不满物业收费高服务不配套 法院判租客须全额交物业费

不满物业收费高服务不配套法院判租客须全额交物业费

2012年2月，张某承租了一套位于广州市荔湾区的房产，按照租赁合同约定，租赁期内由张某承担物业费。但自2012年5月1日起，张某一直没有交纳物业费。多次催交未果，物业公司将张某告上法院，要求张某交纳拖欠的物业费用，并支付因拖欠物业费所产生的滞纳金。

面对控诉，张某辩称，物业公司收费过高，因为他承租的房屋是回迁房，但物业公司却按照小区内其他商品房标准，统一征收3.3元／㎡／月物业费，这明显不合理、不公平。而且，物业公司在收取这么高额物业费的同时，却没有提供相应质量的物业服务，依据广州市商品房物业管理费政府指导价最高一级收费标准为2.8元／㎡／月，物业公司却按3.3元／㎡／月收取，那么物业公司也必须提供超一级（最起码也应一级标准）服务的服务质量。与此同时，《广州市住宅物业服务收费参考标准》从综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五大方面，对物业服务等级分为一至五级。对照此标准，物业公司多处都没有达到一级标准。例如管理处没有每天提供不少于12小时的业务接待、没有对业主或非业主使用人的咨询即时处理、没有维护好公共设施、没有每年组织不少于4次社区活动、小区没有设监控中心、小区出入口没有24小时值班看守等。

对此，物业公司反驳称，其提供的服务符合约定，张某主张物业服务不符合要求没有充分依据，因为物业服务具有持续性、无形性、不可储存性、繁杂琐碎等特点，小区内业主众多，对物业服务的个性需求、评价不可能完全一致，难以"十全十美"，但不能说明服务不符合约定。

一审法院审理后认为，物业公司和张某约定的物业费用是在广州市荔湾区物价局作出的限价范围内，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张某抗辩称物业公司服务质量过低的问题，因该抗辩依据不足，法院不予采纳。为此判决张某向物业公司交纳拖欠的物业费，并按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率支付滞纳金。宣判后，张某不服提起上诉。广州中院二审后维持原判。

法官说法：物业未按约定提供服务业主可请求少交物业费

经办法官指出，近年来，伴随城市建设和房地产开发的快速发展，物业管理服务从新生走向逐渐成熟，在这一过程中也滋生了很多的纠纷，其中最多的是物业费纠纷。实践中，业主以拒交物业费的形式表达对物业服务的不满，而物业公司则以欠费为由对业主提起诉讼，业主找出各种理由行使抗辩权，有正当抗辩，也有不当抗辩。抗辩权的正当行使有利于保护业主利益，而抗辩权的不当行使不但会损害物业服务企业的合法权益，还会损害全体业主的公共利益。因此，业主的一系列抗辩理由能否成立，成为法官裁判案件时必须厘清的问题，需要具体问题具体分析。

该法官表示，物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系，应当适用同时履行抗辩权。根据《合同法》规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。一方面，物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。另一方面，业主对物业公司的服务不满时，可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。

该法官提醒，如果业主确有证据证明物业公司未按合同约定履行债务的，业主也不能拒交物业费，只可以少交物业费，具体少交多少物业费，可以依据双方约定也可以通过法院或仲裁裁定。