全国首例“屋顶平台停车场”归属权之争尘埃落定

随着城市建设以及汽车产业的发展，停车场这一关系群众日常交通、生活的重要设施日益成为社会关注的焦点。寸土寸金的城市中，停车位从地面向地下发展，继而又向楼宇屋顶索要空间。目前对于地下车库以及路面停车场的法律争议基本已经尘埃落定，涉及的屋顶平台停车场的权属问题的案件，在全国尚无司法先例可循，有关部门亦无定论。近日，上海二中院审结全国首例屋顶平台停车场权属纠纷案件。案情概述：上海金瓯万国大厦是由国宏公司开发建设的商住两用房屋，包括两幢高层住宅和一幢四层的商用裙楼，两幢高层住宅相对而望，中间是裙楼，三幢楼互相连接，在小区中形成一个“凹”字形。为了满足小区车位配置的需要，开发商在获得相关部门审核同意后，将四楼裙房屋顶开辟为机械式屋顶停车场，在裙楼商场的北面设汽车升降梯兼商场货梯，将汽车从底楼运送住屋顶。时至今日两台汽车升降梯和机房都登记在国宏公司名下。2009年5月底，上海金瓯万国大厦业委会更换了物业服务公司。但在更换了物业公司的第二个月，开发商国宏公司就认为新聘的物业公司管理不到位，开始自行管理裙房屋顶停车场及汽车升降梯。业委会认为屋顶停车场及汽车升降梯应属小区业主共同所有，开发商国宏公司无权自行管理屋顶停车场和与之配套的汽车升降梯。开发商国宏公司则认为裙房屋顶停车场和汽车升降梯都是登记在自己名下，理应归自己所有。双方发生争议，业委会遂诉至法院，请求确认上海金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场、裙房汽车升降梯为小区全体业主共有，并交由小区物业服务单位统一管理。法院观点：上海二中院审理后认为，对于涉诉的屋顶平台停车场的权属，应根据本案具体情况综合考虑。首先，根据法律等规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。屋顶停车场所在的裙房屋顶依法应当归业主共有。就屋顶停车场而言，按照有关规定对专有部分的界定，即其应具有构造上的独立性、利用上的独立性，且能够登记为特定业主所有权的客体。显然，屋顶停车场并未同时符合上述标准，不属于专有部分。事实上，该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，的确无法脱离屋顶单独存在，这也是该停车场特殊性的重要表现。国宏公司认为屋顶停车场应归自己所有，但屋顶本身是共有之物，根据“一物一权”的原则，屋顶这个“物”尚不能再有其他的专有权。其次，据国宏公司陈述，裙房屋顶停车场发生权属纠纷前，是由全体业主使用，并通过物业服务单位统一管理。开发商的收益仅通过免交停车管理费来实现。国宏公司也不能证明，在系争屋顶停车场及汽车升降梯使用期间，自己曾持续地投入资金进行全面管理维护，并从中直接获取收益，其行为不符合对屋顶停车场享有所有权的法律特征。再次，根据建筑规划设计要求，在裙房屋顶设置停车场是为了满足小区全体业主停车的需要，且从建筑结构上看，涉案两幢商住楼之间由裙房相连，三幢楼形成了一个呈“凹”字形的整体建筑，建筑面积都是作为一体进行分摊的。所以综合本案的实际情况，在无相反证据以及特别约定的情况下，屋顶停车场应归小区全体业主共有。最后，法院认为，建造于裙房屋顶的停车场的权属依然具有所有权的属性。而使用权是所有权人权利之一，源于所有权，不应在否定所有权的基础上将使用权单独剥离。综上所述，金瓯万国业委会主张屋顶停车场应为小区全体业主共有，确有事实及法律依据，法院予以采纳。最终，上海二中院判决金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场为金瓯万国大厦小区全体业主共有。</p>