖费不应该缴纳，因为房子查封期间没有使用采暖，因此采暖费不予代扣。

同理，郭先生认为他交给物业的1万多元的采暖费是花了冤枉钱，这笔5个年度的采暖费，物业应该退还给他。因为房子一直被查封，是没有人居住，更加没有人在冬季使用采暖设施。而且从物业公司的缴费记录可知，唐某某在2013年7月之前向物业公司交费时，只交纳物业费，唐某某不交采暖费肯定是有理由的，说明当时物业也是认可的。

因与物业协商未果，郭先生一纸诉状将小区物业诉至包河区法院，请求物业公司退还他交的采暖费共计12609.1元。

回应：采暖设施为串联设计管道通了就要交费

对此，物业公司给出的解释是，郭先生所购得的这套房屋的采暖设施是串联的设计，且供暖设施在室内，物业不可能拆除供暖设施，集中供暖的时候管道联通都会发生费用。

物业公司还辩称，原业主不支付费用与实际供暖没有关系，是因为欠债，房屋被拍卖，无力支付。而郭先生于2016年8月份开始办过户时，就已经知道原业主欠物业费和采暖费。郭先生在2016年9月交费，发票上写明了是采暖，交费时对此事也已明知，是自愿交费。

法院释法：物业未及时止损造成损失扩大

包河区法院审理查明，郭先生交纳的采暖费12609.1元，其中基础热费为700元/年。物业公司每年都向原业主催收采暖费，但是始终没有联系上。

法院认为，物业公司供暖前后向业主催收采暖费时，对于拒绝支付采暖费的住户可以通过不开通供暖设施等措施防止供暖费逾期交纳或不交。本案中，原业主唐某某前期通过交纳供暖费与物业公司达成供暖合同，物业为唐某某开通了供暖设施。之后唐某某的房屋被法院查封，物业公司向唐某某催收自2011年起的相关欠费未果，物业公司已知悉无法联系唐某某，因此物业公司可以通过关闭供暖设施等方式及时止损不再向其供暖，防止损失的扩大。

但因供暖行业的特殊性——热的传导性，在供热过程中存在用热户向停供户传递热能的现象，办理停暖的用户要面临一个热量损耗的客观事实，也就是要交基础热费，物业公司可以向被停供的业主收取相应的基础热费3500元(700元/年×5年)。

因此，郭先生应物业公司要求交纳的采暖费中，除了基础热费，剩下的计量热费9109.1元，没有法定的依据，郭先生有权索回。

近日，包河区法院作出判决，安徽信达建银物业管理有限公司返还郭先生9109.1元。