房子被查封 物业费该由谁来交？

房子被查封物业费该由谁来交？2013年业主家中发生火灾，楼道消防栓没水、灭火器是空的，最终火势蔓延，业主父亲死亡。业主起诉物业后，物业承担了40%责任，赔付了12万余元。现如今，业主撕掉警方封条，准备装修后出租或出售，物业却要求补交失火房屋5年来的物业费及取暖费。

案例回放

重装失火房屋被要求补缴5年费用

2013年9月16日凌晨5时许，位于西安市新城区建工路附近某小区一房屋发生火灾，造成房主曹女士的父亲死亡及室内物品损坏。

13日，曹女士在接受华商报记者采访时仍哽咽不已：发生火灾时，父亲和弟弟及弟媳睡在屋内。父亲患有脑梗后遗症，长期行动不便，“着火后，弟弟先到房间外配电箱关了电源，随后想把父亲背出去，但火势太大没法进去。弟媳想接水灭火，但楼道里灭火器是空的，两个消防栓也都没水。”曹女士说，十几分钟的时间里，火势不可控制，导致70岁的父亲死亡。曹女士说，2016年2月拿到父亲的死亡证明后，就开始找小区物业协商赔偿事宜，但一直没结果。无奈之下，2016年2月，曹女士将小区物业西安福临物业有限公司告上法庭。2016年11月15日，法院判决认为，由于不排除电气线路故障引起火灾的可能，且原告自称系使用电器造成的，故原告应负主要责任；当天消防栓没水，客观上妨碍了对曹某的施救。故被告作为服务企业，应对原告的损失承担次要责任，法院最终认定原告承担60%责任，即181055.5元，被告承担40%，即120704元。

“2016年2月拿到父亲的死亡证明后，公安机关说案件完结了，可以进房子了，但由于女儿要高考，就一直没进去，直到今年10月份给公安机关打电话询问后，允许由我来撕掉封条。”曹女士说，11月份她找来开锁公司，想着把房子装修一下租出去或卖了，可去物业买电时，“物业公司让我补交2013年9月至今的物业费和取暖费，否则不给卖电。”曹女士不能理解：房屋发生火灾后是公安机关贴了封条，房子几年来一直没办法入住，为什么还要补交物业费和取暖费？

13日上午，华商报记者来到小区见到曹女士，她说，之所以一直没有收拾房屋，也是因为法院判决后物业一直没有做出赔偿，2017年3月份她曾向法院申请强制执行，“直到今年3月份才把赔偿拿到手。”昨日上午11时许，记者随曹女士一起来到小区物业，物业人员表示：“不管是什么原因，只要业主买了房子，物业费和暖气费就必须交。”曹女士认为此前房子被封，5年来未住，难道也要交费？“你为啥不把封条撕掉住进去呢？”物业人员说，“我们物业已经把该赔付的都赔了，火灾的事已经告一段落，这和要交的物业费没关系。”该物业人员还表示：“也可以给你卖电，但是一次只卖10度，只要你不嫌麻烦，可以天天来买电。”

随后，物业一高姓负责人说：“被封的房子和普通空置房都是一样的，需要交物业费暖气费，要是觉得物业的收费不合理，可以去法院起诉。”

律师说法

观点一：公安查封期间也应补交物业费取暖费

江苏东恒律师事务所律师宋思邈认为，即使法院查封期间也应照常支付物业费，公安查封亦然。且公安查封后未及时解封是曹女士个人原因所致，曹女士作为户主，本可尽早持2016年12月生效的判决文书找公安机关协商解封，所以，不论解封与否，曹女士均应支付2013年9月至今的物业费及取暖费，但可根据当地规定打折支付。

北京市东元律师事务所西安分所律师和良辉也认为，综合此案来看，物业公司在本案中的问题不能成为曹女士拒绝支付物业费的理由。具体在本案中，如果曹女士在房屋不能使用的情形发生后，及时通知物业公司登记确认，从不能使用的第七个月开始，曹女士可以按收费标准的70%交物业费。

如果曹女士没有及时告知物业公司相关情况进行登记，按70%的比例交物业费的诉求可能难以实现。但是，鉴于曹女士的房屋系发生火灾而无法使用，而物业公司的服务客观上存在瑕疵，导致业主损失进一步扩大、房屋空置的期限进一步延长，物业公司应当知道房屋事实上空置的情形，且在物业服务合同中也有一定过错，曹女士可据此与物业公司进行充分协商，要求对其物业费进行适当减免。

关于取暖费的问题，业主直接与供暖部门存在供用合同关系，与物业公司的服务合同不同，物业公司仅受供暖部门委托代收费用，业主与物业公司不存在供暖上的合同关系。因此，对曹女士来说，她应当按约定支付取暖费。

观点二：查封期间，业主不应支付物业费取暖费

北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽认为，公安机关贴封条导致房屋空置，和普通空置房屋是不一样的。被司法查封导致房屋无法入住，物业服务公司没有提供相关服务，物业服务中止，业主不应支付物业费和取暖费用。

就本案而言，2016年11月15日法院判决下达后15日内物业未上诉，即意味着该判决生效，判决生效后就可以撕掉房屋的封条正常使用。所以，2013年9月16日至2016年12月1日期间的物业费及取暖费，业主无需缴纳。但在2016年12月1日法院判决生效之后，法律阻却事由消失，曹女士就应按正常情况缴纳物业费和取暖费。他认为，2016年12月1日至今的物业费应交70%，取暖费要全额缴纳。

观点三：物业一次只卖10度电属违法

宋思邈律师说，物业公司对业主代理售电和其他收费进行捆绑，这是违法行为，依据《电力法》的有关规定，任何单位和个人都不能随便限电和断电，业主不交物业管理费，物业公司可以通过司法渠道解决，但不能以限购电相要挟业主达到自己的目的。按照《物业管理条例》规定，物业公司限制居民用电属侵权行为。居民不交物业费，物业就限制用电的做法，实际上是属于物业越权捆绑收费，属违法行为。

和良辉律师表示，物业服务与供电是不同的合同法律关系，业主与供电部门存在供电合同关系，非与物业公司。无论业主是否缴纳物业费，物业公司停水停电的行为都是违反《物业管理条例》等法律法规规定的。