案例分析：原业主拖欠的物业费，新业主该缴么？
在办理物业服务合同纠纷案件中常会碰到这种情况：由于新业主或中介的忽视没有核实情况就匆忙签了合同，或是原业主隐瞒了实情。新业主在购买二手房时，遇到了原业主拖欠物管费未缴的情况。现在物业公司来向新业主催收原业主所欠的物业费！对此，物业公司的做法有没有法律依据？对于原业主拖欠的物管费，新业主有没有义务偿还？
由于各省市县地域差异，规定不尽相同。就物业产权转移时遗留的物管费欠费问题，主要分为以下两类：
第一类：新业主负连带责任
以湖南省为例，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条第二款的规定：“物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。”
据此，新业主不能拒绝向物业公司缴纳入住之前的物业费，但新业主缴纳后，可以向原业主追偿该笔物业费。
第二类：新业主不必交纳
若当地法律法规没有明确规定的前提下，根据合同相对性，合同关系是发生在特定主体之间，只有合同当事人一方才能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼等。此种情况下，原业主的物管费与新业主无关。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的物业买受人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说，房子的转移并不必然意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务。当然，若新旧业主在二手房买卖合同中就物管费承担问题有相关约定的，另当别论。
律师建议
在房屋买卖过程中，新业主通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，建议业主在购买二手房时，除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用。如有欠费情况，应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。另外，物业买受人也可通过在合同中约定由原业主预留一定押金的方式来规避此类风险。如果原业主隐瞒实情，在房屋确有物管费等相关费用尚未结清而原业主又拒不补交的情形下，可以从预留押金中扣除来交费（笔者注：实践中具体事宜请以当地相关法律法规及政策规定为准。
